TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce (12) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024)
214º y 165º

ASUNTO: KP02-V-2023-000684

PARTE DEMANDANTE: ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V- 9.639.177.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos LILIANA MONTES DE OCA, MARÍA EUGENIA CASTILLO LAMEDA y LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogados bajo los Nos. 161.706, 285.847 y 92.405 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ y PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-2.382.058 y V-10.769.557, en ese orden.
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ: ciudadanos ALBERTO JOSÉ SILVA CASTILLO y MARIO JOSÉ ALEJANDRO QUERALES SALAS, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 104.102 y 75.754, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ: ciudadanos MARÍA ANDREA GONZÁLEZ YANES y JOSÉ GREGORIO VILORIA BARRIOS, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 114.888 y 252.633, en ese orden.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
(Sentencia definitiva dentro del lapso).

I
PREÁMBULO
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 28 de junio del 2022 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil de la ciudad de Carora, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Carora, admitiéndose la misma el 06 de julio del 2022.
El codemandado José Clemente Fernández Martínez compareció en fecha 15 de julio del 2022 por ante la Secretaría del mencionado Juzgado y otorgó poder apud-acta a los abogados Alberto José Silva Castillo y Mario José Querales Salas.
Por su parte, el 19 de julio del 2022 se presentaron los abogados María Andrea González Yanes y José Gregorio Viloria Barrios, actuando en representación judicial del codemandado Pedro José Meléndez Meléndez y se dieron por citados en nombre de su defendido; además, consignaron instrumento poder que acredita su representación.
La parte demandante presentó en fecha 25 de julio del 2022, reforma a la demanda que fue admitida el 26 de julio del 2022, concediendo nuevamente a la parte demandada veinte (20) días para dar contestación a la demanda.
Mediante escrito presentado el 04 de agosto del 2022, la representación judicial del codemandado José Clemente Fernández Martínez interpuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por su lado, los apoderados judiciales del codemandado Pedro José Meléndez Meléndez contestaron la demanda el 23 de septiembre del 2022. Con vista a la defensa previa alegada, por auto del 27 de septiembre del 2022 se abrió la incidencia de cuestiones previas.
La ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto compareció por ante la Secretaría del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Carora en fecha 03 de octubre del 2022 y otorgó poder apud-acta a las abogadas Liliana Montes de Oca y María Eugenia Castillo Lameda.
Sustanciada la incidencia de cuestiones previas, en fecha 31 de octubre del 2022 se dictó sentencia interlocutoria por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Carora declarando sin lugar la defensa previa opuesta.
Luego de diversas actuaciones, el Tribunal dictó auto el 26 de enero del 2023 ordenando la reanudación de la causa al estado de contestación de la demanda una vez se notificaran las partes. En cumplimento a lo anterior, el alguacil consignó en fecha 02 de febrero del 2023 las notificaciones de las partes debidamente recibidas.
La demandante compareció por ante la Secretaría del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Carora en fecha 03 de marzo del 2023 y otorgó poder apud-acta al abogado Luis Chirinos.
Los abogados del codemandado José Clemente Fernández Martínez contestaron la demanda mediante escrito presentado el 08 de febrero del 2023, y la representación judicial del codemandado Pedro José Meléndez Méléndez hizo lo propio el 07 de marzo del 2023.
El 08 de marzo del 2023, se dejó constancia por ante la Secretaría del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Carora, de la apertura del lapso de promoción de pruebas.
En fecha 10 de marzo del 2023, la Jueza Dolores María Malavé Blanco se inhibió de seguir conociendo la causa; inhibición que fue declarada con lugar el 28 de marzo del 2023 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Recibido el expediente quien suscribe el presente fallo el 23 de marzo del 2023, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba y el 27 de marzo del 2023 ordenó notificar a las partes del abocamiento, dejándose posteriormente constancia por Secretaría del cumplimiento de las formalidades de notificación exigidas por el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, luego de haber sido consignadas por el alguacil las boletas debidamente firmadas.
A los fines de brindar seguridad jurídica, este Juzgado dictó auto en fecha 24 de abril del 2023, con la cual se abrió nuevamente el lapso de contestación a la demanda, a fin de garantizar el derecho a la defensa, al debido proceso y brindar seguridad jurídica a las partes.
Concordando con lo anterior, los representantes judiciales de ambos codemandados presentaron por separado sus respectivas contestaciones a la demanda y el 04 de mayo del 2023 se abrió el lapso de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil. Presentada oposición a las pruebas, esta se resolvió en sentencia dictada el 05 de junio del 2023 y en la misma fecha, se emitió pronunciamiento sobre la admisibilidad de las pruebas aportadas y el 26 de junio del 2023 se dictó sentencia interlocutoria ordenando la reposición de la causa al estado de admisión de pruebas.
Por sentencia interlocutoria dictada el 03 de julio del 2023 de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se repuso la causa al estado de admitirse la demanda por el procedimiento oral, cuya decisión fue declarada definitivamente firme y el 13 de julio del 2024 se dictó auto de admisión de la demanda por el procedimiento oral.
Consta a los folios 15 al 24 pieza IV escrito presentado por la parte actora mediante el cual reformó la demanda y posteriormente el 14 de julio del 2023 compareció por ante la Secretaría de este despacho y confirió poder apud-acta en los abogados Luis Ignacio Chirinos Campos, Liliana Montes de Oca y María Eugenia Castillo Lameda.
En virtud de la reforma de la demanda, este Tribunal por decisión de fecha 20 de julio del 2023, se declaró incompetente en razón de la cuantía para conocer la presente demanda y declinó la competencia a un Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, contra esa decisión se interpuso recurso de regulación de competencia.
Mediante auto dictado el 09 de agosto del 2023, se admitió la reforma a la demanda presentada ordenándose la citación de los demandados y consta a los folios 58 y 65 de la quinta pieza del asunto principal que el alguacil de este Juzgado consignó recibo de citación dirigida a los ciudadanos Pedro José Meléndez y José Clemente Fernández Martínez.
La representación judicial del codemandado José Clemente Fernández Martínez presentó escrito de contestación a la demanda el 05 de diciembre del 2023, en donde además opuso las cuestiones previas contempladas en los ordinales 9 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Lo mismo hizo la representación judicial del codemandado Pedro José Meléndez Meléndez en fecha 19 de diciembre del 2023, oponiendo las defensas previas contenidas en los ordinales 3° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto dictado el 08 de enero del 2023 se abrió la incidencia de cuestiones previas correspondiente, la cual fue decidida el 16 de febrero del 2024 mediante sentencia interlocutoria declarándose sin lugar las defensas previas opuestas. Contra esa decisión se interpuso recurso de apelación que fue declarado sin lugar en fecha 24 de mayo del 2024 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Luego, se fijó la oportunidad para tuviere lugar la audiencia preliminar, la cual se celebró el 01 de julio del 2024, haciéndose la fijación de los hechos y límites de la controversia el 08 de julio del 2024.
Habiendo quedado la causa abierta a pruebas, y ejercido el derecho a promoción por las partes, el 26 de julio del 2024 se dictó sentencia interlocutoria resolviendo la oposición formulada contra las mismas y se dictó auto emitiendo pronunciamiento sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas.
Efectuada la correspondiente evacuación de las pruebas, el 01 de noviembre del 2024 se dictó auto fijando fecha y hora para la audiencia oral. Llegada la oportunidad, se celebró la referida audiencia el 27 de noviembre del año en curso, dejándose constancia de la comparecencia de la parte demandante y demandada. Después de oídos los alegatos y evacuadas las pruebas, esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia, declarando SIN LUGAR la demanda.
Siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar éste en los siguientes términos:

II
DE LOS HECHOS
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula:

“Artículo 12. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Verificadas las distintas etapas de este asunto, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteada la controversia:

De los alegatos de la parte actora
Aduce la demandante ser causahabiente del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), quien en vida fuese venezolano, titular de la cédula de identidad N.° V-5.926.391, quien fuese su esposo.
Sostiene que su causante mantuvo en tácita reconducción una relación arrendaticia con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, que continuo luego con ella al morir su esposo e implícitamente con el resto de los universales y únicos herederos del causante, sobre un local comercial con las siguientes características: ubicado en la avenida Pedro León Torres con calle 19, Barrio Pueblo Aparte, código catastral 13-08-01-U-01014019013001000000, con los siguientes linderos: NORTE: parcela 019-014; SUR: avenida Pedro León Torres; ESTE: parcela 019-011; y OESTE: parcela 019-01-002 (local 2) y parcela 019-013-003; con un área de trescientos veintisiete metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (327,19 m2) y con una superficie de construcción del mismo tamaño.
Afirma que según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública en fecha 10 de marzo del 2003, bajo el N.° 15, tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, esa relación la suscribió su causante a título personal y se estableció que el destino arrendaticio de los locales arrendados, sería el uso de las firmas “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.” y “Víveres el Morocho C.A.”, afirmando que la relación arrendaticia data del año 1.985.
Alega que en ocasión a una demanda de desalojo de local comercial sustanciada bajo el N.° de asunto judicial KP12-V-2021-000054, tuvo conocimiento de la venta que del inmueble arrendado hiciera el ciudadano José Clemente Fernández Martínez al ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, sin que se les haya notificado de la intención del arrendador de vender el inmueble.
Manifiesta que José Clemente Fernández Martínez y Pedro José Meléndez Meléndez constituyeron una asociación colusiva en concurso consciente para defraudar sus derechos, concertando la referida negociación en detrimento de su condición arrendataria y la de su causante.
Igualmente, señala que la venta que se hiciera al ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez se realizó en fraude a la ley, por la falta de notificación de la intención de vender. Con fundamento a lo anterior, concluye que en el procedimiento de desalojo se incurrió en fraude y colusión procesal.
Reputa que la sentencia dictada en el asunto KP12-V-2021-000054 es nula de nulidad absoluta por violación de la sentencia N.° 156 del 29 de octubre del 2020 dictada por la Sala Constitución del Tribunal Supremo de Justicia, y que en ese procedimiento se conculcaron derechos constitucionales y legales tales como la no discriminación procesal, la seguridad jurídica, el debido proceso, el orden público y efectividad procesal, entre otros.
Finalmente, con fundamento a todo lo anterior, solicitó lo siguiente:

• “Se reconozca su derecho de adquisición preferente del inmueble objeto de arrendamiento…”
• “reafirme MEDIANTE ESTE PROCEDIMIENTO DE RESOLUCIÓN PREFERENTE…[omissis]…incluso cautelarmente, mi derecho de subrogación al comprador, o cualquier tercero en los términos y condiciones del documento protocolizado en apariencia de legalidad”.
• “se garantice la posesión pacífica en cualidad de arrendataria hasta tanto se verifiquen los procedimientos de Ley…[omissis]…JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, así entonces convengan o sean condenados, éste y PEDRO MELÉNDEZ MELÉNDEZ, por el Tribunal, a no incurrir, por sí y/o interpuesta persona, en prácticas de perturbación posesoria a mi condición como arrendataria.”
• “se ordene apertura de la cuenta correspondiente para llevar a cabo los depósitos de los cánones correspondientes al arrendamiento…[omissis]…para evitar PAGO DE LO INDEBIDO y correlativamente, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA a terceros ajenos a la relación arrendaticia, como el presunto y jamás propietario sobrevenido PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, conforme las reglas del Código Civil.”

Rechazo de la pretensión
Encontrándose en la oportunidad para dar contestación a la demanda, el codemandado José Clemente Fernández Martínez procedió a dar contestación a la demanda, por una parte, y por otra, la representación judicial del codemandado Pedro José Meléndez Meléndez, hizo lo propio por escrito separado.
a) De la contestación del codemandado José Clemente Fernández Martínez
Respecto al fondo del asunto, opuso como defensa perentoria la falta de cualidad de la demandante para intentar la presente demanda, pues según sus dichos la relación arrendaticia jamás se desarrolló con el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+) sino con la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., y que esto ya había sido decidido en el juicio por desalojo seguido en el asunto bajo el N.° KP12-V-2021-000054, y que por ello, la demandante no tiene derecho a la preferencia ofertiva.
Luego, continua rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta, y negó que el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+) o sus sucesores tengan el derecho a preferencia ofertiva. Finalmente, pidió se declarara inadmisible la demanda.

b) De la contestación del codemandado Pedro José Meléndez Meléndez
Por su parte, la representación judicial del referido demandado alegó que su defendido es propietario del inmueble descrito en el libelo de demanda, según compraventa realizada ante el Registro Público del Municipio Torres del estado Lara en fecha 16 de abril del 2021, bajo el No. 2021-35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 11.6.1.82.14 y correspondiente al libro de folio real del año 2021.
Desconocieron la cualidad con la cual actúa la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto y negaron, rechazaron y contradijeron los términos del proceso por retracto legal y preferencia ofertiva.
Sostienen que en un litigio anterior la parte demandante salió totalmente vencida por falta de pago, expresando que si la parte demandante se mantiene insolvente no tiene derecho a gozar de los derechos de preferencia ofertiva, afirmando que hasta la fecha no existe realizado ningún pago por concepto de cánones de arrendamiento.
Niegan, rechazan y contradicen que la parte demandante no haya tenido conocimiento de la existencia de la venta, asegurando que se realizó una reunión donde estuvieron presentes los ciudadanos Aland Rafael Rodríguez (+), José Clemente Fernández Martínez y Pedro José Meléndez Meléndez, y que el primero estuvo de acuerdo.
Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya sido fiel cumplidora de sus obligaciones, y que por el contrario, se encontraba en mora.

III
PUNTO PREVIO
Sobre la falta de cualidad activa
Antes de resolver el fondo de la controversia, considera menester esta Juzgadora entrar a dilucidar lo concerniente a la falta de cualidad activa alegada por la parte accionada, y se hace en los siguientes términos:

El codemandado José Clemente Fernández Martínez, en su contestación de la demanda, alega la falta de cualidad de la parte demandante para interponer la presente acción de retracto legal arrendaticio, argumentando que la relación arrendaticia se desarrolló con la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 06 de febrero de 1995, bajo el N.° 57, tomo 55-A, y no con el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), y que por ello, la demandante, Yoleida Margarita Franco, no tendría la cualidad para demandar el retracto legal arrendaticio.
Expone que la demandante no tiene siquiera interés en la presente causa, por razón de que, conforme a lo decidido en el asunto judicial KP12-V-2021-000054, la demanda tendría “un objeto prohibido” por querer “invadir o cambiar la cosa juzgada” de ese asunto, conforme a la cual la demandante no sería arrendataria.

En tal sentido, es importante precisar lo que establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es del siguiente tenor:
“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”
De conformidad con lo establecido en el artículo citado, en la contestación a la demanda, el demandado puede hacer valer una serie de defensas consideradas de fondo, que el juez debe decidir en la oportunidad de la sentencia definitiva como punto previo, antes de entrar a decidir sobre el mérito del asunto. Entre ellas, puede alegarse la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio.
En este sentido, es prudente destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.
En relación a la falta de cualidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 102 con ponencia del Magistrado José Delgado Ocando, de fecha 06 de Febrero del 2001, expresamente estableció, lo siguiente:

"Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; LA FALTA DE LEGITIMACIÓN ACARREA CIERTAMENTE QUE LA SENTENCIA DEBA SER INHIBITORIA; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida."(Resaltado del Tribunal).-
Asimismo, en la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia dictada el 6 de febrero del 1964 (citada por Arístides Rengel Romberg, en su sobra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo II, pág. 27), en relación a la legitimación, señalaba lo siguiente:

“[la legitimación es] la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio”

Así las cosas, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
La falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
Alega la accionante ser heredera del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), quien en vida fuese su cónyuge y que falleció el 13 de junio del 2021, y que con éste, es que se había constituido la relación arrendaticia desde el año 1985, con el entonces propietario, José Clemente Fernández Martínez.
Ahora bien, el retracto legal arrendaticio, tal y como se abundará infra, es un derecho del arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere por cualquier acto el inmueble arrendado, en las mismas condiciones que éste, si no se respetó su derecho a la preferencia ofertiva. Este, para el caso del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, como el de marras, se encuentra contemplado en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De manera que, si es un derecho del arrendatario, la cualidad activa para demandar el retracto legal, recae únicamente en el arrendatario que se afirme vulnerado en su derecho de preferencia ofertiva. Por lo tanto, para determinar si, en efecto, la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto tiene cualidad para demandar el retracto legal arrendaticio que aquí ocupa, basta con determinar si era arrendataria del inmueble sobre el cual se efectuó la venta que se reputa infractora de la preferencia ofertiva.
En ese sentido, de la revisión efectuada a las actas procesales, se evidencia que cursa a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente asunto, original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández autenticado en fecha 10 de marzo del 2003 por ante la Notaria Pública de Carora bajo el N.° 15, tomo 4 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le otorga pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni cuestionado de forma alguna.
El inmueble dado en arrendamiento se identificó como dos locales comerciales ubicados en la Avenida Aeropuerto (hoy Av. Pedro León Torres) de la ciudad de Carora, Municipio Torres del Estado Lara. Por su lado, conforme al documento de compraventa que cursa a los folios del 13 al 18 de la primera pieza del presente asunto, el ciudadano José Clemente Fernández Martínez —arrendador del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+)—vendió en fecha 16 de abril del 2021 al ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez un inmueble ubicado en la Av. Pedro León Torres (antes Avenida Aeropuerto) con calle 19, Barrio Pueblo Aparte, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del Estado Lara.
A pesar del cambio de la nomenclatura de la dirección, se puede evidenciar que se trata ciertamente de los mismos inmuebles ubicados en el mismo lugar, hecho que además no fue negado por las partes —el que el inmueble vendido sea distinto al inmueble arrendado—.
Por otro lado, conviene considerar lo dispuesto en el artículo 1.603 del Código Civil, en cuyo texto se lee:

“Artículo 1603. El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”

De acuerdo a lo transcrito, se tiene que el arrendamiento se mantiene vigente aún ante la muerte del arrendatario o por la del arrendador. Si bien esa disposición corresponde al arrendamiento de casas y predios rústicos, se aplica supletoriamente por analogía al arrendamiento inmobiliario para uso comercial. En ese sentido, si alguno de éstos mueren ¿quiénes asumen su lugar? Pues lo hacen sus sucesores, en las mismas condiciones y circunstancias que su causante.
Consta en autos acta de defunción del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), que certifica que éste falleció, y por lo tanto, se entiende que la relación arrendaticia que éste mantenía con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, continúo vigente con sus sucesores, y siendo que la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto era cónyuge del finado, según consta en acta de matrimonio que riela en autos (f. 9, I), de conformidad con lo establecido en los artículos 823 y 824 del Código Civil, ésta entra a suceder y en consecuencia, ocupa su lugar —junto con el resto de los posibles herederos— en la relación arrendaticia. Dicho de otro modo, se comprueba que ciertamente, por derecho sucesoral, la ciudadana Yoleida Margarita Franco es arrendataria del inmueble sobre el cual exige el derecho de retracto legal arrendaticio y por lo tanto, tiene cualidad suficiente para intentar la presente demanda, resultando sin lugar la falta de cualidad activa opuesta por el codemandado José Clemente Fernández Martínez, y así se decide.

IV
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
Resuelto el punto previo, planteada así la controversia y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas, constando en autos las siguientes:
1. Copia simple de acta de defunción del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), número 726-03 de fecha 23 de julio el 2021, folio 226 del Libro de Registro de defunciones llevado por la Unidad Hospitalaria de Registro Civil del Municipio San Felipe, estado Yaracuy, cursante al folio 8 de la primera pieza del presente asunto.La anterior instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de la hora, fecha y lugar de la defunción ocurrida, así como de la identidad del fallecido, y así se aprecia.
2. Copia certificada del acta de matrimonio de los ciudadanos Aland Rafael Rodríguez (+) y Yoleida Margarita Franco Ocanto, número 22 de fecha 16 de febrero del 2008del Libro de Registro de matrimonios llevado por el Registro Civil de la Parroquia Trinidad Samuel del Municipio Torres del estado Lara, cursante al folio 9 de la primera pieza del presente asunto.Dicha documental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de la hora, fecha y lugar del matrimonio celebrado, así como de la identidad de los contrayentes y el vínculo contraído, y así se aprecia.
3. Original del contrato de arrendamiento suscrito entre Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández autenticado en fecha 10 de marzo del 2003 por ante la Notaria Pública de Carora, bajo el N.° 15, tomo 4 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría, cursante a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente asunto. La referida instrumental, al tratarse de un documento privado autenticado emanado de las partes, se valora conforme a lo contemplado en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.363 y 1364 del Código Civil, y de él se aprecia la suscripción del contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Avenida Aeropuerto (hoy avenida Pedro León Torres) de la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara, así como las condiciones y obligaciones de éste, y así se aprecia.
4. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández en 2015, cursante al folio 12 de la primera pieza del presente asunto. La anterior instrumental, al tratarse de un documento privado emanado de las partes, se valora conforme a lo contemplado en los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, no obstante, en razón de que el mismo no se encuentra debidamente suscrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 ibidem, no tiene valor probatorio, y por tanto se desecha del proceso, y así se decide.
5. Copias certificadas (f. 13 al 18 pieza I y folios 81 al 86 pieza V) de documento de compra venta protocolizado en fecha 16 de abril del 2021 por ante el Registro Público del Municipio Torres del estado Lara, bajo el N.° 2021.35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 360.11.6.1.8214 y correspondiente al Libro de folio real del 2021. Dicha documental al no ser impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de venta del inmueble ubicado en la Avenida Pedro León Torres (antes Avenida Aeropuerto) con calle 19, Barrio Pueblo Aparte, Parroquia Trinidad Samuel del Municipio Torres del estado Lara, y de las circunstancias de dicha venta, y así se aprecia.
6. Copias certificadas de decreto de únicos y universales herederos de fecha 18 de julio del 2022 dictado en el asunto judicial N.° KP12-S-2022-000144 de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, la cual cursa a los folios 38 y 39 de la primera pieza del presente asunto. Esta instrumental constituye documento público y se valora según la regla contenida en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, no obstante, su valor se reduce a las declaraciones rendidas allí por los testigos, y en razón de que esos ciudadanos no comparecieron ante este Tribunal a ratificar las mismas, de manera que la parte contraria no pudo tener acceso al control de esa prueba preconstituida, a fin de asegurar el debido proceso y el derecho a la defensa consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Juzgado se ve en la obligación de desechar sus declaraciones, y así se decide.
7. Copias certificadas de solicitud N.° KP12-S-2011-000164, de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, presentada en fecha 03 de agosto del 2021, contentivo de inspección judicial extralitem solicitada por el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V-10.769.557, cursante a los folios 170 al 189 de la primera pieza del presente asunto. Dichas copias fueron consignadas por el codemandado Pedro José Meléndez Meléndez en la contestación de la demanda que hubo de presentar el 07 de marzo del 2023, sin embargo, en virtud de que dicha contestación de la demanda quedó anulada por la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda decretada el 03 de julio del 2024, las documentales acompañadas junto a esta también quedaron nulas, y por tanto, se desecha del proceso, y así se decide.
8. Escrito de promoción de pruebas del ciudadano José Clemente Fernández, que cursa a los folios 82 y 83 de la tercera pieza del presente asunto. No obstante, ha de considerase que dicha promoción de pruebas quedó anulada por la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda decretada el 03 de julio del 2024. Además, considerando que ese escrito fue promovido como medio de prueba por la parte actora, y conforme a lo contemplado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios que se sigan por el procedimiento oral —como el de marras— el demandante debe acompañar con el libelo de demanda todas las documentales de las que quiera valerse, y de lo contrario, no se la admitirán después, en razón de que la instrumental acá descrita no fue acompañada por la parte actora con su escrito libelar, no se le puede admitir. De acuerdo a todo lo anterior, se desecha del proceso, y así se decide.
9. Original de oficio al Banco Provincial con el N.° SG-2023-1330, que está inserto a los folios 4 y 5 de la pieza cuatro del presente asunto. No obstante, ha de considerase que ese oficio fue consignado en el expediente como resultas de la prueba de informes que se había admitido en fecha 05 de junio del 2023, pero esas pruebas quedaron anuladas por la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda decretada el 03 de julio del 2024. Además, considerando que este instrumento fue promovido como medio de prueba por la parte actora, y conforme a lo contemplado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios que se sigan por el procedimiento oral —como el de marras— el demandante debe acompañar con el libelo de demanda todas las documentales de las que quiera valerse, y de lo contrario, no se la admitirán después, en razón de que la instrumental acá descrita no fue acompañada por la parte actora con su escrito libelar, no se le puede admitir. De acuerdo a todo lo anterior, se desecha del proceso, y así se decide.
10. Copias simples de acta constitutiva de la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., cursante a los folios del 115 al 131 de la pieza cuatro del presente asunto. No obstante, ha de considerase que esa copia simple no fue consignada por la parte actora junto con el libelo de demanda. En este sentido, y conforme a lo contemplado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios que se sigan por el procedimiento oral —como el de marras— el demandante debe acompañar con el libelo de demanda todas las documentales de las que quiera valerse, y de lo contrario, no se la admitirán después. En razón de que la instrumental acá descrita no fue acompañada por la parte actora con su escrito libelar, no se le puede admitir. De acuerdo a todo lo anterior, se desecha del proceso, y así se decide.
11. Copias certificadas del asunto judicial KP12-V-2021-000054, que rielan a los folios del 134 al 404 de la pieza cuatro del presente asunto. No obstante, ha de considerase que esa copia simple no fue consignada por la parte actora junto con el libelo de demanda. En este sentido, y conforme a lo contemplado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios que se sigan por el procedimiento oral —como el de marras— el demandante debe acompañar con el libelo de demanda todas las documentales de las que quiera valerse, y de lo contrario, no se la admitirán después. En razón de que la instrumental acá descrita no fue acompañada por la parte actora con su escrito libelar, no se le puede admitir. De acuerdo a todo lo anterior, se desecha del proceso, y así se decide.
12. Copias certificadas de solicitud N.° KP12-S-2011-000164, de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, evacuada en fecha 05 de agosto del 2021, contentivo de inspección judicial extralitem solicitada por el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V-10.769.557, cursante a los folios 87 al 106 de la quinta pieza del presente asunto. Esta instrumental constituye un documento público y se valora según la regla contenida en el artículo 429 y 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1428 del Código Civil, y al no ser impugnada en modo alguno, se valora como indicio de que, a la fecha de practicarse la referida inspección judicial, ergo, al 05 de agosto del 2021, los sucesores del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+) se encontraban aun detentando la cosa arrendada, y así se aprecia.
Esto se aprecia especialmente de la siguiente circunstancia de la cual dejó constancia el Tribunal: que en el lugar funcionaba para ese entonces el establecimiento comercial “Cachapas y Rico Pollo El Morocho”, que conforme al contrato de arrendamiento era una de las firmas mercantiles para cuyo funcionamiento se destinaba el local arrendado por el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+).
13. Exhibición del documento denominado: “contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de marzo del 2003 por ante la Notaría Pública de Carora, bajo el N.° 15, tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría”. En la oportunidad de evacuarse la exhibición de dicho documento, el 08 de octubre del 2024, la parte exhibiente, verbigracia, el codemandado José Clemente Fernández Martínez, mediante su apoderado judicial, declaró que “no tenía nada que exhibir”. En tal sentido y en atención a lo contemplado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera llenos los requisitos para considerar que la parte exhibiente tenía la carga procesal de exhibir el referido documento, y por cuanto no lo exhibió, se considera exacto el original de contrato de arrendamiento cursante a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente asunto, y se adminicula para su valoración, la realizada a tal instrumental, descrita en el numeral 3°, y así se aprecia.
Las razones por las cuales este Tribunal consideró llenos los requisitos para la procedencia de la exhibición de documentos, son los siguientes: consta en autos, debidamente consignada por la parte actora, original del documento cuya exhibición se exigía, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Carora. Por otro lado, conforme a la regla de valoración establecida en los artículos 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil, este operadora de justicia considera que de ese mismo original, que cursa a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente asunto, existe presunción grave de que el instrumento se halla en poder del ciudadano José Clemente Fernández Martínez, pues por máxima de experiencia, al suscribirse un contrato y autenticarlo por ante notaría, cada parte se queda en poder de un ejemplar expedidos al mismo tenor. Siendo así, y en razón de que no aparece en autos prueba alguna de no hallarse en poder del codemandado José Clemente Fernández Martínez ese instrumento o de no haberlo tenido nunca, el prudente arbitrio aconseja a esta jurisdicente a considerar llenos los requisitos y procedentes los efectos jurídicos establecidos en el referido artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
14. Exhibición del documento denominado: “contrato de arrendamiento privado”. En la oportunidad de evacuarse la exhibición de dicho documento, la cual correspondió al 08 de octubre del 2024, la parte exhibiente, verbigracia, el codemandado José Clemente Fernández Martínez, mediante su apoderado judicial, señaló que dicha exhibición debía considerarse “improcedente”. Ahora bien, este Tribunal desecha dicha documental del presente proceso por cuanto la parte promovente no cumplió con la carga de consignar medio de prueba que constituyera al menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario, conforme lo exige el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
Para esta prueba, no puede reproducirse las máximas de experiencia que sirvieron de fundamento para la inmediatamente anterior, pues el contrato que cursa al folio 12 de la primera pieza del presente asunto, no se encuentra suscrito, de manera que, no existe forma alguna de siquiera presumir que ese contrato fue presentado alguna vez al ciudadano José Clemente Fernández Martínez para su celebración, y así se establece.
15. Exhibición del documento denominado: “comprobantes de solvencia expedidos al arrendatario”. En la oportunidad de evacuarse la exhibición de dicho documento, el 08 de octubre del 2024, la parte exhibiente, verbigracia, el codemandado José Clemente Fernández Martínez, mediante su apoderado judicial, negó que su auspiciado tuviera recibos de pago de la demandante. En este sentido, por cuanto la parte demandante, que fue quien promovió esa prueba, no consignó los referidos documentos, ni señaló tampoco la afirmación de los datos que conociera sobre el contenido de los mismos, se concluye que la promovente no cumplió con la carga que exige el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto resulta inadmisible dicho medio probatorio, y así se decide.
16. Resultas de la prueba de informes procedente de la Notaría Pública de Carora, cursante al folio 133 de la pieza sexta del presente asunto, remitidos mediante oficio N.° 144.2024.10.001 de fecha 04 de octubre del 2024. Dicha instrumental se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de ellos se aprecia que ante ese órgano notarial, no fue presentado para su autenticación algún documento por el cual el arrendador notificará al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble y le hubiera realizado la oferta preferente para su venta, y así se aprecia.
17. Prueba de informes del Registro Público del Municipio Torres del estado Lara, que cursa al folio 138 del presente asunto, remitido mediante oficio N.° RP—360-2024-71 de fecha 10 de octubre del 2023, con el cual anexo tradición legal, certificación de gravámenes y copia certificada del documento protocolizado en fecha 16 de abril del 2021 bajo el N.° 2021.35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 360.11.6.1.8214 y correspondiente al Libro de folio real del 2021 y del cheque de gerencia agregado al cuaderno de comprobantes bajo el N.° 344, folio 766. Dicha instrumental se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto fue recibida mediante correo electrónico de este tribunal, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concatenación con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, equiparándose a documentos escritos. Pero, por cuanto la tradición legal del inmueble, el pago de la venta y la existencia o no de gravámenes sobre el mismo no se encuentra en discusión, resulta la presente prueba impertinente y por tanto, se desecha del proceso, y así se decide.
18. Testimoniales de los ciudadanos Jesbelis Karina Oviedo, Freddy Montalvo Bayona y Solangge Susana Suárez López, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.638.207, V-19.149.754 y 17.342.355, respectivamente, no fueron evacuadas en la audiencia oral por lo tanto no hay prueba que valorar.-

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Revisado como ha sido el material probatorio aportado a los autos y concatenado estos con los términos en que quedo trabada la controversia, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en la forma siguiente:
Primeramente, es importante aclarar que, si bien la parte demandante en la reforma de la demanda presenta argumentos relativos a un presunto fraude procesal colusivo ocurrido en el asunto judicial KP12-V-2021-000054 sustanciado por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, aduciendo además que la sentencia definitiva dictada en ese asunto sería nula por violación de normas constitucionales, legales y de criterios jurisprudenciales, entre otros alegatos similares, la pretensión que fijó la parte actora en su petitorio, aunque resulte confusa, se circunscribe realmente a una demanda de retracto legal arrendaticio, pues en ninguno de los cincos particulares del petitorio, pide la nulidad de ese juicio o de la sentencia allí dictada, sino a peticiones que esencialmente, constituyen la naturaleza del retracto legal arrendaticio, como se verá infra.
En consecuencia, esta Juzgadora, en virtud del principio dispositivo según el cual, el juez no puede decidir sino conforme a lo exigido por el demandante, tomará esos argumentos como parte de los fundamentos de fondo para apoyar su pretensión procesal, que determina este Tribunal se circunscribe a una demanda de retracto legal arrendaticio, y así se establece

Ahora bien, el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho sobre la cosa dada en arrendamiento por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
Conforme al autor José Luis Aguilar Gorrondona, en el libro Contratos y Garantías Derecho Civil IV, el retracto legal supone:

“1°) La adquisición de un derecho en la comunidad.
2°) Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago.
3°) Que la adquisición sea hecha por un extraño.
4°) Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.”
En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículos 43 y 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”
“Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

Por su lado, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en los artículos 38 y 39, lo siguiente:

“Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”
“Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.” (Destacado del Tribunal)

La ley rectora del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, si bien no define directamente que se ha de entender por retracto legal, como si lo hace la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, explica de manera precisa que, de no hacerse la oferta preferente al arrendatario, violando el derecho de preferencia ofertiva que este tenga, el arrendatario tiene derecho al retracto legal arrendaticio.
De manera que, el derecho de retracto legal arrendaticio esta necesariamente supeditado al de preferencia ofertiva y por ende, ha de entenderse esta para evaluar la procedencia de aquel. En este sentido, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario que tenga más de dos años ocupando el inmueble arrendado, a que, en el caso en que el arrendador tenga intención de vender el inmueble, se le ofrezca en venta a él —arrendatario— el inmueble, antes que a algún tercero.
Para que pueda acceder a ese derecho de preferencia, conforme establece el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe el arrendatario reunir estas condiciones:
• Estar ocupando el inmueble desde hace más de dos años.
• Estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y de cualquiera otra obligación de pago.
• Haber cumplido con cualquier otra obligación contractual, legal o arrendataria.
Estos requisitos han de cumplirse de manera concurrente, de manera que si y solo si están cumplidos, podrá tener el arrendatario derecho a la preferencia ofertiva, y posterior a ello, en caso de que su derecho preferente hubiera sido vulnerado, bien porque no se le notificó la voluntad de venta o, de haberse producido la notificación, al tercero se le hayan dado condiciones más favorables para ésta; podrá tener derecho a retracto legal, pero observándose que, pueda el arrendatario, tal y como señala el doctrinario Aguilar Gorrondona, satisfacer las aspiraciones del propietario (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, p.p. 436), o dicho de otro modo, que pueda pagar el precio de venta pagado por el tercero comprador en las mismas condiciones en que éste lo hubiere pagado.
De manera que, para concluir la procedencia o no del derecho de retracto legal arrendaticio, debe comprobarse en primer lugar que la arrendataria hubiera tenido el derecho a preferencia ofertiva.
Siendo así las cosas, ha de considerarse que en el caso de marras, son hecho controvertidos, los siguientes:
a) Si existió una relación arrendaticia a título personal con el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+).
b) Determinar si la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto, tenía derecho de preferencia legal ofertiva sobre el local comercial ubicado en la Av. Pedro León Torres con calle 19, Barrio Pueblo Aparte.
c) Establecer, si la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto, cumplió con las obligaciones contractuales necesarias para ejercer ese derecho.
d) Comprobar si el propietario del inmueble cumplió o no con realizar la notificación de venta, de ser el caso.
e) Que si la parte actora tenía conocimiento de la negociación y del nuevo propietario.
En ese orden de ideas, tal y como fue establecido en el punto previo de esta decisión, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de marzo del 2003 por ante la Notaría Pública de Carora, suscrito por los ciudadanos Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández Martínez, se puede comprobar que la relación arrendaticia se constituyó ciertamente con el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+) para que funcionara en el local arrendado las sociedades de comercio “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.” y “Víveres El Morocho C.A.”, pero, aunque dichas personas jurídicas desarrollaran sus actividades en él, la cualidad de arrendatario correspondía al ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+).
Ahora bien, ese contrato de arrendamiento, según su cláusula segunda, era a tiempo determinado y tendría una duración de un año, venciendo el 01 de enero del 2004. Siendo que la venta que se reputa violatoria del derecho de preferencia ofertiva y que por tanto daría lugar al derecho de retracto legal se produjo el 16 de abril del 2021, ha de analizarse si el hoy de cujus Aland Rafael Rodríguez (+) se mantenía como arrendatario para esa fecha.
En este sentido, no consta en autos prueba fehaciente de que se haya suscrito nuevos contratos, lo que inicialmente podría conducir a considerar que en efecto la relación inquilinaria no fue renovada, siendo que de la inspección judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara el 05 de agosto del 2021, se tiene indicios de que, para esa fecha, se seguía manteniendo la relación arrendaticia.
Esto es así por cuanto en esa oportunidad, el Tribunal que realizó la inspección dejó constancia de que en el mismo inmueble sobre el cual en el año 2003 se había constituido el arrendamiento, seguía funcionando la sociedad mercantil “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.”, que, como se dijo, es una de las sociedades mercantiles que habían de funcionar en el inmueble arrendado por Aland Rafael Rodríguez (+). Esto lleva a esta operadora de justicia a presumir, a falta de contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.”, que esta ocupa el inmueble por las mismas circunstancias, es decir, según lo convenido en el contrato celebrado en el año 2003 entre José Clemente Fernández Martínez y Aland Rafael Rodríguez (+).
Esto además se ha de concatenar con que, en la contestación, el codemandado José Clemente Fernández Martínez negó que la relación arrendaticia fuera con el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), aduciendo que en realidad era con “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.” y que así se había mantenido durante treinta y seis (36) años. No obstante, determinándose por lo establecido en el contrato de arrendaticio que eso no es cierto, de las manifestaciones del referido codemandado analizadas en sana crítica con el indicio que arroja la inspección judicial, se puede concluir que en efecto “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.” continuaba al 05 de agosto del 2021 ocupando el inmueble arrendado en el año 2003 por Aland Rafael Rodríguez (+), en cumplimiento a los fines que se consagraron en ese contrato, y así se establece.
Así las cosas, se tiene que, vencido el contrato de arrendamiento, el arrendatario continuo ocupando el inmueble, por lo cual podría operar la figura de la tácita reconducción, sobre la cual, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció lo siguiente en sentencia N.° 815 del 21 de noviembre del 2016:

“Primero, la tácita reconducción consiste ‘…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…’; pero ésta: ‘…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…’. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: ‘…en sus mismos términos…’, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.” (Énfasis de la cita)

Conforme la definición, la tácita reconducción es la renovación del contrato de arrendamiento por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado, renovación que ocurre en los mismos términos en que aquel se había suscrito. Esta figura tiene sustento en lo contemplado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que estatuyen:

“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Por otro lado, la jurisprudencia ha venido de manera pacífica delimitando los elementos que se requieren para que ocurra la tácita reconducción. En ese orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente en decisión N.° 286 de fecha 05 de junio del 2013:

“De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación.”

En el caso de marras, ciertamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (el suscrito entre Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández Martínez en el año 2003 por ante la Notaría Pública de Carora), se evidencia además la ocupación del inmueble por este mediante la sociedad de comercio “Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A.” luego de vencido el contrato (según se desprende de los alegatos del codemandado José Clemente Fernández Martínez y de la inspección judicial realizada el 05 de agosto del 2021 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara) y, siendo que esa ocupación se produjo durante —al menos—diecisiete años y en ausencia en autos de algo que sea indicio o prueba de algo distinto, por vía de presunción según lo contemplado en los artículos 1.394 y 1.399 del Código Civil, se puede asumir que no hubo oposición por parte del propietario en esa ocupación. Encontrándose llenos los tres requisitos para que se produjera la tácita reconducción, han de considerarse que en cuanto a la relación arrendaticia que aquí nos ocupa esta opero, y así se establece.
Establecido lo anterior, se tiene por resuelto el primero de los hechos controvertidos, al determinarse que, en efecto, la relación arrendaticia fue asumida por el ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+) de manera personal y hasta, al menos el año 2021. Por lo tanto, cuando este fallece el 13 de junio del 2021, la relación arrendaticia que en el año 2003 había iniciado con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez y que se había tácitamente reconducido, se subrogó en las personas de sus herederos, según lo dispuesto en el artículo 1.603 del Código Civil, dentro de los cuales ésta quien en vida fue su cónyuge, la hoy demandante ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto.
En consecuencia, ha de considerarse a la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto, junto con el resto de los herederos del de cujus Aland Rafael Rodríguez (+) —a los cuales ésta pueda representar en el presente juicio en virtud de lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil—, como arrendatarios del inmueble que José Clemente Fernández Martínez vendiera a Pedro José Meléndez Meléndez.
Con esto, se cumple que la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto es arrendataria del inmueble desde hace más de dos años, cumpliéndose así el primero de los requisitos para que pueda considerarse que ésta tenía derecho a la preferencia ofertiva, que es el segundo de los hechos controvertidos.
En cuanto al siguiente de los requisitos que debe llenar la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto para que pueda establecerse que tenía derecho a la preferencia ofertiva y por tanto, que de haberse vulnerado éste le sea hoy procedente el derecho a retracto legal, es decir, el requisito de encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de cualquiera otra obligación que de pago tuviera, ha de considerar este Tribunal que no se encuentra satisfecho, en razón de los argumentos que sigue.
Resulta conveniente precisar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendofit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa’...”. (Énfasis del Tribunal)

La carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue como excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción, resulta infundada.
En el caso sub examine, y en armonía con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, tenemos que la demandante tenía la carga de probar haber cumplido con el pago de los cánones de arredramiento, es decir, de estar solvente con esa obligación, pues se ha afirmado liberada de ella. No obstante, no produjo en autos ninguna prueba que demostrara el pago de los cánones de arrendamiento o cualquier otro hecho que haya producido la extinción de esa obligación de pago.
Y debe considerarse que el pago de los cánones de arrendamiento era ciertamente uno de los hechos fundamentalmente discutidos en el presente juicio, pues si bien la demandante aducía haber cumplidos con todas sus obligaciones, los demandados afirmaron vehemente que esta se encontraba en mora y que incluso, en razón de esa falta de pago, se intentó una demanda de desalojo que fue declarada con lugar.
Por lo tanto, resultando de manera inequívoca que la demandante no pagó los cánones de arrendamiento o por lo menos, no hizo constar en este juicio el cumplimiento de esa obligación, se ha de concluir que la ciudadana Yoleida Margarita Franco Ocanto, no gozaba del derecho de preferencia ofertiva y por tanto, sin derecho de preferencia que se hubiera visto vulnerado, no puede ser procedente el derecho de retracto legal, lo que obliga a esta jurisdicente a desestimar la pretensión de la actora, y así se decide.
Es importante destacar que, en consideración de esta jurisdicente, la obligación del arrendador de notificar al arrendatario su voluntad de vender el inmueble, con la oferta correspondiente, no surge si el arrendatario no llena los requisitos para hacerse acreedor del derecho de preferencia ofertiva como ocurre en el caso de marras, pues la arrendataria no se encontraba solvente del pago de los cánones de arrendamiento, o al menos —se insiste—, así no lo demostró.
Asimismo, en razón de que el cumplimiento de los requisitos para ser procedente el derecho de preferencia ofertiva han de llenarse de manera concurrente y su vez, la acreencia de ese derecho es fundamento indispensable para la procedencia del derecho de retracto legal, al no haberse demostrado la satisfacción del segundo de los requisitos necesarios para el derecho de preferencia ofertiva, quedo relevada del análisis del tercero de los requisitos, así como del resto de circunstancias que han de presentarse para la obtención del derecho de retracto legal arrendaticio.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, conforme a las determinaciones señaladas ut retro; este Tribunal estima, sobre la base de las actuaciones que cursan en el presente expediente, que es obligatorio declarar SIN LUGAR la presente demanda de retracto legal arrendaticio sobre un inmueble destinado al uso comercial, y así finalmente se decide

VI
DE LA DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO para intentar la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demandada de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO contra los ciudadanos JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ y PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ (plenamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión).

TERCERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copias certificadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara. En Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZ

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 09:24 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/PH.-
KP02-V-2023-000684
RESOLUCIÓN N.° 2024-000537
ASIENTO LIBRO DIARIO: 06