TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.
Expediente N.º 6679-23

Las presentes actuaciones cursan por ante este Tribunal Superior en virtud de la apelación ejercida por el abogado Felix Alejandro Bonaiuto, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.632, apoderado judicial de la parte demandada, Empresa Mercantil “El Bodegón de Pedroso C.A” representado por el ciudadano Reinaldo José Franco Sulbaran, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.632.856, contra la decisión de fecha 18 de septiembre de 2023, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en el juicio que interpusiera los abogados Ovidio Aguilar Duran y Raquel Briceño Baptista inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs 41.853 y 220.652 respectivamente, actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil Compañía Anónima de Inversiones y Construcciones, (CAVIC), por desalojo de local comercial.
Recibido el expediente en este Tribunal Superior, se le dio entrada el 24 de octubre de 2023, encontrándose, por tanto, la presente controversia en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a dictar su decisión, dentro del lapso de ley y bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA
En fecha 9 de enero de 2020, se recibió el presente expediente por distribución quedando asignado para el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, contentivo de demanda que ha sido incoada por los abogados Ovidio Aguilar Durán y Raquel Briceño Baptista, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs 41.853 y 220.652 respectivamente, en contra Empresa Mercantil “El Bodegón de Pedroso C.A” representado por el ciudadano Reinaldo José Franco Sulbaran, por desalojo de local comercial, alegado que:
“Nuestra representada es propietaria de un Local Comercial distinguido con el Nº 01, con un área aproximada de Ciento sesenta y un metros cuadrados con Veintidós centímetros (161,22 mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Local Nº 10, SUR: pasillo de la circulación, ESTE: Acera de circulación interna, OESTE: Local Nº 2, ARRIBA: Estacionamiento zona residencial y ABAJO: Terreno de la edificación, dicho inmueble forma parte del Centro Comercial Murachí, ubicado en la avenida Bolívar de la Ciudad y Municipio Valera Estado Trujillo, y le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán, y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 26 de Octubre de 1993, bajo el Nº 4, Tomo 5º, Protocolo 1º, Trimestre 4to, (…).
Pero es el caso que nuestra representada dio en arrendamiento el referido Local Comercial a la Empresa Mercantil “EL BODEGÓN DE PEDROSO, C.A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Trujillo de fecha 14 de Octubre de 2004, bajo el Nº 51, que Tomo 13-A, anexamos marcado “E”, representada en ese acto por su Presidente ciudadano: REINALDO JOSÉ FRANCO SULBARAN, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la cédula de identidad Nº 13.632.856, facultado para suscribir el referido contrato, según se desprende del acta de asamblea extraordinaria de fecha 01 de Julio del 2014, inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo de fecha 26 de Enero de 2015, bajo el número 45, Tomo 3-A RMPET, (…), Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Valera Estado Trujillo de fecha 09 de Agosto del 2019, anotado bajo el Nº 15 Tomo 75, folios 44 al 50, (…) en el cual se establecieron una serie de derechos y obligaciones para las partes.
(…) que la referida Empresa a través de su representante ha venido incumpliendo las obligaciones contraídas en el Contrato, principalmente en la parte económica y el compromiso fundamental de la cancelación de los cánones de arrendamiento en los tiempos y momentos estipulados, siendo que LA ARRENDATARIA, ha incumplido de manera reiterada el contenido de la CLAUSULA CUARTA, relativo al pago de los cánones mensuales estipulado en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (BS. 800.000,00), más el correspondiente Impuesto al Valor Agregado (IVA), y hasta la presente fecha adeuda a nuestra representada los siguientes meses Octubre, Noviembre, Diciembre del 2019, y Enero de 2020, siendo que la deuda alcanza la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,00).
(…) vista la morosidad por demás injustificada, por LA ARRENDATARIA, nuestra representada ha realizado una serie de diligencias tanto en lo personal y por intermedios de apoderados judiciales a los efectos de que el ciudadano: REINALDO FRANCO SULBARAN, en representación de la Empresa Mercantil “EL BODEGÓN DE PEDROSO, C.A”, ya identificados y en su condición de representante legal, proceda dar cumplimiento con lo convenido en la Cláusula Cuarta en cuanto al pago oportuno de la mensualidad de los cánones de arrendamiento, lo cual ha resultado infructuoso hasta la presente, incumpliendo así, en cuanto al compromiso del pago mensual de los cánones de arrendamientos dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes vencidos en moneda de curso legal o mediante depósito bancario en la Cuenta Nº 01080015350100102198, del Banco Provincial, cuyo titular C.A VENEZOLANA DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES (CAVIC), incumplimiento de esta menara la obligación contraída. Razones que nos llevan a proceder en este acto a demandar la Resolución del Contrato y el desalojo del local objeto del contrato de arrendamiento, motivado al incumplimiento de los pagos por su parte con lo estipulado en la CLAUSULA DÉCIMA QUINTA del contrato (…)” (sic, negrillas y mayúsculas del texto)
Continúa narrando el demandante que: “La presente acción tiene como interés jurídico actual, obtener conforme a lo dispuesto en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, una Tutela Judicial y efectiva en concordancia con los artículos, 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, 1.592, ordinal 2º el Código Civil de Venezuela, artículos, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil de Venezuela y los artículos 3, 6, 8, literal “A” del Artículo 40, Artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; la Cláusula Decima Quinta del Contrato de arrendamiento, el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento propiedad de nuestra representada, constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº: 01, con un área aproximada de Ciento sesenta y un metros cuadrados con Veintidós centímetros (161,22 mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Local Nº 10, SUR: pasillo de la circulación, ESTE: Acera de circulación interna, OESTE: Local Nº 2, ARRIBA: Estacionamiento zona residencial y ABAJO: Terreno de la edificación, dicho inmueble forma parte del Centro Comercial Murachí, ubicado en la avenida Bolívar de la Ciudad y Municipio Valera Estado Trujillo, y le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán, y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 26 de Octubre de 1993, bajo el Nº 4, Tomo 5º, Protocolo 1º, Trimestre 4to, el cual se anexa marcada “D”. Inmueble este que nuestra representada dio en arrendamiento a la Empresa Mercantil “EL BODEGON DE PEDROSO, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Trujillo de fecha 14 de Octubre de 2004, bajo el Nº 51, que Tomo 13-A, representada por su Presidente ciudadano: REINALDO JOSÉ FRANCO SULBARÁN, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la cédula de identidad Nº 13.632.856, facultado para suscribir el contrato, según se desprende del acta de asamblea extraordinaria de fecha 01 de julio del 2014, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo de fecha 26 de Enero de 2015, bajo el número 45, Tomo 3-A RMPET, Contrato de Arrendamiento suscrito por ante La Notaría Pública Segunda de Valera Estado Trujillo de fecha 09 de Agosto del 2019, anotado bajo el Nº 15 Tomo 75, folios 44 al 50, que anexamos marcado “E” Y “F”, en consecuencia solicitamos que la demandada convenga o en su defecto a ello sea obligada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En que ha incumplido la obligación establecida en el contrato de arrendamiento en su Clausula Cuarta: “(sic). El canon mensual de arrendamiento convenido en la cantidad de OCHOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 800.000,00), mensuales mas IVA.
SEGUNDO: Que debe desalojar y entregar de manera inmediata el Local Comercial que le pertenece a nuestra representada y restituirlo sin plazo alguno la posesión del mismo, libre de personas y cosas en las mismas condiciones en que le fue entregado, tal como consta de la Cláusula Octava del Contrato en concordancia con el Artículo 8 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y la última parte de la cláusula tercera, donde se estableció “(sic). Todo retraso en la devolución del inmueble de arrendamiento compromete y obliga a “LA ARRENDATARIA” a pagar a “LA ARRENDADORA” el precio diario del Arrendamiento más una cantidad equivalente al Cincuenta por ciento (50%) de dicho monto por cada día transcurrido hasta la restitución definitiva del inmueble”. (sic, negrillas y mayúsculas del texto)
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil en concordancia con el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario y con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
Admitida la demanda por el juzgado de la causa en fecha 06 de febrero de 2020, se libró el despacho de citación en fecha 12 de febrero.
En escrito de fecha 16 de diciembre de 2020, el apoderado judicial de la Empresa Mercantil “El Bodegón de Pedroso C.A”, ya identificada, mediante la cual contestó la presente demanda, alegando como puntos previos la acumulación prohibida de las pretensiones contenidas en la demanda por el actor, y en tal sentido señala que: “(…) la parte actora acumuló indebidamente las pretensiones como acciones principales y no para que fuesen resueltas una subsidiaria de la otra, pues como se evidencia solicita la resolución de contrato de arrendamiento de una relación arrendaticia que se encuentra vigente hasta la fecha pues el contrato es a tiempo determinado y al mismo tiempo solicita el desalojo del inmueble como causal en la Ley especial. Pretensiones que se excluyen, en este sentido hay inepta acumulación, pues la acción o petitorio de resolución de contrato comporta en sí misma, una acción mero declarativa destinada a crear, modificar o extinguir una relación jurídica contra actual, y como consecuencia al pronunciamiento de la sentencia le resuelve el contrato ordena la entrega de un inmueble alquilado, contrario a la acción de desalojo pues en esta última no se persigue un pronunciamiento previo del Tribunal para extinguir o resolver la relación jurídica contra actual, pues la misma ya se resolvió por el transcurso del tiempo y lo que persigue es la desocupación del inmueble dado en arrendamiento sin cumplimento o no de entrega del bien, es únicamente una acción dirigida a solicitar la desocupación de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito que se encuentre vencido en sus términos y prorroga legales convencionales, cuyo caso no es el de autos, pues el contrato se encuentra vigente entre las partes, en todo caso el actor debió en este caso peticionar la resolución únicamente y no conjuntamente como vía principal con el desalojo pues el mismo es inadmisible, por lo que en el presente caso debe declararse con lugar la acumulación prohibida y ser desechada la presente acción por ser inadmisible conforme a la Ley.” (sic, negrillas y mayúsculas del texto)
Igualmente alega como punto previo la inadmisibilidad de pretensión de desalojo, alegando que la acción de desalojo incoada es inadmisible, pues para la misma sea admisible, la naturaleza del contrato debe ser a tiempo indeterminado, en el caso que nos ocupa el contrato se encuentra vigente entre las partes, razón por la cual, por ser contraria a derecho, la pretensiones deducidas en la presente demanda deben ser declaradas inadmisibles.
Procede a dar contestación a la demanda y al efecto señala que es cierto que su patrocinada, El Bodegón de Pedroso C.A., mantiene una relación arrendaticia con la parte actora C.A Venezolana de Inversiones (CAVIC) desde hace más de ocho (8) años y la cual se mantiene vigente hasta la presente fecha.
Que el último contrato fue suscrito en fecha 09 de agosto de 2019, por ante la Notaria Pública Segunda de Valera Estado Trujillo bajo el Nº 15, Tomo 75, de los libros respectivos y el cual se encuentra vigente entre las partes, siendo pactado el ultimo canon de arrendamiento por la cantidad de Ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) mensuales.
Rechazó negó y contradijo que su representada haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, y diciembre de 2019, y los meses de enero y febrero de 2020, ya que su representada pagó y canceló mediante depósito de transferencia electrónica bancaria en la cuenta Nº 01080015350100102198 del Banco Provincial cuyo titular es la empresa C.A Venezolana de Inversiones (CAVIC), la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), de la cuenta Nº 01740137871374006664, del Banco Banplus de fecha 28 de enero de 2020 y 5 de febrero de 2020 para pagar los meses noviembre, y diciembre de 2019, y los meses de enero y febrero de 2020, por lo que para el momento de la interposición de la presente demanda su mandante se encontraba solvente.
El 5 de marzo de 2021, el Tribunal A quo celebró Audiencia Preliminar.
Las partes presentaron sus escritos de pruebas.
En fecha 4 de octubre de 2023, el juzgado de la causa dictó sentencia definitiva, declaró con lugar la demanda, sin lugar la defensa de fondo de la de la acumulación prohibida de las pretensiones contenidas en la demanda por el actor, sin lugar la defensa de fondo de la inadmisibilidad de la pretensión de desalojo, y condena en costas a ala parte perdidosa.
La parte demandada mediante diligencia de fecha 05 de octubre de 2023, apeló del fallo proferido por el Tribunal en fecha 4 de octubre de 2023, siendo la misma oída en ambos efectos por auto de fecha 17 de octubre de 2023.
En fecha 24 de octubre de 2023, este Juzgado le dio entrada a la causa y fijo oportunidad pára presentar informes.
Por ante el Juzgado Superior Civil, la parte apelante presentó escrito de informes señalando que se puede evidenciar que la sentencia apelada no cumple con lo previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, así mismo se puede observar que la recurrida contiene errores o vicios no actuando el juzgado aquo ajustado a derecho al momento del pronunciamiento definitivo y perjudicando el orden público procesal, así como la igualdad de los derechos de las partes en el proceso.
La recurrida no está expresada con arreglo a la pretensión deducida y a la excepción opuesta, y por tal motivo se endilgan los vicios de incongruencia y falta de motivación quebrantando formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de su mandante; apartándose por completo, de los puntos o los limites en que quedó fijada la controversia o en los términos en que quedó trabada la Litis, en el auto de fecha 10 de marzo de 2021, en función indebida de acumulación de las pretensiones y en cuanto a la falta absoluta del pago de las pensiones de arrendamiento en la cuenta bancaria indicada en el contrato de arrendamiento; para declarar la procedencia de la acción.
Señala el apelante, que la sentencia recurrida no es nada clara y que la juzgadora incurrió en errores o vicios de ley como es la falta de aplicación de los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, así como también fundado la decisión de manera errónea en el literal “a” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmueble para el Uso Comercial, en fundamento de incumplimiento oportuno a una falta absoluta de pago, siendo improcedente, para los motivos expresados en la sentencia.
Es decir, que la juzgadora sólo se limitó a decir que el demandante fundó su demanda en el literal “a” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmueble para el Uso Comercial, que porque el demandante fundo su pretensión en el desalojo no hay inepta acumulación de pretensiones.
El recurrente manifiesta que se delata la infracción de la norma por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pues la recurrida no analizó de manera exhaustiva la prueba de informes bancarios, incurriendo en el silencio de pruebas.
Finalmente el recurrente pidió se declare sin lugar el dispositivo del fallo, se declare con lugar la apelación interpuesta y anule en toda y cada una de sus partes la decisión recurrida y en consecuencia la inadmisibilidad de la pretensión.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia, que pasa a ser decidida por esta superioridad, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Toca a este Juzgado pronunciarse sobre el punto previo opuesto por la parte demandada en su escrito de demanda referido a la acumulación prohibida de las pretensiones contenidas en la demanda por el actor, y en tal sentido señala que: “(…) la parte actora acumuló indebidamente las pretensiones como acciones principales y no para que fuesen resueltas una subsidiaria de la otra, pues como se evidencia solicita la resolución de contrato de arrendamiento de una relación arrendaticia que se encuentra vigente hasta la fecha pues el contrato es a tiempo determinado y al mismo tiempo solicita el desalojo del inmueble como causal en la Ley especial. Pretensiones que se excluyen, en este sentido hay inepta acumulación, pues la acción o petitorio de resolución de contrato comporta en sí misma, una acción mero declarativa destinada a crear, modificar o extinguir una relación jurídica contra actual, y como consecuencia al pronunciamiento de la sentencia le resuelve el contrato ordena la entrega de un inmueble alquilado, contrario a la acción de desalojo pues en esta última no se persigue un pronunciamiento previo del Tribunal para extinguir o resolver la relación jurídica contra actual, pues la misma ya se resolvió por el transcurso del tiempo y lo que persigue es la desocupación del inmueble dado en arrendamiento sin cumplimento o no de entrega del bien, es únicamente una acción dirigida a solicitar la desocupación de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito que se encuentre vencido en sus términos y prorroga legales convencionales, cuyo caso no es el de autos, pues el contrato se encuentra vigente entre las partes, en todo caso el actor debió en este caso peticionar la resolución únicamente y no conjuntamente como vía principal con el desalojo pues el mismo es inadmisible, por lo que en el presente caso debe declararse con lugar la acumulación prohibida y ser desechada la presente acción por ser inadmisible conforme a la Ley.” (sic, negrillas y mayúsculas del texto)
De acuerdo con lo antes expuesto, es evidente que la parte accionante ejerce la acción, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de desalojo que sirve de título a la demanda; aspirando al mismo tiempo que se resuelva el contrato de arrendamiento, asi como que el retraso en la entrega definitiva del inmueble competa y obliga a la arrendataria a pagar a la arrendataria el precio diario ,as la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto por cada día transcurrido hasta la restitución definitiva del inmueble.
En este sentido solicita, en el escrito libelar, que “…vista la morosidad por demás injustificada, por LA ARRENDATARIA, nuestra representada ha realizado una serie de diligencias tanto en lo personal y por intermedios de apoderados judiciales a los efectos de que el ciudadano: REINALDO FRANCO SULBARAN, en representación de la Empresa Mercantil “EL BODEGÓN DE PEDROSO, C.A”, ya identificados y en su condición de representante legal, proceda dar cumplimiento con lo convenido en la Cláusula Cuarta en cuanto al pago oportuno de la mensualidad de los cánones de arrendamiento, lo cual ha resultado infructuoso hasta la presente, incumpliendo así, en cuanto al compromiso del pago mensual de los cánones de arrendamientos dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes vencidos en moneda de curso legal o mediante depósito bancario en la Cuenta Nº 01080015350100102198, del Banco Provincial, cuyo titular C.A VENEZOLANA DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES (CAVIC), incumplimiento de esta menara la obligación contraída. Razones que nos llevan a proceder en este acto a demandar la Resolución del Contrato y el desalojo del local objeto del contrato de arrendamiento, motivado al incumplimiento de los pagos por su parte con lo estipulado en la CLAUSULA DÉCIMA QUINTA del contrato (…)” (sic, negrillas y mayúsculas del texto)
Y en el petitorio de dicha pretensión solicita: “La presente acción tiene como interés jurídico actual, obtener conforme a lo dispuesto en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, una Tutela Judicial y efectiva en concordancia con los artículos, 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, 1.592, ordinal 2º el Código Civil de Venezuela, artículos, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil de Venezuela y los artículos 3, 6, 8, literal “A” del Artículo 40, Artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; la Cláusula Decima Quinta del Contrato de arrendamiento, el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento propiedad de nuestra representada, constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº: 01, con un área aproximada de Ciento sesenta y un metros cuadrados con Veintidós centímetros (161,22 mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Local Nº 10, SUR: pasillo de la circulación, ESTE: Acera de circulación interna, OESTE: Local Nº 2, ARRIBA: Estacionamiento zona residencial y ABAJO: Terreno de la edificación, dicho inmueble forma parte del Centro Comercial Murachí, ubicado en la avenida Bolívar de la Ciudad y Municipio Valera Estado Trujillo, y le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán, y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 26 de Octubre de 1993, bajo el Nº 4, Tomo 5º, Protocolo 1º, Trimestre 4to, el cual se anexa marcada “D”. Inmueble este que nuestra representada dio en arrendamiento a la Empresa Mercantil “EL BODEGON DE PEDROSO, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Trujillo de fecha 14 de Octubre de 2004, bajo el Nº 51, que Tomo 13-A, representada por su Presidente ciudadano: REINALDO JOSÉ FRANCO SULBARÁN, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la cédula de identidad Nº 13.632.856, facultado para suscribir el contrato, según se desprende del acta de asamblea extraordinaria de fecha 01 de julio del 2014, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo de fecha 26 de Enero de 2015, bajo el número 45, Tomo 3-A RMPET, Contrato de Arrendamiento suscrito por ante La Notaría Pública Segunda de Valera Estado Trujillo de fecha 09 de Agosto del 2019, anotado bajo el Nº 15 Tomo 75, folios 44 al 50, que anexamos marcado “E” Y “F”, en consecuencia solicitamos que la demandada convenga o en su defecto a ello sea obligada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En que ha incumplido la obligación establecida en el contrato de arrendamiento en su Clausula Cuarta: “(sic). El canon mensual de arrendamiento convenido en la cantidad de OCHOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 800.000,00), mensuales mas IVA.
SEGUNDO: Que debe desalojar y entregar de manera inmediata el Local Comercial que le pertenece a nuestra representada y restituirlo sin plazo alguno la posesión del mismo, libre de personas y cosas en las mismas condiciones en que le fue entregado, tal como consta de la Cláusula Octava del Contrato en concordancia con el Artículo 8 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y la última parte de la cláusula tercera, donde se estableció “(sic). Todo retraso en la devolución del inmueble de arrendamiento compromete y obliga a “LA ARRENDATARIA” a pagar a “LA ARRENDADORA” el precio diario del Arrendamiento más una cantidad equivalente al Cincuenta por ciento (50%) de dicho monto por cada día transcurrido hasta la restitución definitiva del inmueble”. (sic, negrillas y mayúsculas del texto)
Siendo así, este operador jurídico estima necesario realizar las siguientes precisiones: La institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, ex artículo 3 del Decreto con rango y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial a tenor del cual, los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; norma que se concuerda con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, en cuya virtud no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil prevé que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; es la llamada acción resolutoria.
Por otra parte, el artículo 40 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, establece que son causales de desalojo:
“a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana .
c. Que arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendamiento y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Sin embargo, en el caso de marras se advierte que la parte actora, en tutela del derecho que deduce en juicio, acumula simultáneamente en un mismo libelo sendas pretensiones que resultan contrarias entre sí, pues aspira tanto la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado como el desalojo del inmueble, con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1264, 1579 y 1592 del Código Civil, y el artículo 40 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
En asunto análogo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, Exp. N° 2018-125, dictamino:
“En este orden de ideas, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente:
“…Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció:
“En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala).
Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
(…omissis…)
En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia's Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide” (Resaltado de este Juzgado).
Criterio acogido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de diciembre de 2020, Exp. AA20-C-2019-00044, al dictaminar que:
“De los criterios señalados en la cita previamente transcrita, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
Lo anteriormente expuesto, a juicio de esta Sala deja ver palmariamente que en el presente caso, estamos en presencia de un típico caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes así como por procedimientos disímiles, que engendra la inadmisibilidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual considera la Sala que se encuentran dados los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la doctrina y jurisprudencia antes citadas en este fallo.
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, se observa que los jueces tenían la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue omitido; en este sentido, ya que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, la Sala considera que la presente demanda debía ser declarada inadmisible. Así se decide.”
De la transcripción parcial que del libelo se ha efectuado en el párrafo precedente, se infiere que ciertamente la parte actora acumuló tres acciones, la resolución del contrato y el desalojo, invocando para ello los artículos 1.159, 1.150 y 1.167 del Código Civil, y el artículo 40, literal "A" del Decreto con rango y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, asi como que el retraso en la entrega definitiva del inmueble competa y obliga a la arrendataria a pagar a la arrendataria el precio diario ,as la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto por cada día transcurrido hasta la restitución definitiva del inmueble.
Así las cosas, observa este Tribunal Superior que con tal proceder el demandante llevó a cabo una inepta acumulación de acciones que, al tenor de lo dispuesto por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra prohibida.
En efecto, la citada norma dispone que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarías entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
En el caso de especie es evidente que la acción de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños, debe tramitarse por el procedimiento ordinario que prevee el Código de Procedimiento Civil, que los hace incompatible con el procedimiento establecido por la ley para la acción de desalojo tal como lo pretende la parte actora, de donde se sigue que el demandante obró contraviniendo la disposición contenida en el artículo 78 ejusdem que le prohíbe acumular en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Establecido lo anterior se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00407, de fecha 21 de Julio de 2009 (T. Colmenares y otros contra F. E. Burbano y otros) ha reiterado el criterio conforme al cual la prohibición de admitir la acción por inepta acumulación de pretensiones es materia en que está interesado el orden público.
En efecto, en dicha sentencia se lee:
“De igual forma cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cuál momento del juicio se extinguió la acción.
Omissis
El Juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones.
A este respecto es necesario señalar lo siguiente:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. ( … ) Por su parte, el artículo 78 de la misma Ley Adjetiva Civil señala: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Omissis
De las anteriores disposiciones procesales se puede evidenciar que por mandato de la propia Ley, el Juez está facultado para inadmitir una demanda cuando evidencie que es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.” (Vid. Ramírez & Garay, T. 264, págs. 670 y 671).
En el caso de especie es patente la incardinación de la inepta acumulación de pretensiones efectuada por los actores en uno de los supuestos previstos por el encabezamiento del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el que apunta a la prohibición de acumular pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles y contrarias a las reglas generales establecidas, y siendo como es tal materia de orden público, debe declararse de oficio la inadmisibilidad de la presente demanda, como en efecto se dejará establecido en el dispositivo de la presente sentencia, de conformidad con las normas de los artículos 11 y 341 ejusdem. Así se decide.
En consecuencia de lo establecido en los párrafos que anteceden, la apelación ejercida por la parte demandada contra el fallo definitivo dictado por el A quo ha lugar en derecho. Así se decide.
Dada la naturaleza de la decisión proferida resulta innecesario que esta Alzada se pronuncia sobre los demás alegatos y probanzas de las partes.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Felix Alejandro Bonaiuto, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.632, apoderado judicial de la parte demandada, Empresa Mercantil “El Bodegón de Pedroso C.A” representado por el ciudadano Reinaldo José Franco Sulbaran.
Se declara INADMISIBLE la presente demanda que por resolución de contrato de arrendamiento y desalojo, interpusieran los abogados Ovidio Aguilar Duran y Raquel Briceño Baptista inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs 41.853 y 220.652 respectivamente, actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil Compañía Anónima de Inversiones y Construcciones, (CAVIC), contra la Empresa Mercantil “El Bodegón de Pedroso C.A” representado por el ciudadano Reinaldo José Franco Sulbaran.
Se declaran NULAS todas las actuaciones procesales del presente juicio, incluyendo la sentencia dictada por el dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatan, San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 22 de marzo de 2023.
Se ANULA el fallo apelado.
Se CONDENA en costas al demandante de conformidad con las previsiones del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.