TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.
EXP. 6756-24
Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Luis Guillermo Fernández Vera, inscrito en el Inpreabogado bajo el N.º 20.184, contra decisión definitiva dictada en fecha 06 de febrero de 2024, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el juicio que por desalojo de local comercial propuso el ciudadano LUIS GREGORIO ROJAS ARAUJO, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-5.493.095, en su condición de apoderado de la sociedad mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A, inscrita en el Registro de Comercio que era llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la circunscripción judicial del estado Trujillo, en fecha 18 de enero de 1991, bajo el número 52, tomo CXXXII (132), folios 205 al vto 218, expediente 5727, representación que consta en documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del municipio Valera del estado Trujillo en fecha 16 de julio de 2019, inserto bajo el número 7, tomo 29, folios 20 al 22, asistido por la abogada Mary Trini Godoy Hernández, inscrita en el Inpre abogado bajo el N.º 117.532, contra el ciudadano AL ATTAR TAISSIR ALI AHMAD, comerciante bajo la FIRMA PERSONAL PRODUCTOS NATURALES EL MAYSSUN DE AL ATTAR.
Recibido el expediente en este Tribunal de alzada, en fecha 22 de febrero de 2024, se le dio el curso de ley a la presente apelación.
Encontrándose este asunto en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir el fallo correspondiente, en tiempo útil y con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
NARRATIVA

Aparece de autos que la parte actora, ciudadano LUIS GREGORIO ROJAS ARAUJO, en su condición de apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES ROJAS ARAUJO, C.A., ejerce la presente acción contra el ciudadano, AL ATTAR TAISSIR ALI AHMMAD, propietario de la Firma Mercantil PRODUCTOS NATURALES EL MAYSSUN DE AL ATTAR, por desalojo de local comercial, alegando que su representada es propietaria de un edificio denominado “Jesús María” ubicado en la calle 09, avenidas 10 y 11 de la ciudad de Valera estado Trujillo, el cual tienen un local comercial signado con el número 04, ubicado en la planta baja de dicho edificio, que el referido local fue arrendado el ciudadano AL ATTAR TAISSIR ALI AHMMAD, ya antes identificado, quien actúa en su condición de comerciante y bajo la firma personal “PRODUCTOS NATURALES EL MAYSSUN DE AL ATTAR”, anteriormente descrita, según contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública Primera del municipio Valera, de fecha 17 de junio de 2003, inserto bajo el número 74, tomo 43 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria; y que en el mismo se establecieron las obligaciones comunes a todo contrato de arrendamiento, como son el pago del canon de arrendamiento, la debida conservación del inmueble, el respeto a las normas de convivencia, el deber de realizar reparaciones menores y notificar de las reparaciones mayores que amerite el inmueble, así como la prohibición expresa de ceder, traspasar o subarrendar el local comercial.
Arguye que el año 2018, se acordó un canon de arrendamiento de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 3.828,00), el cual fue cancelado por el arrendatario hasta el mes de diciembre del año 2018; no obstante, en el mes de enero de 2019, y con ocasión al proceso de hiperinflación y devaluación que sufre la economía y el especial la moneda nacional, la empresa INVERSIONES MORILLO, C.A. encargada de la administración de los inmuebles propiedad de su representada, acudió con el arrendatario a negociar un nuevo canon de arrendamiento, negociación que resulto frustrada ante la negativa del arrendatario, lo que significa que el arrendatario debía seguir cancelando el último canon de arrendamiento vigente, es decir, la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 3.828,00), hasta tanto se acordara un nuevo canon de arrendamiento conforme a lo previsto en la Ley; no obstante el arrendatario procedió a iniciar un procedimiento consignatario ante el Juzgado Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, signado con el número 034, con la fecha de entrada el 31 de enero de 2019; empero, no consigna el arrendatario con su solicitud ninguno de los documentos que indica en la misma, por lo que el Tribunal en auto de fecha 15 de febrero de 2019, por lo que le insta a consignar los documentos indicados en la solicitud; en ese sentido, el arrendatario procede a cumplir con lo instado por el Tribunal en fecha, 11 de abril del año en cuestión, según diligencia en la que indica que consigna los recaudos, empero, no pone a disposición del Tribunal en ningún momento las cantidades de dinero a que se refiere la consignación inquilinaría, de tal manera que el Tribunal en auto de fecha 30 de abril de 2019, admite la solicitud presentada y ordena al Banco Bicentenario la apertura de la cuenta bancaria a favor del arrendatario, y libra oficio número 088-2019.
Igualmente alega la parte actora que el inmueble objeto de pretensión requiere una serie de reparaciones mayores, el cual el arrendatario no ha notificado, incumpliendo su obligación de notificar de tales reparaciones para que el inmueble no se deteriore.
Fundamentó el demandante su pretensión conforme a lo dispuesto en los artículos 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial literales a, c y d, así como el artículo 115 de la Constitución Nacional y estimó la demanda en la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Novecientos Treinta y Seis Bolívares (45.936,00), que equivalen al valor acumulado de doce cánones de arrendamientos vigentes, lo que equivale a cuatro mil quinientos noventa y cuatro unidades tributarias (4.594 UT).
En la oportunidad señalada para ser admitida la demanda la parte actora consignó los siguientes recaudos: copia simple de poder general de administración, ante la Notaría primera del Municipio Valera del estado Trujillo, bajo el N.º 58, Tomo 32, Folios 186 al 188, de fecha 22 de agosto de 2019, otorgado por la ciudadana Carmen Araujo de Rojas, en su carácter de directora gerente de la empresa Inversiones Rojas Araujo, C.A al ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo; copia simple de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Compañía Inversiones Rojas Araujo, registrada ante el Registro mercantil Primero del estado Trujillo, de fecha 05 de septiembre de 2006; copia simple de documento de traspaso de inmueble, por ante la Oficina subalterna del Registro Público del estado Trujillo, de fecha 20, protocolo 3º, de fecha 12 de septiembre de 1995, del edificio denominado Jesús María, ubicado en el Municipio Valera, estado Trujillo, como parte de pago de acciones suscritas en la constitución de la compañía anónima Inversiones Rojas Araujo, suscrito por los ciudadanos Luis Omar Rojas Gil y Carmen Victoria Araujo; copia simple de Contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera, de fecha 17 de junio de 2003, bajo el N.º 74, tomo 43; copia certificada de actuaciones correspondientes a la consignación inquilinaria N.º 034-2019, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera y otros de esta circunscripción judicial; tres (03) impresiones fotográficas, donde se evidencia que en el local deben hacerse reparaciones mayores.
Mediante escrito consignado en fecha 25 de noviembre de 2019, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Luis Guillermo Fernández Vera, inscrito en el Inpreabogado bajo el N.º 20.184, dió contestación a la presente acción, en los términos siguientes:
“...En representación de mi poderdante, rechazo en todas sus partes el contenido de la pretensión que la actora se propone deducir a través de este procedimiento (…) manifiesto que es cierto que entre mi mandante y la parte actora existe una relación locataria desde hace muchos años (…)
También es cierto que durante la vigencia de la relación arrendaticia ambas partes siempre establecieron el canon de arrendamiento de común acuerdo (…)
Asimismo, es cierto que en fecha 31 de enero de 2.019, mi poderdante propone la consignación del canon de arrendamiento mediante solicitud planteada ante el Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, expediente distinguido con el N.º 034, dado el desacuerdo que surge para entonces con la sociedad mercantil “Inversiones Inmobiliarias Morillo”. (…) sociedad esta que interviene como agente inmobiliario de la parte actora, (…) quien dirige carta a mi patrocinado en la cual le comunica que se hará modificación de la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, y que el monto a pagar a partir del mes de enero de 2019 será la cantidad de Noventa Dólares ($. 90,00) mensuales.
La condición de salud de mi poderdante, su grado de malestar exámenes y tratamiento, impidió el que pudiera comparecer a dar cumplimiento con la consignación de los recaudos para la continuación del trámite consignatorio (…)
Invoco la previsión legal a que se contrae el artículo 27 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)
Como conclusión, mi poderdante se encuentra desde antes de la interposición de esta acción judicial, completamente solvente en el pago del canon de arrendamiento.
Es falso que dentro del local comercial que ocupa mi mandante en condición de arrendatario, existan daños estructurales que afecten la totalidad o parte del inmueble, y menos aún que los mismos sean de tal magnitud que sea necesario notificar al arrendador (…)
Dada la contestación que se ha expuesto en el cuerpo de este escrito, la cual comprende el rechazo a la situación fáctica planteada, así como a la tutela jurídica en la cual se fundamenta, en especial, a la falta de aplicación de los dispositivos legales que invoca la actora, como lo es el artículo 40, literales a, c y d los cuales no son aplicables a la causa que se sustancia (…)” (sic, negrillas y mayúsculas del escrito).
En fecha 06 de diciembre de 2019, se celebró audiencia preliminar, en cuya acta se dejó constancia que las partes no lograron acuerdo conciliatorio, y en la misma cada uno expuso sus alegatos en relación al escrito libelar y al escrito de contestación.
Mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2019, el Tribunal de la causa se pronunció conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia consignada en fecha 20 de diciembre de 2019, la representación judicial de la parte actora, consigna escrito de pruebas.
En igual fecha el apoderado judicial del demandado consignó escrito de pruebas.
En auto de fecha 15 de enero de 2020, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 18 de enero de 2024, fue celebrada por el Tribunal de la causa, audiencia de juicio, en la cual las partes intervinientes en el proceso, aludieron sus razones según lo plasmado en sus escritos, así como también se procedió a la evacuación de las pruebas promovidas por ambas partes.
En sentencia definitiva dictada el 06 de febrero de 2024, el A quo, cual declaró: con lugar la demanda.
En fecha 08 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada estampó diligencia, mediante la cual apela de la sentencia dictada por el A quo, en fecha 06 de febrero de 2024.
Por auto dictado el 19 de febrero de 2024, el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos formulada por la parte demandada, y se ordenó remitir a esta alzada; y al ser recibidas se le dio entrada en fecha 22 de febrero de 2024, y se fijó término para informes.
La parte actora presentó escrito de informes en esta alzada, el 22 de marzo de 2024, invocando la falta de capacidad de postulación del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, para conferir poder judicial, señalando que en el instrumento consignado en el expediente, poder notariado, las facultades que le delega la Directora de la empresa, es para que realice todos los actos propios de negociaciones de carácter civil y que en materia judicial no le atribuye tales facultades, así como tampoco le atribuye la facultad para constituir apoderados judiciales de representación en juicio.
Mas adelante, esgrimió el apoderado demandado, alegatos, en relación a la situación de salud del mismo e hizo mención de lo previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sobre el caso fortuito y la fuerza mayor.
En lo atinente a las pruebas promovidas y evacuadas señaló, que de la prueba de inspección judicial promovida por la actora, se determinó que no era cierto que el local comercial tenía daños graves de filtraciones, que por lo tanto, nada tenia que notificar éste al arrendador, en lo que respecta a las pruebas promovidas por él, hizo mención de los informes remitidos por la clínica donde estuvo su poderdante asistiendo su afección de salud.
Por último, sostiene el apoderado demandado que en el fallo sujeto a revisión, existe un vicio que afecta la nulidad absoluta de todo el proceso, producto de la falta de postulación del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo.
Señaló como fundamentos legales de su escrito de informes, jurisprudencia de la Sala Constitucional, en sentencia N.º 1170, de fecha 15-06-2004, así como la N.º 595, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30-11-2010.
En fecha 25 de marzo de 2024, la ciudadana María Verónica Morillo Valero, titular de la cédula de identidad N.º V-12.798.328, con el carácter de Directora Gerente de la Sociedad Mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A, asistida por la abogada Mary Trini Godoy Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el N.º V- 117.532, presentó escrito de informes, en el que ratificó las actuaciones del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, quien fungió como accionista-apoderado de la ya mencionada empresa, que tales actuaciones hechas por éste y la apoderada judicial facultada en dicho procedimiento, las reconoce y solicitó se tengan válidas y en tal sentido promovió copia simple de acta de asamblea extraordinaria de fecha 28 de junio de 2023, registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo en fecha 22 de marzo de 2024, inscrita en el tomo 11, N.º 24, con la finalidad de evidenciar el carácter de su actuación.
En otro punto, la ciudadana Gerente hizo un recuento de la relación arrendaticia con el demandado de autos, y la involuntad de éste de librarse de la obligación de cancelar los cánones de arrendamientos, por cuanto no consignó ante el Tribunal de Municipio los recaudos para que se materializara la solicitud de consignación inquilinaria solicitada por él.
Refirió también, la gerente, sobre la causa extraña no imputable o caso fortuito alegado por el demandado, que los quebrantos de salud del mismo, no pueden ser considerados como imposibilidad absoluta de cumplir con la obligación adquirida, y en consecuencia refirió lo que señala la doctrina al respecto y jurisprudencia, en sentencia N.º 00388 de fecha 22 de junio de 2017, así como lo previsto en los artículos 1269 al 1278 del Código Civil.
En lo que respecta a las pruebas de las partes, ratificó los argumentos expuestos en la audiencia de juicio, los cuales dio por reproducidos para su valoración en la sentencia definitiva.
En la oportunidad para presentar observaciones a los informes, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito en el que hizo mención al punto previo opuesto, según infiere, de manera extemporánea, sobre la falta de capacidad de postulación, que esta capacidad de su representado, quien actúo en nombre de la empresa inversiones Rojas Araujo, C.A, nunca fue contradicha en el juicio, que data de 5 años, por la parte demandada, que es falso, en el caso de ser procedente la impugnación que no sea posible su subsanación, que ese mismo día de la impugnación presentada, al representante legal de la mencionada empresa, compareció a consignar el instrumento que le acredita como representante y ratificó todas las actuaciones realizadas por el ciudadano Luis Gregorio Rojas, invoco el derecho a la tutela judicial efectiva y lo previsto en el artículo 26 Constitucional.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia.
PUNTO PREVIO
En la oportunidad de presentar informes la parte demandada invoca la falta de capacidad de postulación del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, para conferir poder judicial, señalando que en el instrumento consignado en el expediente, poder notariado, las facultades que le delega la Directora de la empresa, es para que realice todos los actos propios de negociaciones de carácter civil y que en materia judicial no le atribuye tales facultades, así como tampoco le atribuye la facultad para constituir apoderados judiciales de representación en juicio.
En fecha 25 de marzo de 2024, la ciudadana María Verónica Morillo Valero, titular de la cédula de identidad N.º V-12.798.328, con el carácter de Directora Gerente de la Sociedad Mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A, asistida por la abogada Mary Trini Godoy Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el N.º V- 117.532, presentó escrito de informes, en el que ratificó las actuaciones del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, quien fungió como accionista-apoderado de la ya mencionada empresa, que tales actuaciones hechas por éste y la apoderada judicial facultada en dicho procedimiento, las reconoce y solicitó se tengan válidas y en tal sentido promovió copia simple de acta de asamblea extraordinaria de fecha 28 de junio de 2023, registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo en fecha 22 de marzo de 2024, inscrita en el tomo 11, N.º 24, con la finalidad de evidenciar el carácter de su actuación.
Y en su escrito de observaciones ante esta Superioridad, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito en el que hizo mención al punto previo opuesto, según infiere, de manera extemporánea, sobre la falta de capacidad de postulación, que esta capacidad de su representado, quien actúo en nombre de la empresa inversiones Rojas Araujo, C.A, nunca fue contradicha en el juicio, que data de 5 años, por la parte demandada.
A los fines de resolver esta impugnación hecha ante esta Superioridad, se debe atener a la doctrina de las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia sobre el principio hermenéutico pro actione en el ámbito del derecho de acceso a la jurisdicción, quedando claro que en relación a la falta de postulación o acreditación se trata de un defecto subsanable, y siempre que sea posible, de modo que en tales supuestos debe conferirse a las partes la posibilidad de subsanación antes de impedirles el acceso al proceso; lo contrario resulta contradictorio al derecho y a la tutela judicial efectiva.
De lo que se tiene que debe tenerse como válida la subsanación hecha por la ciudadana María Verónica Morillo Valero, titular de la cédula de identidad N.º V-12.798.328, con el carácter de Directora Gerente de la Sociedad Mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A, asistida por la abogada Mary Trini Godoy Hernández, en el que ratificó las actuaciones del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, quien fungió como accionista-apoderado de la ya mencionada empresa, y se desestima la impugnación realzada por la parte demandada. Así se decide
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A la letra de lo establecido ut supra, se deduce que la presente acción corresponde al desalojo del bien inmueble objeto de la relación contractual suscrita por la Sociedad Mercantil INVERSIONAES ROJAS ARAUJO, C.A, parte actora y la Firma Personal PRODUCTOS NATURALES “EL MAYSSUN DE A.R., bajo la responsabilidad de TAIISIR ALI AHMMAD ALL ATTAR, parte demandada según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del municipio Valera del estado Trujillo, quedando anotado bajo el 74, Tomo 43 del el 17 de junio de 2003,, en los libros de autenticaciones de dicho despacho notarial.
Para decidir este Juzgado se observa:
El artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Como fundamentación de la presente acción de desalojo, la demandante afirma que es propietaria de un edificio denominado “Jesús María” ubicado en la calle 09, avenidas 10 y 11 de la ciudad de Valera estado Trujillo, el cual tienen un local comercial signado con el número 04, ubicado en la planta baja de dicho edificio, que el referido local fue arrendado al ciudadano AL ATTAR TAISSIR ALI AHMMAD, en su condición de comerciante y bajo la firma personal “PRODUCTOS NATURALES EL MAYSSUN DE AL ATTAR”, como prueba de dicha relación contractual produjeron ab initio el documento que la contiene.
Señala la actora que el año 2018, se acordó un canon de arrendamiento de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 3.828,00), el cual fue cancelado por el arrendatario hasta el mes de diciembre del año 2018; no obstante, en el mes de enero de 2019, y con ocasión al proceso de hiperinflación y devaluación que sufre la economía y el especial la moneda nacional, la empresa INVERSIONES MORILLO, C.A. encargada de la administración de los inmuebles propiedad de su representada, acudió con el arrendatario a negociar un nuevo canon de arrendamiento, negociación que resulto frustrada ante la negativa del arrendatario, lo que significa que el arrendatario debía seguir cancelando el último canon de arrendamiento vigente, es decir, la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 3.828,00), hasta tanto se acordara un nuevo canon de arrendamiento conforme a lo previsto en la Ley; no obstante el arrendatario procedió a iniciar un procedimiento consignatario ante el Juzgado Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, signado con el número 034, con la fecha de entrada el 31 de enero de 2019; empero, no consigna el arrendatario con su solicitud ninguno de los documentos que indica en la misma, por lo que el Tribunal en auto de fecha 15 de febrero de 2019, por lo que le insta a consignar los documentos indicados en la solicitud; en ese sentido, el arrendatario procede a cumplir con lo instado por el Tribunal en fecha, 11 de abril del año en cuestión, según diligencia en la que indica que consigna los recaudos, empero, no pone a disposición del Tribunal en ningún momento las cantidades de dinero a que se refiere la consignación inquilinaría, de tal manera que el Tribunal en auto de fecha 30 de abril de 2019, admite la solicitud presentada y ordena al Banco Bicentenario la apertura de la cuenta bancaria a favor del arrendatario, y libra oficio número 088-2019, asimismo alega que el inmueble objeto de pretensión requiere una serie de reparaciones mayores, el cual el arrendatario no ha notificado, incumpliendo su obligación de notificar de tales reparaciones para que el inmueble no se deteriore.
Así pues, se evidencia a los folios 12 al 16 del presente expediente el contrato de arrendamiento en copia simple suscrito entre la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONAES ROJAS ARAUJO, C.A, y la Firma Personal PRODUCTOS NATURALES “EL MAYSSUN DE A.R., bajo la responsabilidad de TAIISIR ALI AHMMAD ALL ATTAR; respecto a este instrumento, se evidencia que, se trata de una reproducción fotostática de un contrato de arrendamiento referido al inmueble, objeto de la litis, local N° 4 del “Edificio Jesús María”, situado en la calle 9, entre avenidas 10 y 11, parroquia Mercedes Díaz municipio Valera del estado Trujillo, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, teniéndose como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes de acuerdo a dicho contrato, no siendo por tanto un hecho controvertido la celebración de tal convenio y así se establece.
Precisado lo anterior, este ad quem observa, que las cláusulas “Tercera” y “Octava” del contrato de arrendamiento ut supra mencionado, es del tenor siguiente:
De las cláusulas transcritas se evidencia que las partes pactaron en el año 2018 el pago de canon de arrendamiento de manera mensual, por un monto de TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 3.828,00), y que según lo pactado, se pagaban mensualmente de manera adelantada, monto sobre el cual no existe discusión alguna, asimismo fue establecido en dicho contrato que en virtud de la falta de cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario podrá el arrendador solicitar la resolución del contrato y desocupación del inmueble.
Discuten las partes, la existencia del incumplimiento en razón de la falta de pago de los cánones de arrendamiento originados desde enero hasta junio de 2019, por parte de la demandada, así como que el inmueble objeto de arrendamiento requiere de reparaciones mayores, que no han sido notificadas por el arrendatario, incumpliendo su obligación de notificar y evitar que el inmueble se deteriore, ante lo cual, el representante judicial de la parte demandada dió contestación negando y rechazando tanto en los hechos como en el derecho los argumentos señalados por la parte accionante, indicando que en fecha 31 de enero de 2.019, su poderdante propone la consignación del canon de arrendamiento mediante solicitud planteada ante el Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, expediente distinguido con el N.º 034, pero que la condición de salud de su poderdante, su grado de malestar, exámenes y tratamiento, impidió el que pudiera comparecer a dar cumplimiento con la consignación de los recaudos para la continuación del trámite consignatorio, por lo que su poderdante se encuentra desde antes de la interposición de esta acción judicial, completamente solvente en el pago del canon de arrendamiento; asimismo alega que es falso que dentro del local comercial que ocupa su mandante en condición de arrendatario, existan daños estructurales que afecten la totalidad o parte del inmueble, y menos aún que los mismos sean de tal magnitud que sea necesario notificar al arrendador.
Así las cosas, dado que tal y como quedó probada la obligación, tocaba a la parte demandada demostrar la inexistencia del incumplimiento alegado por su contraparte o cualquier otro hecho a su favor en razón del mismo, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, ateniéndose igualmente a decisión de la Sala Constitucional de fecha 14 de agosto de 2017, N° 641, en la que se dejo sentado que:
“… A tal efecto, observa esta Sala que ciertamente la demandante fundamentó su demanda de desalojo en un hecho negativo como lo es la insolvencia o falta de pago por parte del arrendatario, a quien le correspondía entonces la carga de alegar y probar en su favor el pago de los cánones de arrendamiento indicados como insolutos, no obstante, en la sentencia objeto de revisión se desplazó indebidamente dicha carga en la persona del demandante al aseverar que el mismo “no formuló ninguna argumentación sobre las consignaciones efectuadas por el arrendatario, a pesar de haber acompañado al libelo copia simple del expediente de consignaciones N° D-2010-042 sustanciado por este Tribunal, donde claramente se evidencia la cancelación de las pensiones locativas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011”.
Al respecto observa esta Sala que tal determinación resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria. En efecto, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:
“... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
En el caso concreto, el demandado en el juicio originario en su contestación de la demanda inserta a los folios 79 al 82 del expediente negó y rechazó que debiera los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2010, aduciendo que el arrendador se negó a recibirlos y que por ello tuvo que consignarlos ante un tribunal, estando solvente en el cumplimiento de su obligación, por tanto, ha debido recaer sobre él la carga probatoria y no sobre el demandante arrendador…”
Las partes produjeron sus respectivas probanzas, que este Juzgado procede a analizar de conformidad al artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Junto con demanda la parte actora consignó los siguientes recaudos:
Copia simple de poder general de administración, ante la Notaría primera del Municipio Valera del estado Trujillo, bajo el N.º 58, Tomo 32, folios 186 al 188, de fecha 22 de agosto de 2019, otorgado por la ciudadana Carmen Araujo de Rojas, en su carácter de directora gerente de la empresa Inversiones Rojas Araujo, C.A al ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo.
Copia simple de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Compañía Inversiones Rojas Araujo, registrada ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, de fecha 05 de septiembre de 2006; este Tribunal conforme a lo dispuesto en los artículos. 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y resulta ser demostrativo de la cualidad de propietario del inmueble.
Copia simple de documento este Tribunal conforme a lo dispuesto en los artículos. 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y resulta ser demostrativo de la personalidad jurídica de la parte actora.de traspaso de inmueble, por ante la Oficina subalterna del Registro Público del estado Trujillo, de fecha 20, protocolo 3º, de fecha 12 de septiembre de 1995, del edificio denominado Jesús María, ubicado en el Municipio Valera, estado Trujillo, como parte de pago de acciones suscritas en la constitución de la compañía anónima Inversiones Rojas Araujo, suscrito por los ciudadanos Luis Omar Rojas Gil y Carmen Victoria Araujo; este Tribunal conforme a lo dispuesto en los artículos. 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y resulta ser demostrativo de la cualidad de propietario del inmueble.
Copia simple de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera, de fecha 17 de junio de 2003, bajo el N.º 74, tomo 43, cuyo documento fue apreciado anteriormente, por lo que no se somete a nueva valoración.
Copia certificada de actuaciones correspondientes a la consignación inquilinaria N.º 034-2019, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera y otros de esta circunscripción judicial, este Tribunal conforme a lo dispuesto en los artículos. 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Tres (03) impresiones fotográficas, donde se evidencia que en el local deben hacerse reparaciones mayores, respecto a estas documentales, su promovente tiene la carga de proporcionar al Juez, aquellos medios capaces de demostrar su credibilidad e identidad, lo cual podrá hacer señalando la fecha, el sitio, los datos identificatorios de la cámara fotográfica que se utilizó para captar dichas imágenes, el negativo de todas las tomas fotográficas, tarjeta de memoria o equivalente, así como la promoción como testigo de la persona que tomó las impresiones, a los efectos legales conducentes de evidenciar que son fidedignas, pues sólo cumpliendo analógicamente con esa formalidad por delegación expresa del artículo 395 de la norma adjetiva, es que pueden considerarse pruebas conducentes a la demostración de su pretensión, ya que por sí solas no demuestran que el local arrendado amerita reparaciones, por consiguiente forzosamente quedan desechadas al haber sido aportadas al margen del proceso.
Además de lo promovido con el libelo de la demanda, promovió lo siguiente:
Promovió Inspección Judicial, sobre el local N.º 4, ubicado en la planta baja del edificio denominado “Jesús María”, ubicado en la calle 09, avenidas 10 y 11, del Municipio Valera, estado Trujillo, y sobre la oficina N.º 08 que se encuentra en el piso superior a dicho local.
En acta de fecha 20 de febrero de 2020, el juzgado a quo se constituyo en el inmueble señalado por la parte promovente y deja constancia, con ayuda de expertos del olor a humedad, y deja constancia de los particulares promovidos; inspección que se aprecia de conformidad al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil como demostrativa de las condiciones del inmueble inspeccionado; y que desvirtúa el alegato hecho por la parte actora respecto a los supuestos daños sufridos y que deba ser objeto de reparaciones.
Promovió prueba de Informes, a fin de que se requiera al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal, copia certificada de todo el expediente N.º 034 de Consignaciones Arrendaticias, e informe: 1) El motivo por el cual se empiezan a realizar consignaciones en dicho expediente en el mes de agosto de 2019, a pesar de que tiene como fecha de entrada el 31 de enero de 2019. 2) Si se visualizan en los vauchers insertos a los folios 20, 21, 22 y 23 y las fechas de las consignaciones y los montos de las mismas, y de ser positivo lo informe por escrito al Tribunal de la causa.
Mediante Oficio N.º 054-2020 de fecha 20 de febrero de 2020, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera y otros de esta Circunscripción Judicial, remitió copia certificada de expediente de consignación inquilinaria N.º 034-2019 e informa que aparece la causa N° 034-2019, como consignatario: AL ATTAR TAISSIR ALI AHMMAD, y beneficiario INVERSIONES MOBILIARIAS MORILLO, de fecha de entrada 15 de febrero de 2019, que desconoce el motivo por el cual la parte consignante las hace a partir del mes de agosto de 2019, y que el monto del recibo es por la cantidad de Bs. 30.630,oo y los recibos que cursan a los folios 21, 22 y 23 son por la cantidad de Bs. 3.744.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Junto con escrito de contestación la parte demandada promovió las siguientes pruebas documentales:
Promovió valor probatorio que se deriva de la copia simple de la notificación efectuada por la sociedad mercantil Inversiones Inmobiliarias Morillo, de fecha 12 de diciembre febrero de 2.008, bajo el N.º 50º, Tomo 21-A, representada por la ciudadana María Verónica Morillo, mediante la cual la sociedad mercantil Inversiones Inmobiliarias Morillo notifica al arrendatario, la modificación de cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, y que el monto a pagar a partir del mes de enero de 2019, sería la cantidad de Noventa dólares ($ 90,00) mensuales; documental que se desecha de las actas por cuanto no contiene liberación alguna respecto a su obligación de pago de canones de arrendamiento reclamados.
Promovió tres (03) Informes Médicos emitidos por la Clínica Santa Sofía, edificio Clínica Santa Sofía, urbanización el Cafetal, Caracas, Distrito Metropolitano, y a los fines de probar su autenticidad promovió prueba de informes a los fines de que se requiriera de la Clínica Santa Sofía, situada en la avenida principal de Santa Sofía, edificio Clínica Santa Sofía, urbanización el Cafetal, Caracas, Distrito Metropolitano, para que manifieste si en los archivos la referida clínica reposan tres informes médicos.
Cursante a los folios 130 al 134, consta comunicación sin número de fecha 18 de febrero de 2020, por el departamento de admisión de la Clínica Santa Sofía, en la cual incorpora informes médicos solicitados.
Igualmente promovió la ratificación de informe médico expedido por el médico cardiólogo, Dr Ramón David Sánchez Torres, de fecha 03 de diciembre de 2019, quien ratificó el contenido de dicho informe.
Estos informes médicos los aprecia este Juzgado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil como demostrativo del estado de salud del ciudadano AL Attar Taissir Ali Ahmmad; sin embargo, de los mismos no se evidencia que haya tenido una incapacidad corporal ni mental.
Promovió prueba de Informes, a los fines que se oficiara al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, a los efectos de que indique, si en dicha instancia es llevado un expediente consignatario distinguido con el N.º 034, donde su poderdante deposita los cánones de arrendamiento a favor del arrendador; a las actas no cursa resultas de dicha información; sin embargo dicha prueba fue promovida por la parte actora y apreciada con anterioridad.
Promovió el valor probatorio del expediente de consignaciones que cursa ante el Tribunal de la causa, distinguido con el N.º 529, cuyas partes están constituidas por la sociedad mercantil Inversiones Rojas Araujo C.A, en su carácter de propietaria y arrendadora de un local comercial, el cual es administrado por la sociedad mercantil Inversiones Inmobiliarias Morillo, y la otra parte, la sociedad mercantil Inversiones Dama Modas Stylos C.A, representada legalmente por el ciudadano Rómulo Antonio Viloria León pretendiendo la parte demostrar que es una práctica reiterada de la parte actora, girar instrucciones a la sociedad mercantil “INVERSIONES INMOBILIARIAS MORILLO, C.A.”, para que notifique a los arrendatarios de los locales comerciales del Edificio Jesús María, situado en la calle 9, entre avenidas 10 y 11, parroquia Mercedes Díaz municipio Valera del estado Trujillo, que los incrementos del canon seria de noventa dólares americanos., solicitando se aprecie como un indicio; siendo el hecho controvertido la insolvencia del arrendatario y la necesidad de reparaciones al inmueble, de lo que se considera que dicha prueba resulta manifiestamente impertinente y por tanto se desecha de las actas.
Promovió prueba de informes a los fines de que se oficiara a la Agencia del Banco Bicentenario, con sede en la planta baja del centro comercial el Viaducto, del Municipio Valera, a los efectos de que indique que durante los meses de abril, mayo, junio y julio de 2019, las reiteradas fallas eléctricas, provocaron caídas en el sistema que impidieron la oportuna apertura de la cuenta bancaria ordenada por el Tribunal dichas resultas no consta en actas.
Promovió Inspección Judicial a ser practicada en el edificio Jesús María, ya identificado y dejar constancia si dentro del local comercial en su planta baja, se observa en las paredes, techo o piso, señales de humedad que puedan ser producto de filtraciones de la placa o columnas, que hagan necesario la demolición de buena parte de la estructura relativa al local comercial; se deje constancia si en la parte alta o mezzanina del mismo local, existe un consultorio, provisto de los instrumentos necesarios para pasar consulta por parte del Dr. Al Attar Taissir Ali Ahmmad; y se deje constancia si en las paredes, piso, columnas o techo de esa parte del local comercial, presenta humedecimientos, filtraciones, deterioros de tales espacios, que hagan necesario la demolición de parte del local para acometer alguna reparación de cierta envergadura.
En acta de fecha 20 de febrero de 2020, el juzgado a quo se constituyó en el inmueble señalado por la parte promovente y deja constancia de los particulares promovidos; inspección que se aprecia de conformidad al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil como demostrativa de las condiciones del inmueble inspeccionado; y que desvirtúa el alegato hecho por la parte actora respecto a los supuestos daños sufridos y que deba ser objeto de reparaciones.
Las consignaciones inquilinarias, es una forma excepcional del pago judicial, en virtud que es establecida por el legislador en beneficio exclusivo del arrendatario y mediante un trámite especial solo realizable mediante la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual trae como consecuencia, que si la consignación esta legítimamente efectuada se considerara al arrendatario, en estado de solvencia. Dicha Ley, establece obligaciones en el procedimiento consignatario únicamente a cargo del consignante, llegando a sancionarlo procesalmente al considerar la consignación como ilegítimamente efectuada si falta el cumplimiento de cualesquiera de los requisitos esenciales, los cuales están consagrados en la Ley de la materia, donde se establecen los requisitos esenciales que debe cumplir el consignante del canon de arrendamiento, cuando el arrendador rehusare expresamente o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado.
Expuesto lo anterior se observa que el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, Inmobiliarios dispone:
“… Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial…”
En atención al dispositivo precedentemente transcrito, este sentenciador debe delimitar que es necesario para la validez de la consignación del canon de arrendamiento que la misma se efectúe en conformidad a la citada norma legal, en tal sentido se desprende que de acuerdo al contrato suscrito por las partes, los cánones de arrendamiento debían pagarse por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes, -de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato-, y visto que el arrendatario acude a la jurisdicción especial a realizar el trámite de consignaciones arrendaticias, ante la supuesta negativa del arrendador de recibir los cánones de arrendamiento, siendo que lo hace en fecha 31 de enero de 2019, es decir pasados los cinco días que disponía para cumplir con esta carga procesal, tomando a la letra lo que dispone el contrato celebrado, aunado a ello, no es sino hasta el 11 de abril de 2019 que consigna los recaudos señalados en la solicitud para la admisión de la misma, sin haber puesto a la orden del Tribunal cantidad de dinero, y en julio de 2019 acude a la entidad bancaria a formalizar la apertura de la cuenta bancaria que ordenó el juzgado en cuestión aperturar, alegando que dicha tardanza obedeció a quebrantos de salud que le impedían acudir a la sede judicial, así como que durante los meses de abril, mayo, junio y julio de 2019, las reiteradas fallas eléctricas, provocaron caídas en el sistema que impidieron la oportuna apertura de la cuenta bancaria ordenada por el Tribunal, situación que no fue probada por la parte demandada como eximente de su responsabilidad, tampoco probó la parte demandada que la arrendadora se haya reusado a recibir los cánones de arrendamiento exigidos, de lo que se colige que las consignaciones correspondientes a los meses de enero a julio de 2019 fueron extemporáneas, ya que se realizaron después de transcurridos los cinco días posteriores al vencimiento de la mensualidad; así, tomando en consideración que las mensualidades de arrendamiento debían pagarse los cinco primeros días de cada mes, conforme lo pactado por las partes, se determina que tales consignaciones fueron efectuadas extemporáneamente; y así se establece.
En fuerza de todo lo explicado, es forzoso para esta Alzada concluir que la parte demandada inobservó el control de la prueba y en virtud que la carga de la prueba como hemos visto, que se impone por la Ley y por la doctrina y además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, razón por la cual considera que la presente demanda de desalojo debe prosperar, evidenciada como ha sido la falta de pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes al período de enero a julio de 2019, oportunidad de interposición de la presente acción, al no haber demostrado la demandada el pago oportuno de las mismas o cualquier otro hecho liberatorio, en el cumplimiento de las obligaciones, por dicha parte asumidas en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito con la parte accionante, por lo cual solicita el desalojo del inmueble identificado como local N° 4 del “Edificio Jesús María”, situado en la calle 9, entre avenidas 10 y 11, parroquia Mercedes Díaz municipio Valera del estado Trujillo, encontrándose la demandada incursa en la causal de desalojo dispuesta en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, por adeudar más de dos (02) cuotas de mensualidades consecutivas de arrendamiento; por lo que la presente acción de desalojo debe prosperar en derecho. Así de decide.
La parte actora invoca como causal de desalojo que el inmueble objeto de pretensión requiere una serie de reparaciones mayores, el cual el arrendatario no ha notificado, incumpliendo su obligación de notificar de tales reparaciones para que el inmueble no se deteriore, en fundamentó a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, literales c y d; circunstancia que fue desvirtuada por la parte accionada, tal como quedo probado con las inspecciones judiciales que fueron evacuadas por el Tribunal de la causa por lo que se desestima tales causales invocadas. Así se decide

D I S P O S I T I V A
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado Luis Guillermo Fernández Vera, inscrito en el Inpreabogado bajo el N.º 20.184, en fecha 08 de febrero de 2024, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Al Attar Taissir Ali Ahmad, comerciante bajo la Firma Personal productos Naturales El Mayssun de Al Attar, contra sentencia de fecha 06 de febrero de 2024, proferida por el tribunal de la causa.
SE DECLARA CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A, contra el ciudadano Al Attar Taissir Ali Ahmad, comerciante bajo la Firma Personal productos Naturales El Mayssun de Al Attar.
SE ORDENA EL DESALOJO del inmueble objeto de la litis, local N° 4 del “Edificio Jesús María”, situado en la calle 9, entre avenidas 10 y 11, parroquia Mercedes Diaz municipio Valera del estado Trujillo, que ocupa la arrendataria, y HACER ENTREGA a la demandante, la sociedad mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A.
QUEDA CONFIRMADA la decisión apelada.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
Regístrese y Publíquese la presente sentencia.