TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2023-000508 (1392)

PARTE ACTORA: ciudadano JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula Nº V- 6.303.597, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N 45.619, quien actúa en su propio nombre y representación.

PARTE DEMANDADA: empresa FERRETERIA PERGAR 2006,C.A, inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2006, quedando anotada bajo el número 31, Tomo 604-A-VII, y el ciudadano Raúl José Pérez García, representante legal, fiador y garante; venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.011.613.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN).

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

CAPITULO I
NARRATIVA

Conoce esta alzada, del Recurso de Apelación efectuado por la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 06 de julio de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara el ciudadano JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ PEREIRAcontra la empresa “FERRETERIA PERGAR 2006” C.A., y RAÚL JOSÉ PÉREZ GARCÍA, plenamente identificados en autos.
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda acompañado de anexos, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Posteriormente, sometido a distribución,le correspondió el conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esa misma Circunscripción Judicial.
En fecha 8 de febrero de 2023, el tribunal de la causa admitió la demanda por el procedimiento ordinario.
El 03 de abril de 2023, el ciudadano José Gregorio Hernández Pereira, quien actúa en su propio nombre y representación, consignó escrito en el cual solicitó la reposición de la causa, al estadode nueva admisión de la demanda,ordenándose la comparecencia de la parte demandada, conforme a lo previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo dispone el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en consecuencia, se declare la nulidad de todas las actuaciones. En esa misma fecha, la parte actora, consignó escritode reforma de la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de abril de 2023, la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuesta por la parte demanda, ratificando la solicitud de reposición de la causa.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 06 de julio de 2023, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, NEGÓ LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE NUEVA ADMISIÓN.
En fecha 7de julio de 2023, compareció el abogado JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ PEREIRA, apelando de la decisión dictada en fecha 06 de julio de 2023.
El 19 de julio de 2023, la parte actora consignó diligencia mediante la cual solicitó copia certificada, así comopronunciamiento con respecto a la apelación ejercida, siendo ratificada la misma el 02 de agosto de 2023.
En fecha 3 de agosto de 2023, el tribunal de la causa oyó la apelación en el solo efecto devolutivo, ordenando la remisión de las copias certificadas señaladas por la parte apelante a la U.R.D.D. de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a fin de su distribución, mediante oficio Nº 23-0292 del 19 de septiembre de 2023.
Previa distribución de fecha 04 de octubre de 2023, y en cumplimiento de los trámites administrativos, le correspondió a este despacho el conocimiento de la presente causa.
Este tribunal dictó auto de fecha 9 de octubre de 2023,ordenando oficiar al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que aclarara la fecha exacta del auto de apelación, librándose el oficio Nº2023-A-0183.
En fecha 27 de octubre de 2023, aclarada como fue la fecha exacta de la apelación ejercida, según oficio Nº 23-0350 de fecha 19 de octubre de 2023, proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del ÁreaMetropolitana de Caracas, se fijó el décimo (10°) día despacho siguiente para la consignación de los respectivos informes.
El 10 de noviembre de 2023, este tribunal de alzada fijó oportunidad para dictar la correspondiente decisión.
En fecha 15 de noviembre de 2023, el tribunal dictó auto donde ordenó solicitar al a quo copia certificada del auto de admisión, quedando paralizado el lapso para dictar sentencia en la presente causa, hasta tanto constara la copia certificada dicho auto, dejándose constancia que habían transcurrido para la fecha seis (6) días de los treinta (30) días, para dictar el respectivo fallo.
El 16 de noviembre de 2023, la secretaria del tribunal Yamilet Rojas, dejó constancia que se libró oficio Nº2023-A-0215, al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de solicitar copia certificada del auto de admisión correspondiente al asunto AP11-V-FALLAS-2023-000057, nomenclatura del a quo, siendo ratificado el11 de enero de 2024.
En fecha 23 de enero de 2024, se dictó auto agregándose el oficio Nº 24-0012 de fecha 17 de enero de 2024, proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se remitió la copia certificada del auto de admisión del fecha 08 de enero de 2023, siendo reanudado el lapso de sentencia.
Posteriormente, se dictó auto el 16 de febrero de 2024, difiriendo el pronunciamiento del fallo respectivo por un lapso de quince (15) días continuos, siguientes a dicho vencimiento.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN EL ESCRITO LIBELAR:
La presente demanda es intentada por el ciudadano JOSE GREGORIO A. HERNANDEZ PEREIRA, quien actúa en su propio nombre y representación, alegando los siguientes hechos:
Procedió a demandar la resolución de contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de varias cláusulas,el referido contrato fue suscrito el primero (01) de enero de dos mil diecisiete 2017, el cual se renovó automáticamente, hasta la presente fecha.
Concretamente, demandó el incumplimiento de dos obligaciones principales que tiene todo arrendatario, la primera, servirse de la cosa cedida para el uso o destino pactado, y la segunda, pagar el canon de arrendamiento pactado en el contrato; adicionalmente, por haber subarrendado o introducido a terceras personas extrañas en el uso del inmueble.
Aseveró, que se realizaron modificaciones, construcciones y/u obras civiles, sin su consentimiento expreso y escrito, tal como había sido convenido en el contrato de arrendamiento, agregando, que las construcciones fueron ilegales, por cuanto no contaban con la conformidad de uso, o los permisos correspondientes de la ingeniería municipal.
Conjuntamente y de manera subsidiaria reclamó, los daños y perjuicios patrimoniales y contractuales derivados de manera directa por el incumplimiento culposo de las obligaciones.
Así mismo, dejó sentado que las obras civiles o construcciones, lejos de ser considerada como mejoras, constituyó un deterioro total del inmueble, en razón que son obras civiles perennesancladas al terreno.
Señaló, en su capítulo primero los hechos y antecedentes del caso, manifestó: que desde el año 2006, viene celebrando un contrato de arrendamiento a plazo fijo, con prórrogas convencionales y automáticas de renovación por períodos iguales de un año, con la empresa demandada.
Alegó, que, en cada nueva contratación, el bien cedido ha sido el mismo, un inmueble de su co-propiedad el cual está constituido por un terreno de aproximadamente de mil quinientos metros cuadrados (1.500 MTS2), ubicado en la urbanización industrial “El Sol”, kilometro siete (07) de la carretera Petare Santa Lucia, Sector Filas de Mariche, en el municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, destinado como depósito de materiales de construcción.
Afirmó, que desde el inicio se previeron prórrogas automáticas sucesivas de un año, siempre que cualquiera de las partes no notificara con por lo menos sesenta días de antelación su voluntad en contraria, es decir, se sometió a una condición resolutoria negativa, la continuación del contrato y por vía consecuencia el inicio de la prórroga prevista en la ley.
Manifestó, que al vencimiento natural del plazo fijo inicial pactado, el día primero (1°) de enero del dos mil dieciocho (2018), no se cumplió con esa condición resolutoria, ni en los años siguientes al vencimiento de cada una de las prórrogas automáticas y sucesivas que experimentó el referido contrato; que éste se ha venido renovando anualmente y automáticamente,hasta la fecha que se intentó la presente acción resolutoria.
Por otro lado, indicó que de acuerdo al contrato suscrito, el terreno cedido era para depósito de materiales de construcción y se prohibió expresamente su uso comercial o vivienda; invocando, que los cánones de arrendamientos se habían pactado para que fuesen revisados y ajustados por inflación, según los parámetros previstos en el contrato, y que tal ajuste se convino como una condición resolutoria positiva, en el sentido que si la arrendataria no aceptaba dicho ajuste el arrendador podía solicitarla de inmediato, conforme a los establecido en el cuerpo del contrato.
Que, de acuerdo con esa estipulación contractual, el canon inicialmente convenido fue experimentando ajustes periódicamente, durante cada una de las prórrogas sucesivas, desde 2017 año del inicio del contrato hasta la presente fecha.
Arguyó, que durante la vigencia del contrato en el año 2018, las pensiones locativas se empezaron a fijar en divisas americanas, quedando ajustadas y establecidas durante el año 2021, en la cantidad de doscientos cincuenta dólares americanos (250$), y para el año 2022, se fijó en la cantidad de quinientos dólares americanos (500).
II) Explanó los hechos concretos que motivaron la presente acción en los literales:
- Literal A, el incumplimiento en el pago de las pensiones locativas y el cambio de uso.
- Literal B, construcciones y bienhechurías sin permisología o autorización del arrendatario.
- Literal C, el subarrendamiento o el hecho de introducir a terceras personas el uso y goce del contrato.
En el capítulo segundo señaló, los fundamentos de derecho establecidos en las cláusulas contractuales, invocando los artículos 1.1167, 1.159, 1.264, 1.268, 1.271, 1.592 al 1.594 y 1.608 del Código Civil.
Por último, solicitó en su petitorio:
Primero: se dé por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada de fecha primero (1°) enero del año 2017.
Segundo: sea cancelado a título de indemnización la cantidad de ochocientos dólares americanos ($800) por la permanencia en el terreno, de las pensiones locativas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año dos mil veintidós (2022); calculadas a razón de quinientos dólares americanos (500$) por mes.
Tercero: solicitó por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados a título de “lucro cesante”, las pensiones locativas correspondientes al mes de enero del año 2023, así como las que se sigan venciendodesde el momento de la admisión de la demanda hasta la entrega total del inmueble cedido; calculándolas a razón de mil quinientos dólares americanos (1.500$), las cuales habrían sido debidamente notificadas a la parte demandada.
Cuarto: se le condene a la entrega del inmueble libre de personas y bienes. Estimando, provisionalmente, los daños ocasionados por las construcciones no autorizadas o permisadas en la cantidad de cuarenta mil dólares americanos (40.000) o su equivalente en bolívares, siendo que la tasa oficial del Banco Central de Venezuela (BCV), al día miércoles 24 de enero de 2023, se encontraba fijada en veintiún bolívares con treinta y un céntimos (21,31) por dólar.
Quinto: solicitó la condenatoria en costas a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III
SENTENCIA RECURRIDA

En la oportunidad procesal correspondiente el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en fecha 6 de julio de 2023, en el asunto de marras, objeto de la presente apelación, en la cual señaló lo siguiente:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
(…Omissis…)

“… De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente asunto se evidencia en el libelo de la demanda, que la pretensión versa sobre un contrato de arrendamiento, celebrado el primero (01) de enero del año dos mil diecisiete (2017), entre el ciudadano JOSE GREGORIO A. HERNANDEZ y la Sociedad Mercantil “FERRETERIA PERGAR 2006, representada por el ciudadano RAUL JOSE PEREZ GARCIA, debidamente identificado en autos, sobre una propiedad de su poderdante, constituido por un terreno no edificado para el momento de la celebración de los contratos de arrendamiento, destinados únicamente a depósito de materiales de construcción, tal y como se encuentra estipulado en su cláusula Décima Segunda, y cuya resolución aquí se demanda, y que en atención a lo antes dicho. Asimismo, el presente procedimiento fue admitido conforme a lo previsto en los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil; el cual no se encuentra sometido al amparo del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, el Código Civil Venezolano, establece una serie de reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, al respecto los artículos 1580, 1619, 1626 y 1627, señala lo siguiente:

Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.
Artículo 1.619.- Si en el arrendamiento de un predio rústico se le da mayor o menor cabida de la que realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminución de precio, sino en los casos señalados y según las reglas establecidas para la venta.
Artículo 1.626.- El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo.
Artículo 1.627.- El arrendamiento de que trata el artículo anterior cesa, sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho según lo dispuesto en el mismo artículo.
Si a la expiración del arrendamiento de los fundos rústicos por tiempo indeterminado, el arrendatario continúa sin oposición en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo anterior.

Por su parte, el literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:

Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. (Cursiva, Negrillas y Subrayando del Tribunal)

De lo anterior se colige que los terrenos urbanos y suburbanos se encuentran por disposición expresa- fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual la relación arrendaticia deberá regirse por las disposiciones del Código Civil Venezolano.

Para lo cual se hace necesario traer a colación un extracto de la sentencia dictada en fecha 28.12.2012, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremos de Justicia, en torno a la reposición de la causa, en la cual se estableció lo siguiente:
(…) En ese sentido, en materia de nulidad y eficacia de las formas procesales, resultan de importancia las modificaciones previstas en el Código de Procedimiento Civil de 1989, en el que fue sustituido el sistema de la nulidad por la cualidad misma, por el sistema de la utilidad de la reposición. De acuerdo con el nuevo sistema, la nulidad sólo es posible si la omisión o quebrantamiento impide que la forma procesal cumpla su finalidad, causando indefensión y ésta fuere imputable al juez.
Sobre el particular, cabe señalar que, cuando se revisa el desenvolvimiento del proceso a los fines de advertir algún acto írrito y proceder a la declaratoria de nulidad de éste, lo importante es determinar si el acto sometido a impugnación satisface o no los fines prácticos que persigue, es decir si alcanzó el fin al cual estaba destinado; lo que no ocurrió en el caso bajo estudio, ya que como se sostuvo antes,el juez de la recurrida, al no comprender el alcance de la nulidad de las actuaciones de las partes con las imputables al juez, repuso la causa con motivo de la nulidad de las actuaciones de aquellas, por falta de otorgamiento del poder, sancionando con su proceder al procedimiento llevado por ante el juez de la cognición el cual correctamente había terminado con sentencia de merito.
En este mismo orden de ideas, debe destacarse, que la reposición de la causa no es una sanción que se aplica por cualquier falta del procedimiento; ella es excepcional, en el sentido de que contraria el principio de celeridad procesal, es decir, no se puede acordar una reposición, si no lleva por efecto corregir un vicio que afecte a los litigantes y, sobre todo, que tenga una utilidad.
Los motivos antes expuestos se sustentan en los principios procesales constitucionales contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que textualmente dispone: “…El Estado garantizará una justicia (…) sin dilaciones indebidas, sin formalidades o reposiciones inútiles”.
Del anterior criterio jurisprudencial se observa que, el derecho a la defensa y al debido proceso, y en lo particular, la tutela judicial efectiva y el principio pro actione, constituyen “… elementos de rango constitucional que prevalece y desplazan otros fundamentos de rengo legal… ”, de modo que, el alcance del principio pro actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de merito implica que la interpretación que se haga de las condiciones, requisitos u otra formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes, no solo de acceder al órgano jurisdiccional sino a que sea tramitada debidamente su pretensión y obtener solución expedita de la controversia…”

Del extracto parcialmente transcrito se colige que para declarar la reposición de la cusa deben concurrir una serie de circunstancias que desemboquen en la flagrante violación del derecho a la defensa o de la garantía al debido proceso siempre teniendo como norte el principio finalista con miras a evitar que sean decretadas reposiciones inútiles y cuidando que ese vicio para el caso de que puede ser subsanado no lo haya sido conforme al artículo 213 del Código de Procedimiento Civil y siendo que en la presente causa no se evidencia vicio alguno que afecte a los litigantes y los haya colocado en una indefensión de sus derechos, es por lo que, esta juzgadora considera no procedente la reposición de la causa peticionada. Así se decide.-
En mérito de las razones procedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, NIEGA LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE NUEVA ADMISIÓN…”

IV
DE LAS PRUEBASREMITIDAS POR EL A QUO PARA EL PRESENTE RECURSO

 DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,celebrado por el ciudadano JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ P.,venezolano, mayor de edad y titular de la cédula Nº V- 6.303.597 en su carácter de “ARRENDADOR”, y la empresa FERRETERIA PERGAR 2006C.A, inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2006, quedando anotada bajo el número 31, Tomo 604-A-VII, representada por uno de sus directores, ciudadano Raúl José Pérez García, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.011.613.,en su carácter de “ARRENDATARIA.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada de esta manera la delación y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia; esta jurisdicente pasa a hacerlo de la siguiente forma:
Se desprende de los autos que el abogado demandanteJOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ PEREIRA, procedió a demandar a la empresa FERRETERÍA PERGAR 2006, C. A. (y al ciudadano Raúl José Pérez como fiador y garante), la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre ambos en fecha 1 de enero de 2017, motivado – a su decir-, por el incumplimiento de la última a varias de las cláusulas del convenido locativo.
Señaló concretamente la parte demandante que, la empresa arrendataria FERRETERÍA PERGAR 2006, C. A. incumplió con las 2 obligaciones principales de todo arrendatario: 1) servirse de la cosa cedida para el uso y destino pactado y 2) pagar el canon de arrendamiento pactado en los términos fijados en el contrato.
Así, en cuanto a los antecedentes del caso, adujo el demandante que, la relación locativa entre las partes habría venido desarrollándose desde el año 2006, con la celebración de contratos a plazo fijo, con prórrogas convencionales y de renovación automática por periodos iguales de tiempo de un año; constituyéndose como bien cedido en la contratación el mismo, a saber: un terreno de aproximadamente 1.500 m2, ubicado en la urbanización industrial “El Sol”, kilómetro 7, de la carretera Petare- Santa Lucía, sector Filas de Mariche, municipio Petare del estado Miranda, y destinado a depósito de materiales de construcción.
En cuanto a los hechos concretos configuradores de la demanda, fue indicado libelarmente que, la arrendataria, desde el mes de marzo de 2020, se habría negado a pagar los cánones de arrendamiento, con fundamento en el decreto presidencial N°4.169 de fecha 23 de marzo de 2020, mediante el cual se suspendía por 6 meses la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o viviendas principales; advirtiendo el demandante que, en el contrato suscrito no se estipuló dicho uso, por el contrario, el uso comercial estaba expresamente prohibido, empero, su contraparte alegó ese uso y actividad, ya que, desde hacía varios años, ejercería la rama de la ferretería, venta de materiales e insumos para la construcción.
Hizo alusión la parte demandante a algunas cláusulas del contrato, señalando sobre aquellas que se deduciría de su texto la prohibición expresa de la actividad comercial en el inmueble arrendado, empero, manifestó que la demandada desde marzo de 2020, y a lo largo del año 2021, de forma unilateral resolvió cancelar las pensiones locativas de forma extemporánea y parcialmente, mediante abonos discrecionales, lo cual se habría mantenido luego del 7 de octubre de 2021 (cuando el Ejecutivo decidió no prolongar la vigencia del decreto N°4.169) hasta la fecha de interposición de la demanda.
Adujo la parte demandante que, como consecuencia de la conducta desplegada por la arrendataria, esta última se encontraría totalmente insolvente y en mora en relación a diciembre de 2022, adeudando $ 300,00 en relación al mes de noviembre de 2022, para alcanzar una cantidad total adeudada de $ 800,00 a razón de $ 500,00 mensuales, conforme el último ajuste por inflación aceptado por la arrendataria.
Del mismo modo, denunció la parte demandante que, su antagonista habría realizado construcciones o bienhechurías sin la permisología o autorización del arrendador, en contravención a la ley y las estipulaciones o convenios establecidos en el contrato, con la intención dolosa de cambiar el uso del terreno arrendado y de subarrendarlo a terceros.
En cuanto al fundamento de derecho invocado por la parte accionante, fue citado el contenido de los artículos 1.167, 1.159, 1.264, 1.592, 1.593, 1.594, 1.271, 1.268, 1.608 del Código Civil, trayendo como adjunto, el documento original (contrato) suscrito entre las partes.
Como parte de su petitorio, fue establecido por el demandante que su contraparte convenga o sea condenado:
Primero: dar resuelto el contrato locativo suscrito entre las partes el 1° de enero de 2017.
Segundo: cancelar indemnización por $ 800,00 por la permanencia en el terreno y las pensiones locativas de los meses noviembre y diciembre 2023.
Tercero: indemnización de daños y perjuicios causados, a título de “lucro cesante” las pensiones locativas correspondientes al mes de enero de 2023, así como las que se sigan venciendo desde la admisión de la demanda, hasta la entrega del inmueble cedido, estimadas y calculadas a razón del $ 1.500,00.
Cuarto: la entrega del inmueble por la demandada, libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió; debiendo destruir a su propia cuenta y costo, todo lo construido en contravención del contrato; o si no, que sea autorizado al demandante a demoler lo construido a costa de la arrendataria con lo daños y perjuicios correspondientes.
Quinto: que sea condenada en costas la parte demandada

Así mismo, se desprende de autos que conforme los términos expuestos por la parte demandante en su escrito de demanda, este última (acción de resolución contractual) fue admitida en fecha 8 de febrero de 2023 por el tribunal de la causa, de conformidad con los previsto en los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, el accionante solicitó la nulidad de lo actuado por considerar írrito el auto de admisión, exponiendo como necesaria,la reposición de la causa al estado de nueva admisión y se ordene la comparecencia de la parte demandada, conforme lo previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil(procedimiento contemplado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).
En virtud de lo anterior, el tribunal de instancia en la recurrida señaló que del contenido del expediente de marras se desprende que, la pretensión versa sobre un contrato de arrendamiento, celebrado el 1 de enero de 2017, entre el ciudadano José Gregorio A. Hernández y la sociedad mercantil FERRETERÍA PERGAR 2006, C. A, sobre un terrero no edificado -para el momento de la celebración de los contratos de arrendamiento-, destinado únicamente a depósito de materiales de construcción, conforme la cláusula décima segunda y cuya resolución se demanda, siendo admitido el procedimiento conforme los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil, no estando sometido al amparo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En concatenación con lo anterior, el tribunal de la causa citó los artículos 1.580, 1.619, 1.626 y 1.627 del Código Civil y al literal “a” del artículo 3 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en donde particularmente, se establece que quedan fuera del ámbito de aplicación de dicha ley especial “los terrenos urbanos y suburbanos no edificados”, por lo tanto, a entender del a quo, la relación de marras debe regirse por las disposiciones del código sustantivo civil.
Señaló el tribunal de la causa en la decisión apelada que, conforme la doctrina jurisprudencial sobre la reposición de la causa y las circunstancias que deben colmarse para su decreto, siendo que en la presente causa no se evidenciaría vicio alguno que afecte a los litigantes y los haya colocado en estado de indefensión de sus derechos, por lo tanto, la jurisdicente consideró no procedente la reposición de la causa peticionada y así fue decidido.
Ahora bien, constatado lo antepuesto, debe indicar esta alzada que, efectivamente, el demandante (arrendador) alegó que proponía la presente demanda de resolución contractual, en contra de la empresa arrendataria, como consecuencia del incumplimiento de esta última a su tenor.
En cuanto a la relación locativa, adujo el demandante que, la misma tenía por objeto un terreno, el cual sería usado por la empresa arrendataria para depósito de materiales de construcción.No obstante, aseveró que la demandada habría desvirtuado su uso, estableciendo una empresa comercial, reconfigurando a través de construcciones (bienhechurías) el inmueble para tal propósito, e incluso para subarrendarlo.
Advierte esta superioridad que, el demandante fue enfático en exponer que, el contrato excluía expresamente emplear el inmueble (terreno) para la actividad comercial y que el destino del mismo fue establecido (desde el año 2006) para su uso como depósito de materiales.
Ahora bien, como fue manifestado en líneas previas, el tribunal de instancia procedió a admitir la presente demanda, de acuerdo con lo establecido en los artículo 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil, empero, ello fue refutado por el demandante, señalando que la admisión era írrita, y que debía sustanciarse, conforme el contenido de los artículos 859 y siguientes del código adjetivo civil, es decir, por el procedimiento oral.
En ese sentido, debe aclarar este tribunal superior que, siendo el presente contradictorio dirigido a dirimir la relación arrendaticia delatada por el accionantes, al remitirse a las leyes que regulan dicha actividad especial, es preciso comparar -en principio-, el objeto del mismo, el cual, en el presente asunto, como ha sido ampliamente referido por el demandante, se trataría de un terreno de aproximadamente 1.500 m2, ubicado en la urbanización industrial “El Sol”, kilómetro 7, de la carretera Petare- Santa Lucía, sector Filas de Mariche, municipio Petare del estado Miranda, destinado a depósito de materiales de construcción; y como fuera correctamente clarificado por el tribunal de instancia, estaría excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Art. 3, “a”) así como de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Art.4).
Es necesario señalar que, ha sido jurisprudencia reiterada del alto tribunal de la República, que la reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales, faltas del tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas, siempre que este vicio o error y daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera; que la reposición debe tener por objeto la realización de actos procesalmente necesarios, o cuanto menos útiles, y nunca cause demora y perjuicio a las partes; que debe perseguir, en todo caso un fin que responda al interés específico de la administración de justicia dentro del proceso, poniendo a cubierto el valor de los fundamentos que atienden al orden público y evitando o reparando la carga o gravamen que una falta de procedimiento pueda ocasionar o haya ocasionado en el derecho y en el interés de las partes.

La reposición de la causa es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso. La figura procesal de la reposición presenta las siguientes características:
“1.- La reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo; pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado; 2.- Con la reposición se corrige la violación de la ley que produzca un vicio procesal, y la no violación de preceptos legales, que tengan por objeto, no el procedimiento sino la decisión del litigio o del algunas de las cuestiones que lo integran, porque entonces el error alegado, caso de existir, se corrige por la interpretación y aplicación que el Tribunal de alzada dé a las disposiciones legales que se pretendan violadas. 3.- La reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el Orden Público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de éstas y siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanado o subsanable de otra manera” (Ramón Escovar León: Estudios sobre Casación Civil 3, Págs. 66 y 67)(subrayado y resaltado de esta Alzada)

Así las cosas, no observándose desacierto alguno del a quo en la exégesis de lo planteado por el demandante en su libelo, el cual fue diáfano alegando que el inmueble objeto del contrato controvertido es un terreno destinado a depósito e invocando como fundamento de su acción el articulado del Código Civil; no apreciándose patente siquiera que, con la admisión de la demanda, en los términos en que fue establecida por la jurisdicente de instancia, se haya menoscabado el derecho a la defensa de las partes y al debido proceso, o bien que se haya violentado el orden público, teniendo como condición que tales quebrantamientos no tengan otra forma de subsanarse; en tal virtud, y como fue planteado en la recurrida, en el presente asunto al no verificarse un yerro en la actividad de la juez en su admisión, por ende, no tendría un fin en sí misma la institución procesal de la reposición de la causa, en consecuencia, debe declararse improcedente la solicitud de reposición de la causa efectuada por el demandante y así se establece.

VII
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandante JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ, en contra de la sentencia interlocutoria de fecha 6 de julio de 2023, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que negó la reposición de la causa al estado de nueva admisión, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ, contra FERRETERÍA PERGAR 2006, C. A.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad del auto de admisión de fecha 8 de febrero de 2023 y la reposición de la causa al estado de nueva admisión, efectuada por la parte demandante JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ, en juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ, contra FERRETERÍA PERGAR 2006, C. A.

TERCERO: SE RATIFICA la sentencia interlocutoria de fecha 6 de julio de 2023, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que negó la reposición de la causa al estado de nueva admisión, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ, contra FERRETERÍA PERGAR 2006, C. A.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante recurrente

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 11 días del mes de marzo del año dos mil veinticuatro (2024). 213° años de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS.
En esta misma fecha, siendo las 02:00 p.m. se publicó, registró y diarizó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS.
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2023-000508 (1392)