TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, quince (15) de Noviembre (11) de dos mil veinticuatro (2024)
214º y 165º

ASUNTO: KP02-V-2023-2085
PARTE DEMANDANTE: CiudadanoILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedulas de identidad N° V-19.106.285, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 257.236, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil LA RANA C.A, empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 19 de octubre.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 23 de abril de 2015, bajo el N° 6, Tomo 71-A RM365, e identificada con el Registro Único de Información Fiscal (RIF) Nro. J-405867353, representa por el ciudadano ROWIL ASUAJE AFFEGNE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.432.270.
DEFENSOR AD-LITEM: Abogado en ejercicioMIGUEL ALEJANDRO PEREZ GIL, inscrito en el I.P.S.A bajo elN° 269.476.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITVA (EXTENSO DE FALLO)

I
Realizada como fue la Audiencia Oral en fecha 11 de octubre de 2024(Folio. 76 al 79), y dictada la dispositiva en la misma, esta Juzgadora de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a dictar el siguiente extenso del fallo:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
El presente procedimiento se inició por libelo de demanda presentado por el CiudadanoILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedulas de identidad N° V-19.106.285, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 257.236, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil LA RANA C.A, empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 19 de Septiembre de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y efectuado el sorteo de ley correspondió el conocimiento a este Tribunal, por lo cual en fecha 28de septiembre de 2023, se dictó auto admitió la misma por el procedimiento Oral previsto en el Código de Procedimiento Civil.
• Riela al folio 01 al folio 04, el respectivo libelo de demanda,
• Riela a los folios 05 al 19, los anexos y documentos fundamentales de la presente acción.
• Al folio 20 consta auto del Tribunal en el cual se insta a la parte actora a estimar la cuantía de la demanda de conformidad a la resolución 2023-001, por lo cual al folio 21 consta escrito presentado por la parte actora subsanado el defecto del libelo.
• Al folio 22 consta auto de fecha 28 de septiembre de 2023, en el cual se admite la presente demanda por el procedimiento oral, ordenando librar compulsa de citación a la parte demandada una vez sean consignados los fotostatos respectivos.
• Al folio 23 consta auto de fecha 10 de octubre de 2023, mediante el cual la juez abogada ArvenisSoiree Pinto Noguera se aboca al conocimiento de la causa.
• Al folio 24 al consta escrito presentado por la parte actora en el cual consigna los fotostatos respectivos a fin de librar la compulsa de citación.
• A los folios 25 al 27 consta auto del Tribunal de fecha 17 de octubre de 2023, en el cual acuerda librar compulsa de citación a la parte demandada y libra la respectiva citación con su recibo.
• Al folio 26 consta auto de fecha 31 de octubre de 2023, mediante el cual el Alguacil del Tribunal deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación.
• Al folio 27 consta escrito presentado por la parte demandada en el cual solicita sea citada la parte demandada por medio de carteles de conformidad a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
• Al folio 28 y 29 consta auto del Tribunal de fecha 07 de noviembre de 2023, en el cual se acuerda librar cartel de citación de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento civil, y se libra el mismo.
• A los folios 30 al 32 consta escrito y anexos en el cual la parte demandada consigna los carteles de citación debidamente publicados en los respectivos diarios.
• Al folio 33 consta auto del Tribunal de fecha 07 de diciembre de 2023 en el cual se ordenó agregar en auto lo consignado por la parte actora.
• Al folio 34 consta auto en el cual la parte actora solicita se designe defensor ad litem por cuanto ya transcurrió el lapso previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, al folio 35 consta auto en el cual el Tribual niega lo solicitado por cuanto la secretaria no había fijado el cartel en la morada del demandado.
• A los folios 36 al 38 consta auto de fecha 06 de febrero de 2024 en el cual la secretaria deja constancia que fijo el cartel de citación a la parte demandada y consigna fotografías.
• Al folio 39 consta diligencia suscrita por la parte actora en la que solicita sea designado defensor ad-litem, por lo cual en el folio 40 contra auto de fecha 07 de marzo de 2024, en el cual el Tribunal acuerda lo solicitado por ser procedente y designa defensor ad-litem, librando la respectiva notificación al folio 41.
• Al folio 42 consta auto de fecha 13 de marzo de 2024 en el que el alguacil del Tribunal deja constancia que práctico la notificación al defensor ad-litem y consigna el recibo debidamente firmado al folio 43.
• Al folio 44 consta acta en la cual este Tribunal juramenta al abogado en ejercicio MIGUEL ALEJANDRO PEREZ GIL, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 269.476, como defensor ad litem de la sociedad mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A.
• Al folio 45 consta diligencia de la parte actora en el cual consigna los fotostatos a fin de librar la boleta de citación al defensor ad-litem, en consecuencia, alos folios 46 al 48 consta auto de fecha 22 de marzo de 2024 en el cual se acuerda librar la boleta de citación respectiva y se libró la misma.
• Alos folios 49 y 50, consta auto de fecha 03 de abril de 2024 en el cual el alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por el defensor ad-litem.
• A los folios 51 al 60 consta el escrito de contestación a la demanda presentado por el defensor ad-litem, con sus respectivos anexos.
• Al folio 61 consta auto de fecha 08 de mayo de 2024 se dejó constancia del vencimiento del lapso para dar contestación a la demanda, fijando fecha para la celebración de la audiencia preliminar, dándose lugar a la misma en fecha 14 de mayo de 2024, inserta a los folios 62 y 63.
• A los folios 64 y 65 se dictó sentencia, auto resolutorio, en fecha 17 de mayo de 2024, en la cual se fijan los hechos no controvertidos y controvertidos y aperturando el lapso de promoción de pruebas.
• A los folios 66 y 67, consta escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora y al folio 68 consta escrito de promoción de pruebas presentado por el defensor ad litem.
• Al folio 69 consta auto de fecha 27 de mayo de 2024, en el cual deja constancia del vencimiento del lapso para promover pruebas y se apertura el lapso previsto en el artículo 868 en su último aparte en concordancia con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
• Al folio 70 consta auto de fecha 10 de junio de 2024, en el cual este Tribunal se pronuncia sobre las pruebas promovidas y apertura un lapso de treinta (30) días para la evacuación de los medios probatorios admitidos, asimismo al folio 71 consta boleta de intimación.
• Al folio 72 y 73 consta auto de fecha 18 de junio de 2024, en el cual el alguacil del Tribunal consigna boleta de intimación debidamente recibida, firmada y sellada por el condominio del conjunto residencial comercial ciudad del sol.
• Al folio 74 costa auto de fecha 02 de Julio de 2022, en el cual el Tribunal deja constancia que no compareció la parte actora a la exhibición de la solvencia del condominio y recibos de pago, desde Marzo año2020, hasta mayo 2024.
• Al folio 75 consta auto de fecha 05 de agosto de 2024 donde el Tribunal deja constancia del vencimiento del lapso para evacuación de las pruebas, y fijo fecha y hora a fin de que tenga lugar la audiencia Oral de juicio para el día 11 de octubre de 2024.
• Al folio 76 al 79, consta actadela audiencia oral de Juicio el celebrada en fecha11 de octubre de 2024. Siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo se hace de la siguiente manera:
III
ALEGATOS DE LAS PARTES:
Escrito de demanda:
La demanda fue interpuesta por el abogado en ejercicio ILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil LA RANA C.A, plenamente identificados, en la que arguye que su representada en fecha primero de marzo del año 2020, celebro un contrato de arrendamiento a través de instrumento privado, con la sociedad mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A, representada en dicho contrato por el ciudadano ROWIL ASUAJE AFFEGNE, todos plenamente identificados, sobre un inmueble constituido por doce (12) locales comerciales identificados con los números L-6, L-7, L-8, L-9, L-12, L-13, L-14, L-15, L-16, L-17, L-18 y L-19, ubicados todos en la planta baja del centro o bloque comercial del Conjunto Residencial Comercial Ciudad del Sol, el cual está ubicado en la carrera 19 entre calles 54-A y 55, de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, los mismos conforman un solo local de dos pisos.
Asimismo expresan lo que trascribe parcialmente “Desde el mismo momento de la CELEBRACION del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en el mes de Marzo del año dos Mil Veinte (2020), la empresa arrendataria la sociedad mercantil STOP BURGUER GOURMET CA, DEJO DE PAGAR EL CANON ARRENDATICIO, aun y cuando la misma NUNCA PARO SU ACTIVIDAD COMERCIAL, en época de pandemia, manteniéndose activa tanto en las semanas de cuarentena radical como en las semanas de flexibilización e incluso después de pasar esa terrible época INCURRIENDO por lo tanto en la CAUSAL de DESALOJO prevista en la letra "a" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ADEUDANDO hasta el momento de la interposición de la presente demanda, un total de CUARENTA Y TRES (43) MESES DE CANONES ARRENDATICIOS, que serían los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2020, los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2021, los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2022 y los meses de ENERO,FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DEL AÑO 2023 a razón de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,00) que era to MONTO del CANON ARRENDATICIO acordado en el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en la Cláusula Tercera, lo que arroja un total de CIENTO VEINTINUEVE MILLLONES DE BOLIVARES (Bs.129.000.000,00) que actualmente y Juego de la Reconversión Monetaria implementada por el Gobierno nacional en el mes de octubre del año 2021, serian CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs.129,00), los cuales podían haber sido pagados por EL ARRENDATARIO en cualquiera de las cuentas bancarias que estaban expresamente señaladas en la misma Clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento, como lo había venido haciendo desde el momento en que se establecieron los pagos en moneda extranjera, según lo señala la legislación vigente y las reiteradas sentencias de nuestro máximo tribunal y según lo establecía el mismo Contrato de Arrendamiento, lo cual NUNCA HIZO, aun y cuando se trató de conversar en varias oportunidades con los representantes de la empresa, los ciudadanos ROWIL ASUAJE AFFEGNE Y ANGELO JESUS D'AQUARO PINEDA y llegar con ellos a un acuerdo de pago extrajudicial o que en todo caso entregaran el inmueble, lo cual fue imposible, ya que estos ciudadanos no han querido dar la cara en ningún momento, ni de manera personal ni por vía telefónica, siendo inútiles las búsquedas y las llamadas realizadas, siendo esta la razón por lo cual a mi representada no le queda otro camino que proceder legalmente por la vía judicial para garantizar su derecho como ARRENDADORA y como legítima PROPIETARIA del inmueble.”

Por todo lo antes expuesto, es que procede a demandar el Desalojo del local comercial, todo fundamentado en el artículo 40 Literal A del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, estimándose la presente demandada en la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARESB (Bs.129,00) equivalentes a TRES CON OCHENTA Y OCHO veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor establecida por el Banco Central de Venezuela a la fecha de la presentación.
Contestación de la demanda
La parte demandada dio contestación a la demanda en su oportunidad procesal correspondiente, expresando el ciudadano MIGUEL ALEJANDRO PEREZ GIL, defensor ad litem de la sociedad Mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A, todos plenamente identificados, escrito por el cual expreso lo siguiente: “Ciudadano Juez, actuando en concordancia con lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. Niego, rechazo y contradigo lo expuesto en la demanda de DESALOJO, incoada por la Sociedad Mercantil por LA RANA C.A., Empresa inscrita ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 19 de octubre del año 1976, inserta bajo el Nro. 88, tomo3-C RMI y con última modificación en fecha 28 de Septiembre del año 2006, inserta bajo el Nro. 17, tomo 53-C RMI identificada con el registro de información Fiscal (RIF) Nro. J-08507607-7 representada por ILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nro. V-19.106.285 abogado e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 257.236 y en su condición de apoderado, plenamente identificado en auto, en contra de mi representado Ad Litem, en dicha demanda la parte accionante, alega el vencimiento del contrato, el incumpliendo de los pagos de los cánones de arrendamiento.. No obstante, dichos alegatos son falsos de toda falsedad, puesto que, en primer lugar, mi representada se encuentra en plena vigencia de la relación arrendaticia sobre los doce 12 locales que ocupa antes identificados. En segundo lugar, la misma, siempre ha cumplido fielmente con sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento sobre los doce 12 locales. Asimismo, hasta la presente techa, mi representado se ha mantenido solvente, respecto a todos los pagos de condominio o gastos comunes sobre los doce (12) locales, por lo cumpliendo con todos los parámetros establecidos en La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el mismo está en todo el derecho de permanecer en los locales, según lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, establece que: El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato. Por tales motivos, solicito; sea declarada sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora.”

Razones estas por la cual solicita a este digno Tribunal se declare sin Lugar la demanda interpuesta en su contra.

VI
DE LAS PRUEBAS
Pruebas consignadas junto al escrito libelar:
1. Poder otorgado por la Sociedad Mercantil LA RANA C.A. original de poder de poder especial otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 04 de septiembre de 2023, inserto bajo el N° 34, Tomo 49, Folios 118 hasta el 120.
2. Contrato de Arrendamiento. Original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de marzo de 2020, del cual se desprende la relación arrendaticia entre sociedad mercantil LA RANA C.A, como arrendador, y la sociedad mercantil STOP BURGUER GOURMET, como el arrendatario.
3. Documento de propiedad. Copia simple de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 31 de marzo de 1992, bajo el Nro. 50, Tomo 12, Protocolo 1°, del cual se desprende la titularidad de la sociedad mercantil LA RANA, C.A, sobre los locales objeto de la presente Litis.
Por la parte demandadapruebas que fueron consignadas junto a la contestación de la demanda, tales como:
1. Comunidad de la Prueba.invoca la comunidad de la prueba conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. este Tribunal de conformidad al artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su numeral Primero y la sentencia N° 325 de fecha 26 de febrero de 2002, dictada por la Sala Político administrativa, indica que las pruebas una vez aportadas no son de quien las promueve sino del proceso, es decir que independientemente de quien las promueva, las mismas son medios para probar la existencia o no de los hechos del proceso, sin importar si beneficia o perjudica a quien de las partes la aporto, en concordancia al principio de igualdad y del derecho a la defensa.
2. Contrato de Arrendamiento. Promovió contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de marzo de 2020, presentado por la parte actora.
3. Exhibición de documentos: solicita se inste a el condominio del Centro o Bloque residencial Ciudad del Sol, carrera 19 entre calles 54-A y 55 de la parroquia concepción del municipio Iribarren del estado Lara. en consecuencia, en fecha 17 de mayo de 2024, este Tribunal admitió dicha prueba y libro boleta de intimación, la cual fue debidamente practicada por el alguacil de este Tribunal y consignada en autos en fecha 18 de junio de 2024, siendo la oportunidad para que el condominio del Centro o Bloque residencial Ciudad del Sol exhibiera los documento, no se presentó, quedando desierto el acto, por lo cual al no ser evacuada la misma se desecha del proceso.Así se decide-

V
HECHOS CONTROVERTIDOS
De conformidad con la sentencia interlocutoria de fecha 17 de mayo de 2024, inserta a los folios 64 al 65, se procedió a fijar los hechos controvertidos y no controvertidos, siendo el hecho no controvertido “la existencia de la relación arrendaticia entre el demandante y el demandado” y el hecho controvertido “comprobación de haberse liberado de la obligación del pago por parte del demandado, solvencia en los pagos de los canones de arrendamiento”.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el ejercicio del poder jurisdiccional es menester mantener la incolumidad de la supremacía constitucional, soportado sobre la base de las garantías ciudadanas al debido proceso y tutela judicial efectiva, por lo que corresponde en este acto procesal de la sentencia definitiva atender al principio de exhaustividad conforme la doctrina de la sala de casación civil que en fecha 2 de agosto de 2.001, expediente Nº. AA20-C-2001-000023, señala:

La doctrina enseña que “el principio de exhaustividad” de la sentencia, impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento. Parafraseando los conceptos que expone al respecto Prieto Castro, podíamos decir que hay omisión de pronunciamiento, cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna causa legal el Juez esté eximido de ese deber. (Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana. Dr. Leopoldo Márquez Áñez. Pág. 28).-Este principio bajo análisis, se encuentra implícito en el de congruencia, considerándose como una simple derivación del mismo, encontrándose consagrado en el hoy ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como ayer se encontraba previsto en el artículo 162 del Código derogado.-En el derecho patrio, el procesalista Ramón F. Feo, ya había advertido que el principio de exhaustividad estaba comprendido en el de congruencia, cuando afirmó: “Sí es ilegal, y por tanto radicalmente vicioso, no atenerse a lo pedido en las respectivas pretensiones de las partes, y dar a una de ellas más de lo que pidió, lo es igualmente el dejar de decidir puntos que han sido controvertidos en el proceso, bien sean propuestos en el libelo, o bien en la contestación o defensa; porque la misión de la justicia es dar a cada uno su derecho, y nada más; por lo cual la Ley que trata de la sentencia previene que ella sea congruente con las pretensiones de las partes, para impedir que deje de atenerse a algunas de ellas, omitiendo el decidir sobre todas sus pretensiones”. (Dr. Ramón F. Feo. Estudios Sobre el Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo II. Pág. 200).

Es importante tomar en cuenta que el juez civil, está estrictamente sometido al principio dispositivo, por lo que impide su actuación discrecional y de oficio en relación a las pretensiones de las partes, como lo consagra la norma adjetiva civil, en el artículo 12 en concordancia con el 15 así:

Artículo 12 CPC. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Artículo 15 CPC. Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan.

El presente juicio versa sobre la pretensión de desalojo de uninmueble constituido por Doce (12) locales comerciales, identificados con los números L-6, L-7, L-8, L-9, L-12, L-13, L-14, L-15, L-16, L-17, L-18 y L-19, ubicados en la planta baja del centro o bloque comercial del Conjunto Residencial Comercial del Sol, carrera 19 entre calles 54-A y 55, de la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, instaurada por elCiudadanoILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil LA RANA C.A, contra Sociedad Mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A, representa por el ciudadano ROWIL ASUAJE AFFEGNE, todos plenamente identificados. Ahora bien, dicha pretensión se encuentra fundamentada en conforme a lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en sus letras “A” y “I” en las cuales se establece lo siguiente:

“Artículo 40 Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
i) Que el arrendatario incumpliera cual quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Negrita del Tribunal)

De la situación jurídica planteada esta juzgadora determina la existencia de una relación arrendaticia regida por un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual fue consignado junto al libelo de la demanda, riela en su original en los folios 08 al 10 del presente asunto, dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda,se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Dicha relación arrendaticia fue expresamente convenida por la parte demandada en su contestación en la cual promovió el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora el cual ya fue reproducido y valorado. Y así se establece. -

Por lo cual, estando establecida la relación arrendaticia, cumpliendo con el principio de exhaustividad, es deber de quien aquí juzga analizar dicho contrato de arrendamiento, al respecto las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto, tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…” (Negrita del Tribunal)

De la norma mencionada se deduce que la relación de arrendamiento genera obligaciones mutuas: por un lado, el arrendador debe poner a disposición el disfrute y uso de un bien, ya sea mueble o inmueble; por otro lado, el arrendatario se compromete a realizar un pago específico, que se debe por el uso de dicho bien. Por lo cual, es evidente que el demandado se encuentraen la obligación de cumplir con el pago pactado con la parte actora en virtud del contrato de arrendamiento acordado entre ambas partes, del cual se desprenden las siguientes clausulas fundamentales para la Litis.
CLÁUSULA PRIMERA que: el arrendador da en arrendamiento arrendatario, un inmueble constituido por 12 locales comerciales u oficinas ubicado en la planta baja del centro o bloque comercial del conjunto residencial comercial ciudad del sol... Omissis... En la CLÁUSULA SEGUNDA que: el tiempo de duración del presente contrato será de doce (12) meses, contados a partir del día 01 de marzo del año 2020 y culminará el día 28 de febrero del año 2021, improrrogable... Omissis... En la CLÁUSULA TERCERA que: el canon mensual de arrendamiento será por la cantidad de tres millones de bolívares exactos (bs.3.000.000,00) que el arrendatario pagará por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en las cuentas corrientes nro. 0108-0087-15-0100004512 del banco provincial; nro. 0102-0211-61- 0004782515 del banco de Venezuela; nro. 0137-0060-51-0000000801 del banco sofitasa a nombre de la rana c.a... Omissis... En la CLÁUSULA CUARTA que: el arrendatario declara que el inmueble objeto de este contrato única y exclusivamente será como restaurante de comida rápida y no podrá destinarlo para otro uso distinto al previsto en esta cláusula sin autorización expresa y por escrito por parte del arrendador... Omissis... En la CLÁUSULA NOVENA que: en caso de incoarse cualquier acción judicial por causa imputable a el arrendatario, relacionado con el incumplimiento de alguna de las cláusulas de este contrato, este se obliga a cancelar los gastos del juicio, costas y costos del proceso, honorarios profesionales del abogado a favor del arrendador... Omissis... Y en la CLÁUSULA DECIMASEGUNDA que: el incumplimiento de alguna de las cláusulas anteriores y en especial la falta de pago de una (1) mensualidad del canon de arrendamiento sin perjuicio de la cláusula penal señalada en el presente contrato dará derecho a el arrendador a rescindir el contrato por cualquier vía, sin estar obligado a dar ningún aviso previo.

Por lo cual es evidente que la parte demandada estaba en la obligación de pagar la cantidad de tres millones de bolívares exactos (bs.3.000.000,00) en mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en las cuentas corrientes nro. 0108-0087-15-0100004512 del banco provincial; nro. 0102-0211-61- 0004782515 del banco de Venezuela; nro. 0137-0060-51-0000000801 del banco sofitasa a nombre de la rana c.a, obligación que tal y como expresa la parte actora en su libelo de demanda no fue efectuada desde marzo de 2020 hasta la introducción de la demanda, septiembre de 2023, adeudando así un total de 43 meses de canones de arrendamiento. Por otro lado, la parte demandada en su contestación a la demanda, por medio de su defensor ad litem expresa que se encuentra solvente de los canones de arrendamiento y en plena vigencia de la relación a arrendaticia.

Siendo establecidos los alegatos de hecho y derecho y las pruebas promovidas, debe este Tribunal determinar la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora, correspondientes a los meses de marzo de2020 hasta el mes de septiembre de 2023, ambos inclusive. En tal sentido,es de señalar que el pago de los cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales conforme a la ley a cargo del arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”,así mismo, es causal de desalojo conforme al artículo 40 literal “a”del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, antes transcrita.
En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar esta Juzgadora que, el autor H.D.E., en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).

Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y, por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703).

Siendo así, el Tribunal observa que la petición de la parte accionante se fundamenta en la presunta falta de pago de las cánones de arrendamiento causados, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes de la presente Litis, por lo que le corresponde desvirtuar lo antepuesto a la parte demandada por medio de instrumentos probatorios que demostraran la ocurrencia de hechos que le impidieran justificadamente cumplir con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento desde marzo de 2020, hasta septiembre de 2023, o demostrar que efectuó el pago de los mismos, y en vista que el alegato en referencia de la falta de pago constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal 2, que establece: “Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son: 2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas…”; La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa: “Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.”.
Asimismo, el legislador contempla la carga de la prueba en los términos siguientes: Artículo 506 CPC. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”, Y el Artículo 1354CC. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En consecuencia, constituye carga probatoria de la parte demandada desvirtuar la presunción legal sobre la falta de pago de los 43 meses de cánones de arrendamiento, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.
A tales efectos, la representación de la parte demandada, para el momento del lapso probatorio no trajo a los autos prueba fehaciente que desvirtúe los alegatos de la parte actora,por lo cual no se puede verificar el pago de los cánones de arrendamientos que le corresponde a la actora reclamar.

En virtud de lo antes expuesto, y en razón de que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la parte actora, la pretensión propuesta por la parte demandante, en cuanto el DESALOJO, encuentra total procedencia. Por lo cual este tribunal considera que se encuentran llenos lo extremos de hecho y de derecho previsto en el artículo 40 literal “a” y “i” de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial y por ende se declara CON LUGAR la presente demanda; en consecuencia, se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A, representa por el ciudadano ROWIL ASUAJE AFFEGNE, ampliamente identificados en autos,hacer entrega sobre un inmueble constituido por doce (12) locales comerciales identificados con los números L-6, L-7, L-8, L-9, L-12, L-13, L-14, L-15, L-16, L-17, L-18 y L-19, ubicados todos en la planta baja del centro o bloque comercial del Conjunto Residencial Comercial Ciudad del Sol, el cual está ubicado en la carrera 19 entre calles 54-A y 55, de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, los mismos conforman un solo local de dos pisos. Así se decide.
III
DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Con Lugar, la presente demandada de desalojo de local comercial lo extremos de hecho y de derecho previsto en el artículo 40 literal “a” de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial
SEGUNDO:se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil STOP BURGUER GOURMET C.A, representa por el ciudadano ROWIL ASUAJE AFFEGNE, ampliamente identificados en autos,hacer entrega de un inmueble constituido por doce (12) locales comerciales identificados con los números L-6, L-7, L-8, L-9, L-12, L-13, L-14, L-15, L-16, L-17, L-18 y L-19, ubicados todos en la planta baja del centro o bloque comercial del Conjunto Residencial Comercial Ciudad del Sol, el cual está ubicado en la carrera 19 entre calles 54-A y 55, de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, los mismos conforman un solo local de dos pisos
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese e incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto a los quince (15) días del mes de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024). - Años 214º de la Independencia y 165° de la Federación. -

LA JUEZ PROVISORIO,

ABG. ARVENIS SOIREE PINTO NOGUERA.

LA SECRETARIA SUPLENTE,

ABG. NAILEE CAROLINA CASTILLO.