TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve (09) de enero de dos mil veinticinco (2025)
214º y 165º

ASUNTO: KN07-R-2024-000002
PARTE DEMANDANTE: JAIRO ÁLVARO RAMÍREZ CARDONA, MIRIAN ELENA JUÁREZ DE RAMÍREZ, ARTURO ISAAC RAMÍREZ JUÁREZ, ELIECER JOSE RAMÍREZ JUÁREZ, MARIAN HELIANA RAMÍREZ JUÁREZ conjuntamente con JOSÉ OSWALDO RAMÍREZ CARDONA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.432.868, V-4.376.451, V-19.640.087, V-20.925.837, V-20.925.837 y V-7.374.954, respectivamente, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: RAFAEL SIMÓN QUERALES RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 294.237, domiciliado en la carrera 16 entre calles 50 y 51, Barquisimeto, estado Lara.
PARTE DEMANDADA: ELVIS FERNANDO FERNÁNDEZ VALLADARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 17.832.475, domiciliado en la calle 27 entre carreras 22 y 23, Nº 22.41, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: YELITZA MARÍA MARCHAN AGUILAR, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado Nº 192.724, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
En fecha 03 de julio de 2024, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentado por los ciudadanos JAIRO ÁLVARO RAMÍREZ CARDONA, MIRIAN ELENA JUÁREZ DE RAMÍREZ, ARTURO ISAAC RAMÍREZ JUÁREZ, ELIECER JOSE RAMÍREZ JUÁREZ, MARIAN HELIANA RAMÍREZ JUÁREZ conjuntamente con JOSÉ OSWALDO RAMÍREZ CARDONA, contra el ciudadano ELVIS FERNANDO FERNANDEZ VALLADARES, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “A”, “C” Y “I” de la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial,interpuesta por el Abogado RAFAEL SIMON QUERALES RODRIGUEZ, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos JAIRO ÁLVARO RAMÍREZ CARDONA, MIRIAN ELENA JUÁREZ DE RAMÍREZ, ARTURO ISAAC RAMÍREZ JUÁREZ, ELIECER JOSE RAMÍREZ JUÁREZ, MIRIAN HELIANA RAMÍREZ JUÁREZ y JOSE OSWALDO RAMÍREZ CARDONA, contra el ciudadano ELVIS FERNANDO FERNANDEZ VALLADARES, plenamente identificados en autos.

SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante por resultar totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 07 de julio de 2024, el abogado RAFAEL SIMÓN QUERALES RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 17 de septiembre de 2024, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, y por cuanto se trata de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA de dictada por un tribunal de municipio conociendo en primera instancia, se abre el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 16 de octubre de 2024, se dejó constancia y se acordó agregar a los autos escrito presentado por el abogado Rafael Simón Querales Rodríguez apoderado judicial de la parte actora y se dejó constancia que la parte demandada no presentó ni por si ni a través de apoderado escrito alguno, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar OBSERVACIONES; el día 28 de octubre de 2024 se dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito ni por si ni a través de apoderados. El Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 15 de diciembre de 2023, se inició la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por los ciudadanos JAIRO ÁLVARO RAMÍREZ CARDONA, MIRIAN ELENA JUÁREZ DE RAMÍREZ, ARTURO ISAAC RAMÍREZ JUÁREZ, ELIECER JOSE RAMÍREZ JUÁREZ, MARIAN HELIANA RAMÍREZ JUÁREZ y JOSE OSWALDO RAMÍREZ CARDONA contra el ciudadano ELVIS FERNANDO FERNÁNDEZ VALLADARES, todos antes identificados, en la cual el apoderado de la parte actora alegó: Que sus representados son herederos de la SUCESIÓN DE ÁLVARO RAMÍREZ RODRÍGUEZ, quien falleció Ab-intestato el 22 de junio de 2012, según declaración sucesoral Nº 1690015296, expediente Nº 000268, de fecha 14 de marzo de 2016, de la SUCESIÓN CARDONA DE RAMÍREZ MARÍA DEL CARMEN, quien falleció Ab-intestato el 11 de junio de 2018, según declaración sucesoral Nº 1890038809, expediente Nº 0465, de fecha 18 de junio de 2018 y de la SUCESIÓN DE RAMÍREZ CARDONA CARLOS ARTURO, quien falleció Ab-intestato el 13 de noviembre de 2017, según declaración sucesoral Nº 1790097069, expediente 1082, de fecha 29 de noviembre de 2017, los mismos quedaron sub rogados, es decir, subrogación arrendaticia mortis causa correspondiente al inmueble constituido por unas bienhechurías (casa) y terreno de un área de TRESCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (320.96 MTS2), ubicado en la calle 27 entre carreras 22 y 23, Nº 22-41, de Barquisimeto, municipio autónomo Iribarren del estado Lara; el cual fue arrendado al ciudadano ELVIS FERNANDO FERNANDEZ VALLADARES –up supra identificado-; por el de cujus ÁLVARO RAMÍREZ RODRIGUEZ, quien en vida portó el número de cédula de identidad Nº E-355-404 y nacionalizado según gaceta oficial Nº 5-819, de fecha 28 agosto de 2006, titular de la cédula de identidad Nº 25.714.385. Que el inmueble fue alquilado según contrato de arrendamiento, suscrito por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 19 de agosto de 2010, bajo el Nº 41, tomo 131, de los libros autenticados, y establecieron en la cláusula primera que el arrendatario destinaria el inmueble para la reparación de artefactos eléctricos, no pudiéndole dar otro destino, en la cláusula tercera establecieron que sería por tiempo determinado fijo de un (01) año contado a partir del otorgamiento, debiendo entregar el inmueble libre de personas y cosas, así mismo en la cláusula cuarta convinieron un canon de arrendamiento por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 800,00) y serian pagaderos al final de cada mes. Que el último pago del canon de arrendamiento que canceló fue en fecha 20 de diciembre de 2012, estando el arrendatario en total insolvencia, ya que tiene TRECE (13) años sin cancelar el canon de arrendamiento, lo que da un total de CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (124.800,00 Bs.f), que por la reconversión se convirtió en la suma de CERO COMA CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTAS MIL MILLONÉSIMAS (Bs 0.00000124800), traduciéndose en una devaluación por el tiempo transcurrido. Que el inmueble arrendado por el de cujus, antes identificado, presenta un estado de deterioro y visto el reiterado incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales por parte del ciudadano ELVIS FERNANDO FERNANDEZ VALLADARES, convenidas en el contrato de arrendamiento se formuló denuncia ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), de Barquisimeto, estado Lara, quedando anotada bajo el Nº DNPDI/12641/2023.
Fundamentó su pretensión en las causales “A” “C” e “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, señalando que son causales de desalojo a. “A” la falta de pago, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, b. “C” que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y c. “I” por incumplimiento de las obligaciones, demandando así el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento entregándolo totalmente desocupado de bienes, de personas y en buen estado, asimismo el artículo 43 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en concordancia en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En esa misma fecha solicitó al tribunal decrete medida provisional de secuestro, sobre el inmueble ubicado constituido por una bienhechuría (casa) y terreno de un área de TRESCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (320.96 MTS2), ubicado en la calle 27 entre carreras 22 y 23, Nº 22-41, de Barquisimeto, municipio autónomo Iribarren del estado Lara; que le perteneció al causante, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro de Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 20 de abril de 1970, bajo el Nº 21, folio 46, protocolo primero. Fundamentándose en el artículo 599, literal 7º del Código de Procedimiento Civil.
“… 7° De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato…”

Interpuso la demanda basándose en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por causales de desalojo.
“… a- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
c-Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuando reformas no autorizadas por el arrendador.
i-Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/i las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de condominio”…”

Estimándose la demanda en la cantidad de OCHENTA MIL SETECIENTOS NUEVE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 80.709,70) que equivale a 2.100 veces la moneda de mayor valor para al día 15 de diciembre de 2023, o lo que es lo mismo OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE CON SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (8.967,74 UT).
Manifiesta que por el denunciado incumplimiento es que acude para demandar al ciudadano ELVIS FERNANDO FERNANDEZ VALLADARES -up supra identificado-; para que convenga en lo siguiente: Que son ciertos los hechos descritos e indubitables los recaudos y anexos, que acuerde que se encuentra incurso en los causales “A”, “C” e “I” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que convenga que cursó denuncia ante el SUNDEE, N° DNPDI/12641/2023; a cancelar las costas y costos procesales y solicitó que la demanda se realice de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en el artículo 868 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Finalmente solicitó que la demanda se admitiese, tramitase y sustanciase conforme a derecho y se declarase con lugar en la definitiva.
En fecha 19 de diciembre de 2023 fue admitida la demanda por vía del procedimiento oral y se emplazó al demandado para que compareciera dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTE A QUE CONSTE EN AUTOS SU CITACION, para la contestación, asimismo, se ordenó la apertura de cuaderno separado de medida cautelar de secuestro. En fecha 17 de enero de 2024 el Tribunal a-quo decretó medida cautelar de secuestro.
En fecha 22 de marzo del año 2024, la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: 1.- Admitió que habita desde hace más de doce (12) años en el inmueble ya identificado, con su familia de manera continua e ininterrumpida, pacifica, pública, no equivoca y con intención de no tenerlo como propio; 2.- Negaron, rechazaron y contradijeron que los demandantes puedan demandar resolución de contrato para uso comercial, ya que el inmueble es utilizado como vivienda y no como uso comercial 3.- Negó, rechazo y contradijo que ocupa indebidamente como sub arrendatario, como afirma la parte actora, porque viene ocupando de manera pacífica, pública, ininterrumpidamente, sin ánimo de adueñarse del inmueble, ya que debió agotarse primero la vía administrativa por la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI); ya que el Tribunal a-quo en lo que fue a practicar la medida de secuestro, constató que es la vivienda principal de su representado.
Por lo antes expuesto, solicitó que se declare inadmisible la acción de desalojo por no cumplir con el procedimiento administrativo.
En fecha 01 de abril de 2024, el a-quo fijó el día para la celebración de la audiencia preliminar, por consiguiente, en fecha 08 de abril de 2024, siendo la oportunidad procesal correspondiente se celebró dicha audiencia en los siguientes términos:
“…En horas de despacho del día de hoy, ocho (08) de Abril del año dos mil (2024), siendo las 09:00 a.m., oportunidad prevista para celebrar la Audiencia Preliminar en la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, se anunció el acto a las puertas del Tribunal, el Tribunal deja constancia que la parte demandante NO compareció ni por si ni por medio de Apoderado Judicial, haciendo acto de presencia la parte demandada ciudadano Elvis Fernando Fernández Valladares, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.832.475, asistido por la Abg. Yelitza Marchan inscrita en el IPSA bajo el Nº 192.724. De seguidas se le concede el derecho de palabra a la parte demandada quien expone: nosotros sostenemos la inadmisibilidad del asunto debido a que el señor Elvis ocupa el inmueble como inquilino de vivienda el tiene 12 años ocupándolo y tenemos la constancia de que todo está apegado a la norma como inquilino de una vivienda mantenemos como elementos de prueba nos apegamos a lo presentado como se quiere ser parecer que él no ha firmado ningún contrato y las firmas del documento presentado fueron vulneradas en el artículo 444 del código de procedimiento civil, ratificamos la contestación, así mismo se deje constancia de la perturbación de suministro de agua y electricidad. Es todo. El Tribunal visto y oído los alegatos y observaciones de las partes, procede de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, da terminada la presente audiencia preliminar. Esto todo, se terminó, se leyó y conformen firman…”

Seguidamente en fecha 11 de abril de 2024, el tribunal a-quo procedió a fijar los hechos controvertidos, y abrió lapso probatorio de CINCO (05) DÍAS DE DESPACHO contados a partir del día de despacho siguiente según lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de abril de 2024, precluyó el lapso probatorio y el Tribunal a-quo dicta auto mediante el cual fijó un lapso de treinta (30) días de despacho, a las 09:00 a.m. para la audiencia oral, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, una vez finalizado el lapso fijó la oportunidad para que tuviere lugar la Audiencia Oral de Juicio y llegada la fecha antes mencionada, se llevó a cabo y concluido el acto, el a-quo advirtió que procederá a publicar el fallo dentro del lapso establecido en el artículo 877 Ibidem. Publicada la sentencia, la parte demandante interpuso el recurso de apelación objeto del conocimiento de esta alzada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pasa a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidad de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 3 de julio de 2024, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y con base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toma como hecho no controvertido:
1) La existencia de una relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de agosto de 2010 entre los ciudadanos Álvaro Ramírez Rodríguez y Elvis Fernando Fernández Valladares.
2) Que la relación arrendaticia fue sustentada a través de un contrato de arrendamiento notariado, por un periodo de duración de UN (01) año fijo, contado a partir del momento del otorgamiento del documento (19/08/2010).

De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1. La naturaleza de la relación arrendaticia; es decir determinar si se trata de un arrendamiento de inmueble para uso comercial o un arrendamiento para vivienda.
2. Demostrar el supuesto de desalojo establecido en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; es decir la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el año 2012.
3. Demostrar el supuesto de desalojo establecido en el artículo 40 literales C e I, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
A los fines de demostrar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
De las pruebas promovidas por la parte demandante:
1) Consignó en original instrumento poder especial de representación y disposición otorgado por los integrantes de la SUCESION CARDONA DE RAMÍREZ MARIA DEL CARMEN y Sucesión DE RAMIREZ CARDONA CARLOS ARTURO, a los ciudadanos JOSE OSWALDO RAMÍREZ CARDONA y RAFAEL SIMON QUERALES RODRIGUEZ; otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara en fecha 22 de septiembre de 2023, bajo el N° 21, Tomo 54, folios 72 al 74; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; demostrándose la legitimidad del abogado Rafael Simón Querales Rodríguez para actuar en la causa.
2) Consignó originales del certificado de solvencia de sucesiones y donaciones del causante Ramírez Rodríguez Álvaro, Nº expediente 0268/2016, de fecha 20 de diciembre de 2016. Marcado con letra “B”.
3) Consignó originales del certificado de solvencia de sucesiones y donaciones de la causante Cardona de Ramírez María del Carmen, Nº expediente 0465/2018, de fecha 25 de julio de 2018. Marcado con letra “C”.
4) Consignó copia de certificado de solvencia de sucesiones y donaciones del causante Ramírez Cardona Carlos Arturo, Nº expediente 1082/2017, de fechas 09 de octubre de 2019. Marcado con letra “D”.
Los medios probatorios identificados 2 al 4 se valoran como documentos públicos administrativos; demostrándose la vinculación de los demandantes con la persona que figura como arrendador en el contrato que sirve de sustento para interponer la demanda.
5) Consignó en copia certificada documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pretende, protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 20 de abril de 1970, bajo el Nº 22, tomo 01, protocolo primero de los libros llevados por ese registro. Marcado con letra “E”; la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil
6) Promovió y consignó original de contrato de arrendamiento entre los ciudadanos Álvaro Ramírez Rodríguez y Elvis Fernando Fernández Valladares. Marcado con letra “F”; la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, constituye el documento fundamental de la demanda que será objeto de valoración en la motiva del fallo.
7) Consignó original de informe de denuncia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), Nº DNPDI-12641-23, de fecha 09 de octubre de 2023. Marcado con letra “G”. Se valora como documento público administrativo, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, demostrándose el agotamiento de la vía conciliatoria ante el órgano administrativo.
8) Consignó copia de Informe de Inspección Ocular, del Cuerpo de Bomberos, municipio Iribarren, Barquisimeto, estado Lara, Nº 0178-2023de fecha, 24 de mayo de 2023. Marcado con letra “H”; el cual adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.428 al 1.430 del Código Civil y 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil; y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
1) Consignó copias de acta de ejecución de Medida Cautelar de Secuestro del inmueble en litigio, practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 21 de febrero de 2024.
2) Promovió original de constancia de residencia del ciudadano Elvis Fernando Fernández Valladares, emanada por el Consejo Comunal Ayacucho-Centro.
Los anteriores documentos consignados en copias simples, dado que no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente, adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia será establecida en la motiva del fallo.
3) Promovió copia de cédula de identidad del ciudadano Jaime David Gutiérrez Liscano.
4) Promovió copia de cédula de identidad del ciudadano Carlos Eduardo Sivira Zambrano.
Las pruebas identificadas 3 y 4 se valoran como documentos públicos administrativos, demostrativos de la identidad de dichos ciudadanos que figuran como firmantes de la constancia de residencia emanada del consejo comunal.
Una vez analizados los medios probatorios aportados por las partes al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos.
Sobre la naturaleza de la relación arrendaticia.
Antes de pronunciarse sobre las causales invocadas para demandar el desalojo, considera esta juzgadora necesario y pertinente determinar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes, en razón de que de ello depende la normativa aplicable al caso.
En este sentido, la parte demandada aduce que el inmueble arrendado tiene el uso de vivienda familiar, por tanto, la normativa aplicable es el Decreto con Rango, Vigor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y que, por tanto, los arrendadores tenían que acudir primeramente agotar el procedimiento para el desalojo de viviendas ante el SUNAVI, y al no hacerlo, la demanda resulta inadmisible. A los fines de probar lo antes dicho, promovió constancia de residencia del ciudadano Elvis Fernando Fernández Valladares, emanada por el Consejo Comunal Ayacucho-Centro y acta de inspección levantada por el juzgado a quo al momento de practicar la medida cautelar de secuestro.
Ahora bien, evidencia esta juzgadora que en el contrato suscrito por las partes se estableció en la cláusula segunda relativa a la UTILIZACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO lo siguiente: “Utilizará una de las habitaciones como local para la reparación de artefactos eléctricos y además desempeñará actividades de mariachi, quedándose ocasionalmente en el mismo, cuando tenga funciones nocturnas de mariachi, el uso distinto dará lugar a EL ARRENDADOR de solicitar la inmediata desocupación del inmueble.”
Sobre lo antes expuesto resulta pertinente traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional en sentencia de fecha 14 de agosto de 2015 dictada en el expediente N°15-0587 en la que dispuso lo siguiente:
Tomando en cuenta las anteriores consideraciones y luego de un cuidadoso análisis de los alegatos esgrimidos en la solicitud de revisión planteada, esta Sala observa que el ejercicio de este excepcional medio constitucional va dirigido a objetar la valoración realizada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al declarar la improcedencia de la acción de amparo constitucional que interpusiera el hoy solicitante contra la decisión del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la misma circunscripción judicial, que suspendió la ejecución de una sentencia con base en lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, al momento de llevar a cabo dicha ejecución, evidenció que el inmueble servía de vivienda familiar "a la notificada y grupo familiar", estableciéndose en la sentencia objeto de esta solicitud que la resolución de dicha controversia escapaba de la potestad del juez constitucional, ya que era menester el análisis de instrumentos de rango legal, en tanto que no se desprendía de las actuaciones una vulneración directa de algún precepto constitucional. (Resaltado añadido)
No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitante y según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posesión del mismo al propietario, por lo que mal podía suspenderse la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinándolo a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez que el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legítima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal.
En virtud de lo anterior, al no estar amparada la posesión del inmueble en un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter sería ilegítima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden público y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particulares para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad del accionante, a quien además se le vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que se le impuso una carga procesal indebida para la ejecución del fallo que obtuvo a su favor, impidiéndole recuperar el inmueble arrendado dentro de un plazo razonable al emplear erradamente un procedimiento previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que no resultaba aplicable al caso.
En virtud de lo anterior, esta Sala declara ha lugar la revisión solicitada y en consecuencia anula la decisión objeto de revisión. (Resaltado añadido)
De la citada sentencia se desprende que lo determinante para calificar la naturaleza de la relación arrendaticia es la que deriva del contrato suscrito por las partes.
En el caso sub iudice, se evidencia de la cláusula segunda que el uso del inmueble arrendado no sería para vivienda familiar; sino para el uso comercial; pudiéndose quedar ocasionalmente en el inmueble, pero esto en modo alguno cambia la naturaleza del contrato, ya que la intención de las partes fue darle un uso comercial de reparación de artefactos eléctricos, lo cual quedó evidenciado en el acta levantada al momento de la práctica de la medida de secuestro cuando se denota la presencia de múltiples equipos eléctricos para ser reparados.
Teniendo en consideración el criterio jurisprudencial antes expuesto y analizadas las pruebas presentadas, producen en esta sentenciadora la plena convicción de que el inmueble fue arrendado para el uso comercial; por tanto, la normativa aplicable a la relación arrendaticia es la contenida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se determina.
Del desalojo fundamentado en la causal establecida en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal manera que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que, junto a la carga de la afirmación de los hechos, tiene la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren conocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que aun cuando sólo se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias.
En el sub iudice, la parte accionante le endilga a la demandada el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir le imputa un hecho negativo -el no pago-; por lo que corresponde al accionado demostrar que si canceló los cánones de arrendamiento; sin embargo, al momento de contestar la demanda centró su defensa en señalar que se trataba de una vivienda y no de un local comercial y por tanto, debía inadmitirse la demanda; así mismo, no produjo elemento probatorio alguno que demostrara la cancelación de los cánones demandados como insolutos. Por tales consideraciones, estima esta sentenciadora que la demanda de desalojo con fundamento en el literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta procedente. Así se declara.
Del desalojo fundamentado en la causal establecida en el artículo 40 literal c del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La causal invocada establece lo siguiente:
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Es importante destacar que el cumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (artículo 1.133 del Código Civil).
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
"... En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...".
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:
"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello", por lo que el legislador a este respecto, ha concebido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.”
En el sub lite aduce la parte actora que el inmueble arrendado se encuentra deteriorado, incumpliendo el arrendatario mantener el inmueble en buenas condiciones de conservación. Al respecto, cursa en autos inspección realizada por el cuerpo de bomberos del municipio Iribarren donde dejan constancia de las condiciones del inmueble en el informe levantado donde exponen lo siguiente:
… Esta Institución Bomberil actuando en el marco de lo previsto en el articulo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, asi como lo contemplado en el articulo 08, numerales 03 y 04, articulo 13 Numerales 10 y 17; de la Ley Orgánica del Servicio de Bombero y de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, ORDENA: el desalojo de las áreas construidas a base de paredes de adobe y techo de caña brava, posteriormente realizar la rehabilitación integral de la infraestructura de este inmueble ya que el mismo no reúne las condiciones de seguridad, protección e higiene, que garantice la salud de los ocupantes de la vivienda. En este sentido los trabajos de restauración deben realizarse a la mayor brevedad posible, a los fines de evitar el colapso definitivo del inmueble, ya que por las condiciones actuales del mismo pudieran generarse eventos adversos que afectarian la integridad física y material de sus ocupantes; debiendo dirigirse a los organismos gubernamentales con competencia en materia de hábitat y vivienda, a fin de que los mismos tomen cartas en el asunto, tendentes a solucionar su problemática habitacional, garantizándoles asi una vivienda digna, cómoda y segura, que humanice las relaciones familiares, tal como lo contempla el artículo 82 de Nuestra Carta Magna.

De lo antes expuesto, queda evidenciado el deterioro del inmueble arrendado que va más allá del deterioro por el uso normal, habitual del mismo; denotando un descuido del arrendatario en la conservación del bien inmueble, incumpliendo con su obligación; por lo que al haber quedado demostrada la causal establecida en el literal c) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta procedente. Así se declara.
De lo antes expuesto, considera esta sentenciadora que las causales de desalojo invocadas por la parte actora con fundamento en los literales a) y c) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fueron debidamente demostradas y en consecuencia, resulta procedente el desalojo del inmueble objeto de la Litis. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Rafael Simón Querales Rodríguez, apoderado judicial de la parte accionante contra la sentencia dictada en fecha 3 de julio de 2024, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas Del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En consecuencia: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE interpuesto por JAIRO ÁLVARO RAMÍREZ CARDONA, MIRIAN ELENA JUÁREZ DE RAMÍREZ, ARTURO ISAAC RAMÍREZ JUÁREZ, ELIECER JOSE RAMÍREZ JUÁREZ, MARIAN HELIANA RAMÍREZ JUÁREZ conjuntamente con JOSÉ OSWALDO RAMÍREZ CARDONA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.432.868, V-4.376.451, V-19.640.087, V-20.925.837, V-20.925.837 y V-7.374.954, respectivamente, contra el ciudadano ELVIS FERNANDO FERNÁNDEZ VALLADARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 17.832.475, domiciliado en la calle 27 entre carreras 22 y 23, Nº 22.41, Barquisimeto estado Lara. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por unas bienhechurías (casa) y terreno de un área de TRESCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (320.96 MTS2), ubicado en la calle 27 entre carreras 22 y 23, Nº 22-41, de Barquisimeto, municipio autónomo Iribarren del estado Lara. TERCERO: Se CONDENA a la parte accionada en costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; por haber resultado vencida en la causa.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) La Juez, (fdo) Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil. El Secretario, (fdo) Abg. Julio Montes C… En Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil veinticinco (2025).

Abg. Julio Montes C.