TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, quince (15) de enero de dos mil veinticinco (2025)
214º y 165º

ASUNTO: KP02-V-2024-001448

PARTE DEMANDANTE: ciudadana VALENTINA ALEJANDRA MOLINA GUARDIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 31.161.841.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos ILBER JOSÉ MELÉNDEZ CUEVAS y REYBER JOSÉ PIRE GUTIÉRREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 257.236 y 61.181, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano LIBERIO RAFAEL BRITO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V-19.347.159.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano CARLOS G. YÉPEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 140.894.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
(Sentencia interlocutoria con fuerza definitiva)

I
PREÁMBULO
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 26 de septiembre del 2024, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil, correspondiendo el conocimiento a este Juzgado, admitiéndose la misma el 02 de octubre del 2024.
La demandante, ciudadana Valentina Alejandra Molina Guardia, compareció en fecha 08 de octubre del 2024 por ante la Secretaría de este Juzgado y otorgó poder apud-acta a los abogados que la representan. Asimismo consignó los fotostatos necesarios para librar compulsa de citación y entregó al alguacil los emolumentos necesarios para su práctica.
Por auto de fecha 10 de octubre del 2024, se libró la compulsa correspondiente y gestionada la misma el alguacil de este Juzgado consignó boleta de citación debidamente firmada.
El 15 de noviembre del 2024, la parte demandada presentó escrito de oposición de cuestiones previas, invocando la contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, fue presentado también escrito de contestación a la demanda, el 21 de noviembre del 2024.
Con vista a la defensa previa alegada, por auto del 22 de noviembre del 2024 se abrió la incidencia de cuestiones previas. Posteriormente, la parte demandante en fecha 27 de noviembre del 2024 contradijo la cuestión previa opuesta, y se abrió la articulación probatoria contemplada en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
El 09 de diciembre del 2024, la parte demandante promovió pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas el 10 de diciembre del 2024.Finalmente, fenecida como fue la articulación probatoria, el 16 de diciembre del 2024 se fijó la causa para dictar sentencia sobre la incidencia.
Siendo la oportunidad para dictar decisión, este Tribunal, antes de entrar en conocimiento de la cuestión previa opuesta, realiza las siguientes consideraciones:
II
DEL ORDEN PÚBLICO PROCESAL
Es oportuno resaltar la importancia que tiene para el proceso el hecho de que los actos procesales se efectúen correctamente, observando las formas y validez de cada acto pues, cualquier falla que ocurra, puede afectar no sólo el acto en sí, sino a los subsiguientes que dependen de aquél. Por lo tanto, la nulidad procesal puede definirse como la desviación del acto que vicia la finalidad para la cual fue establecida por la Ley o cuando no se ha cumplido con las formas procesales esenciales a su validez.
Dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, lo siguiente:
“Artículo 206. Los Jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando y corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”

Esto es así por cuanto el proceso, del cual es juez es su director conforme a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, ha sido concebido como un instrumento para la realización de la justicia que debe imperar en todo momento en el estado venezolano, de tal manera que por ello, el juez tiene el deber que señala el artículo 206 ibídem.
En ese orden de ideas, se debe precisar que el caso de marras se trata de una acción de resolución de un contrato de opción de compraventa de un inmueble destinado a vivienda. Dicho contrato, que se encuentra en su original al folio seis (6) del presente expediente, determinó que el bien objeto de promesa bilateral de compraventa se corresponde a un apartamento distinguido con el N.° 10-1, situado en el piso 10, edificio denominado torre C, el cual forma parte de “Residencias Sotavento”, ubicada en la avenida Pedro León Torres con calle 59 de esta ciudad de Barquisimeto, distinguido con el código catastral N.° 13-03-02-U01-003-216-0064-031-00C10101.
Asimismo, destáquese que en las cláusulas tercera y cuarta, las partes dejaron constancia de haber convenido en que, desde el mismo momento de la firma del documento, el prominente comprador estaría en posesión del inmueble, como también afirma la propia demandante en su libelo de demanda, según el cual, el hoy demandado vive en el inmueble conjuntamente con su familia.
Por otro lado, la accionante afirma que el prominente comprador incumplió las obligaciones contractuales al incurrir en falta de pago de las cuotas acordadas, y en razón de ello, exige la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios, la entrega material del inmueble y el pago de daño moral presuntamente ocasionado por el incumplimiento.
Así las cosas, por tratarse de una acción que, de prosperar en la definitiva, conllevará a la desposesión de un inmueble destinado a vivienda del prominente comprador y su familia, debe analizarse, por resguardo del orden público, si resultan aplicables la protección establecida por la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En tal sentido, el artículo 2 de dicha norma, dispone lo siguiente:

“Artículo 2. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiera constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.”

Así entonces, tal y como ha delineado la jurisprudencia patria, para la aplicación del referido decreto, ha de cumplirse dos requisitos principales: a) que se encuentre ocupado un inmueble destinado a vivienda principal, y b) que la posesión o tenencia sea legítima.
Para comprender que debe considerarse vivienda principal, ha de entenderse que la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas se dictó a fin de hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda, que consagra el artículo 82 de nuestro texto fundamental. Este derecho, de acuerdo al mentado artículo, debe ser garantizado en forma prioritaria a las familias. Y esto es así, porque, en toda su extensión, nuestra Constitución Nacional recoge el principio de la familia como núcleo fundamental de la sociedad, siendo la asociación natural de la misma (artículo 75 constitucional).
Por ello, los derechos sociales, dentro de los cuales se encuentra el derecho a la vivienda, se encuentran preordenados en función de la familia. Eso también explica que la exposición de motivos de la señalada Ley cuya aplicación se analiza, gira en torno a la crisis para obtener viviendas por parte de los grupos familiares de los sectores sociales con menores capacidades adquisitivas. En consonancia con todo ello, se suele entender, y así también lo explica esta operadora de justicia, que será vivienda principal aquella adquirida por un individuo junto a su familia, pues evidentemente, aquel lugar donde una persona decide asentarse con su familia, está destinado a ser su hogar. La propia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, lo ha considerado así en diversas oportunidades, siendo destacable la decisión N.° 175 del 17 de abril del 2013, en donde dejó sentado el siguiente criterio:

“...Al respecto de esta última condición, es decir que se trate del inmueble en el que habita el grupo familiar, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal (artículo 2° eiusdem). Ciertamente, de la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”. Por lo tanto, es el propósito del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley dar protección a los sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar.”

Siguiendo este razonamiento, siendo que se desprende del contrato de opción de compraventa que el inmueble está destinado a vivienda, y que de lo afirmado por la propia demandante, este se encuentra ocupado tanto por el prominente comprador como también por su familia, debe concluirse que efectivamente el inmueble está destinado a vivienda principal, y así se establece.
Por otro lado, en cuanto a la posesión, esta es eminentemente legítima porque se produjo en virtud de la voluntad de las partes expresada en el propio contrato de opción de compraventa, como se hizo constar en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, y así se establece.
Todo ello permite concluir que la vivienda objeto del contrato y la posesión que sobre ella ejerce el ciudadano Liberio Rafael Brito junto a su familia, se encuentra subsumida en los presupuestos necesarios para gozar de la protección que otorga la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y así se establece.
Ahora bien, dentro de la particular protección que esta norma concede a los ocupantes legítimos de vivienda principal, se encuentran dos hipótesis, tal y como dejó sentado la Sala de Casación Civil en sentencia N.° 502 de fecha 01 de noviembre del 2011, siendo la primera de estas que, en caso de haberse iniciado aun el juicio, debe aplicarse el procedimiento previsto en los artículos del 5 al 11 de la Ley tantas veces mencionada.
Concretamente, el artículo 5 estatuye lo que a continuación se transcribe:

“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de algunos de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descritos en los artículos subsiguientes.”

De manera que, para poder proceder al ejercicio de acciones que aparejen la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de las personas protegidas por la ley que rige la materia, debe cumplirse necesariamente un procedimiento previo, el cual, se sustancia ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, y si solo si ese procedimiento es agotado, puede accederse a la vía judicial, conforme a la disposición expresa del artículo 10 ibídem. Sobre esto, nuestro Máximo Tribunal en Sala de Casación Civil, en la ya citada sentencia N.° 175, expresó:
“Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente ‘…inminente actividad de desalojo o desocupación….’, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.”
De manera que, es inequívoco que cuando un juicio pueda conllevar a la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal para alguna de las personas protegidas por la Ley que rige la materia, debe cumplirse con el procedimiento previo. Y el caso de marras es uno de estos casos, por cuanto la posesión que ejerce el ciudadano Liberio Rafael Brito junto a su familia sobre el apartamento distinguido con el N.° 10-1, situado en el piso 10, edificio denominado torre C, el cual forma parte de “Residencias Sotavento”, tiene origen y legitimidad en el contrato de opción de compraventa cuya resolución se pide, siendo consecuente con el propio petitorio de la acción, que abarca la entrega material del inmueble libre de bienes y personas.
Es decir, la acción sub examine, de ser encontrada procedente, conllevará a la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, y esto implica como consecuencia, que, conforme a la disposición de los artículos 5 y 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para poder acceder a esta vía judicial, debe haberse cumplido con el procedimiento previo que los artículos del 6 al 9 eiusdem contemplan, siendo esa una carga del accionante y un presupuesto procesal de la acción.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al resolver amparo constitucional contra una decisión en segunda instancia en un caso análogo al sub iudice, estableció:
“En efecto, dicho Juzgado Superior señaló, entre otras consideraciones, que ‘…verificado que la presente causa contiene los supuestos de hecho establecidos en los artículo 1, 2 y 4 del referido Decreto-Ley, y entre ellos, conforme se acordó en la sentencia apelada, la misma conlleva al desalojo de un inmueble de habitación familiar, y que para la fecha en que fue presentada la demanda por ante el tribunal de la causa ya estaba vigente la referida ley, dicha demanda no debió ser admitida, ya que no consta que se había agotado el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. ASÍ SE DECIDE.’.
Al respecto, comparte esta Sala Constitucional el criterio de la sentencia impugnada, al observar que la misma, se circunscribió a verificar de los elementos contentivos en el caso, que la consecuencia jurídica de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, conllevaría a la entrega material del inmueble, a través de su desocupación, siendo que el mismo funcionaba como vivienda principal de un núcleo familiar, por lo que efectivamente se encontraban configurados los elementos para el previo cumplimiento del procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, incumplido por la parte demandante, para poder garantizar la apertura de la vía judicial en relación a la acción pretendida.” (Sentencia N.° 876 del 21 de octubre del 2016).
En este sentido, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente asunto, se evidencia que la parte accionante no demostró haber cumplido con la carga de realizar el procedimiento previo contemplado en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y en consecuencia, incumpliendo con las disposiciones expresas de los artículos 5 y 10 de la citada norma, no puede acceder a la vía judicial, y así se decide.
Incumpliendo entonces disposiciones expresas de la Ley, conviene considerar lo normado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es del siguiente tenor:

“Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
Por otro lado, debe recordarse que el proceso está supeditado al cumplimiento de diversos presupuestos procesales, y en relación a éstos, el mismo Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional en sentencia N° 779 del 10 de abril de 2002, expediente N° 01-0464, expresó lo siguiente:
“…En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida restauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”
No escapa de la función del Juez analizar los presupuestos procesales de admisibilidad de la demanda, de procedibilidad de la acción y la verificación que debe realizar en esa misión encomiable que debe observar en cualquier estado y grado de la causa, tal como se apuntó anteriormente, conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en especial al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, la cual estableció:
“…Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –oficio- en cualquier estado y grado de la causa…”. (Destacado del Tribunal).
De acuerdo a la jurisprudencia señalada, que acoge esta juzgadora, le corresponde al Juez revisar si se cumplen el contenido implícito de los presupuestos procesales, y como se expresó supra, esto no ocurre en el caso de autos, pues la presente demanda carece de la aptitud de ser admisible, por ser contrario a las disposiciones expresas de los artículos 5 y 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Todo lo anterior, obliga a esta jurisdicente a declarar de oficio y de manera sobrevenida la inadmisibilidad de la presente demanda resolución de contrato de opción de compraventa, como en efecto se establecerá en la dispositiva del presente fallo, y así finalmente se decide.
Finalmente, se advierte que, acogiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia N.° RC-000322 de fecha 12-06-2013, Expediente Nº 13-072, en la cual estableció que al ser declarada inadmisible la pretensión del demandante, se genera en la obligación de resarcir los gastos en que el demandado incurrió para ejercer su defensa, por cuanto, conforme al criterio sentado por la Sala, la inadmisibilidad se equipara al vencimiento total, se establecerá condenatoria en costas procesales a la parte demandante, y así se establece.

III
DE LA DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INAMISIBLE SOBREVENIDAMENTE la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana VALENTINA ALEJANDRA MOLINA GUARDIA contra el ciudadano LIBERIO RAFAEL BRITO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copias certificadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara. En Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de enero de dos mil veinticinco (2025). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZ

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 08:45 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/PH.-
KP02-V-2024-001448
RESOLUCIÓN N.° 2025-000016
ASIENTO LIBRO DIARIO: 03