TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro (04) de julio de dos mil veinticinco (2025)
215º y 166º

ASUNTO: KP02-R-2025-000138
PARTE ACTORA: ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.372.863, domiciliado en la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA EUGENIA CASTILLO LAMEDA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 285.847.
PARTE DEMANDADA: MOHAMAD BAYLOUN, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-25.340.224, domiciliado en la calle Bolívar entre calle Camacaro y Padre Zubillaga de la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL JOSÉ PÉREZ MELÉNDEZ y MANUEL HORTENCIO MORALES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 33.961 y 9.391, respectivamente.
TERCERO: Sociedad mercantil El Reto Mayor C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 19, folio 88, Tomo 35-A.
Defensor Ad-Litem del tercero: Abogado RICHARD SAID INFANTE, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 147.217.
MOTIVO DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
En fecha doce (12) de febrero de 2025, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) identificado con el N° KP12-CIV-2023-000018, intentado por el ciudadano ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA contra el ciudadano MOHAMAD BAYLOUN y el tercero sociedad mercantil El Reto Mayor C.A, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por DESALOJO COMERCIAL, incoada por el ciudadano ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.372.863, domiciliado en la ciudad de Carora Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del Estado Lara, representado judicialmente por la abogado MARIA EUGENIA CASTILLO LAMEDA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 285.847, contra el ciudadano MOHAMAD BAYLOUN, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-25.340.224, de este domicilio, y el tercero interesado sociedad mercantil El Reto Mayor C.A, ya identificada., SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega al primero de los nombrados un (01) bien inmueble, constituido un local comercial, ubicado en la Carrera 10 (Bolívar), de esta ciudad de Carora, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del Estado Lara, cuyos linderos son: Norte: casa de Antonio Perrota; Sur: calle Bolívar; Este: casa que es, o fue de Isaias Avila y Oeste: casa que es, o fue de Francisco Rodríguez. Se condena en costa a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274, del Código de Procedimiento Civil…’’
En fecha dieciocho (18) de febrero de 2025, el abogado MANUEL JOSÉ PÉREZ MELÉNDEZ, anteriormente identificado, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a-quo el día veinte (20) de febrero de 2025, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho; por lo que en fecha veintisiete (27) de febrero de 2025, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra una sentencia DEFINITIVA, se fijó el vigésimo (20°) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presentaren INFORMES, asimismo, en fecha nueve (09) de abril de 2025, se dejó constancia, que en fecha (07/04/2025), correspondía su presentación y se acordó agregar en autos los escritos respectivos presentados por las partes intervinientes en el presente asunto; acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar observaciones, en consecuencia, mediante auto de fecha cinco (05) de mayo del año en curso, se dejó constancia que en fecha (02/05/2025), venció el referido lapso y se acogió a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, se observa:
ANTECEDENTES
En fecha 01 de febrero de 2023, el ciudadano ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA –supra identificado-, asistido por el abogado CARLOS ALBERTO PERDOMO DAVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.865, interpuso formal demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra el ciudadano MOHAMAD BAYLOUN, mediante la cual expuso: Que celebró un contrato de arrendamiento con el demandado con un plazo de duración de tres (03) años fijos, contados a partir del primero (1º) de febrero de 2019 al treinta y uno (31) de enero del 2022, el cual recae sobre un inmueble consistente en un salón comercial ubicado en la carrera 10 (Bolívar) de la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del estado Lara, edificado sobre un lote de terreno propio con una extensión de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275 Mts2), el cual le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del hoy Municipio Torres del estado Lara, bajo el N° 35, tomo 4, folios 78 al 80, protocolo primero, segundo trimestre del año 1987, de fecha 18 de mayo del mismo año. Que celebró el referido contrato con el entendido de que una vez consumado el plazo supra señalado solo podría celebrarse un nuevo contrato por un periodo igual, sin que operare en ningún caso la tácita reconducción. Que al no operar la reconducción, persistía siempre la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencer el termino, una vez cumplidas las prórrogas legales. Que visto que no fue posible la entrega del inmueble objeto de litigio previa conversaciones amistosas, es por lo que demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, el cual opero en fecha 31 de enero de 2023.
En atención a lo precedentemente expuesto, la parte actora solicita en su petitorio que el demandado convenga o sea condenado a hacer entrega del inmueble supra descrito, al pago de las costas y costos del juicio así como de los honorarios de la presente acción, todo ello reservándose acciones por cánones insolutos, así como de pagos de los servicios públicos.
En fecha 07 de febrero de 2023, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara-Carora, dicto auto mediante el cual insta a la parte actora a invocar las causales de desalojo contenida en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que estime de su interés. En razón de ello, la parte actora consigna en fecha dieciséis (16) de febrero del año 2023, escrito mediante el cual expone: Que suscribió un contrato de arrendamiento debidamente Notariado y Autenticado ante la Notaría Pública de Carora del Estado Lara en fecha nueve (09) de septiembre del año 2019, anotado bajo el N° 36, Tomo 20, folio 107, al 110, de los libros de autenticaciones, el cual tenía como objeto el arrendamiento de un inmueble para fines comerciales de uso exclusivo de mercancía seca, con el ciudadano MOHAMAD BAYLOUN, ya identificado, por un plazo de tres (03) años fijos contados a partir del primero (01) de febrero del año 2019, hasta el treinta y uno (31) de enero del año 2022. Que el canon de arrendamiento se había acordado por el monto mensual de bolívares sesenta mil (60.000,00 Bs) pagaderos por adelantado, mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente del Banco de Venezuela N° 0102-0372-0007261680, cuenta del ciudadano ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA C.I N° 7.372.863. Que en dicho contrato, se dejó constancia que: “vencido el lapso de duración del mismo solo se podría realizar un nuevo contrato escrito por el mismo periodo, persistiendo la obligación de la entrega del inmueble, al estar consumado el referido término. Quedando a salvo las prórrogas legales a que se refiere el artículo 26 del texto legal, es decir desde el treinta y uno (31) de enero del año 2022”. Que a pesar de diversos intentos no se logró que le entregarán el inmueble, por lo que acude a demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y el desalojo del inmueble arrendado consistente en un (01) salón comercial de paredes de bloques, techo de platabanda, piso de granito, consta de mezzanina y dos baños; edificado sobre un lote de terreno propio con una extensión de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: casa de Antonio Perrota; Sur: Calle Bolívar que es su frente; Este: Casa que es, o fue de Isaías Ávila y Oeste: Casa que es, o fue de Francisco Rodríguez, ubicado en la carrera 10 (Bolívar) de la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del estado Lara, que le pertenece a la parte actora mediante documento protocolizado en la oficina Subalterna del Registro del Municipio Torres, estado Lara, en fecha 18 de mayo de 1987, bajo el N° 35, folio 78 al 80, Tomo 4° Protocolo Primero, Segundo Trimestre del referido año.
Fundamentó su pretensión en las causales del desalojo contenidas en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial en su artículo 40 literal G, asimismo, se acogió a lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, en la cual promovió como testigos a los ciudadanos JOSÉ LAMEDA, GABRIELA DORANTES, ANA CABRERA, LUZMIRA CARRASCO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.846.555, V-21.285.356, V-5.915.994, V-5.937.913, respectivamente, finalmente solicitó inspección ocular con fijación y exhibición fotográfica del local comercial EL RETO MAYOR IMPORT C.A, anteriormente identificada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia de la medida cautelar de secuestro de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 587 y 588, ejusdem.
En fecha 27 de marzo de 2023, el abogado Manuel José Pérez Meléndez en su carácter de apoderado judicial del demandado, consignó escrito de contestación a la demanda donde expone: Que reproducía el mérito favorable de autos. Que negaba, rechazaba y contradecía tanto los hechos como el derecho invocado por el demandante. Que se oponía al petitorio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por el supuesto vencimiento de la prorroga legal, por cuanto el contrato al que hace referencia el demandante se convirtió a tiempo indeterminado. Que el demandante no especificó la fecha de inicio de la relación arrendaticia; siendo que ésta comenzó en el año 2005, y desde la fecha hasta el 2019 se fueron suscribiendo contratos de arrendamientos siendo el ultimo el de fecha 01 de febrero de 2019, por una duración de tres (03) años. Que su representado continuó ocupando el inmueble arrendado por lo que pago por adelantado hasta el año 2023.
En razón de lo argumentado por el representante legal de la parte demanda solicitó que se le concediera la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual corresponde a tres (3 años).
Posteriormente, cumplidos los actos procesales el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara-Carora, en fecha dos (02) de agosto de 2023, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, fallo éste, que fue apelado por la representación judicial de la parte accionada, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, quien en fecha veintitrés (23) de enero de 2024, dictó sentencia donde anuló todas las actuaciones realizadas en el expediente después de la diligencia de fecha veinticuatro (24) de marzo de 2023, donde el accionante otorgaba poder apud-acta al abogado Carlos Alberto Perdomo Dávila; por cuanto consideró, que como el bien inmueble objeto de desalojo se encontraba en posesión de un tercero –como lo es la sociedad mercantil denominada “EL RETO MAYOR, C.A.”-, éste debía ser incorporado al juicio a fin de salvaguardarle el derecho a la defensa y garantizar sus derechos de posesión; por consiguiente, repuso la causa al estado de que el juzgado a-quo ordenare traer al juicio como tercero a la sociedad mercantil supra mencionada.
Devuelto como fue el asunto al juzgado a-quo, el juez de dicho despacho procedió a inhibirse por encontrarse incurso en la causal de inhibición prevista en el orinal 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, -inhibición ésta, que fue declarada con lugar en fecha nueve (09) de mayo de 2024 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara-; razón por la cual, remitió las actuaciones al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara-Carora, a efectos de que diere cumplimiento con lo ordenado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 21 de junio de 2024, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara-Carora, habiendo agotado la notificación personal y por carteles procedió a designar como defensor Ad-Litem de la sociedad mercantil “EL RETO MAYOR, C.A.” al abogado Richard Said Infante, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 147.217.
Acto seguido, cumplido lo ordenado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil en sentencia de fecha (23) de enero de 2024; la representación judicial de la parte demandada en fecha veintitrés (23) julio del año 2024, consigna escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo, que la parte actora no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem ordinal 3. Que la persona jurídica señalada no es co-demandada, es un tercero solicitando que la cuestión previa sea declarada con lugar y asimismo, ordenen reponer la causa al estado de que la parte actora cumpla con lo establecido en el artículo 340 up-supra. Alegó el artículo 17 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Que por cuanto la parte actora no especificó la fecha en la que comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal, por cuanto suscribieron diversos contratos de arrendamientos, de fechas:
- Veinte (20) de octubre del 2005.
- Siete (07) de junio de 2006.
- Veintisiete, (27) de febrero de 2008.
- Ocho (08) de febrero del 2010.
Que dichos contratos reposan en el expediente signado con la nomenclatura N° KP12-S-2023-52, el cual cursa en el Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de esta Circunscripción Judicial. Que en el referido asunto, constan los pagos mensuales habida cuenta la reconversión monetaria en el año 2021, razón por la cual se requirió una inspección judicial a los fines de dejar constancia de dichos pagos. Que el último contrato firmado por las partes por ante la Notaría Pública de Carora, del estado Lara, fue por un lapso de tres (03) años, contados a partir del primero (1°) de febrero del año 2019, hasta el treinta y uno (31), de enero del año 2022, el cual quedó registrado ante la Notaría Pública de Carora del estado Lara en fecha nueve (09) de septiembre del año 2019, bajo el N° 36, Tomo 20, folio 107, al 110, de los libros de autenticaciones. Que visto que su representado canceló por anticipado la totalidad de las mensualidades del año 2023 y que continúa ocupando el referido local sin contrato de arrendamiento desde el primero de febrero de 2022, hasta la presente fecha; considera que los contratos de arrendamiento se convirtieron en tiempo indeterminados, por lo que se opuso formalmente al petitorio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por supuesto vencimiento de prórroga legal y al desalojo del inmueble señalado, por lo que solicita que la misma sea declarada sin lugar, y conceda la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razón por la cual, se reserva el derecho de repreguntar a los testigos promovidos por la parte actora, y se opuso a la inspección ocular por cuanto alegó que el mismo presenta una confusión legal, finalmente se opuso al monto de la estimación de la demanda debido a que arguyó que no tiene asidero legal.
Posteriormente, en fecha primero (01) de agosto del año 2024, el defensor ad-litem de la firma mercantil “EL RETO MAYOR, C.A.”, presenta escrito mediante el cual, alegó que a través de diversos intentos de contactar a los representantes de la referida firma, los mismos fueron infructuosos, expresando que toda la documentación e información traída a colación fue por sus propios medios, en acatamiento con la Constitución, por lo cual rechazó, negó y contradijo todo lo concerniente en el escrito libelar, en el cual se invocó el articulo 40 literal G, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; asimismo, arguyó que su defendido no se niega a la entrega del inmueble objeto del presente litigio, insinuando, que ese local comercial fue poseído de buena fe, ya que todo lo referente al inmueble se encuentra en su debido orden, de manera que, el mismo manifiesta el desconocimiento de la acción judicial con el objeto de la presente causa, de la cual recalcó, que tienen la posesión de forma pacífica, pública e inequívoca.
Dicho lo anterior, el defensor ad-litem rechazó el hecho que demanden a su defendido por cumplimiento de contrato debido a que no suscribieron contrato alguno con el que dice ser su propietario.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: Garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes. En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, con base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayores probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 12 de febrero de 2025, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos:
1) La existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble consistente en un (01) salón comercial de paredes de bloques, techo de platabanda, piso de granito, consta de mezzanina y dos baños; edificado sobre un lote de terreno propio con una extensión de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: casa de Antonio Perrota; Sur: calle Bolívar que es su frente; Este: casa que es, o fue de Isaías Ávila y Oeste: casa que es, o fue de Francisco Rodríguez, ubicado en la carrera 10 (Bolivar) de la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del estado Lara.
2) Que el último contrato de arrendamiento fue pactado por un período de tres (03) años contados desde el 01 de febrero de 2019 hasta el 31 de enero de 2022.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) Que la relación arrendaticia data desde septiembre de 2008 cuando se firmó el primer contrato entre las partes.
2) Que la prórroga legal que le corresponde al arrendatario es de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia es mayor a diez años.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron los siguientes medios probatorios:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA –arrendador-, y el ciudadano MOHAMAD BAYLOUN –arrendatario-, el cual se encuentra registrado en la Notaría Pública de Carora estado Lara, bajo el N° 36, Tomo 20, Folios 107 hasta 110; constituye el documento fundamental de la demanda que vincula a las partes en la relación arrendaticia; y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
2. Copia simple de Titulo Supletorio de dominio sobre el inmueble ubicado en la carrera 10 (Bolívar) de la ciudad de Carora, Distrito Torres del estado Lara, a favor del ciudadano Alejandro de la Cruz Castro Noguera, registrado bajo el N° 35, folios 78 al 80, tomo 4, protocolo primero, segundo trimestre del año 1987, el cual fue emitido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Lara; el anterior documento consignado en copia simple, dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Reprodujo el mérito favorable de las actuaciones ratificando cada una de las pruebas consignadas en el escrito libelar y en sus reformas; dicho medio probatorio no constituye medio probatorio per se sino la solicitud para que sea aplicado el principio de la comunidad de la prueba
4. Copia certificada del Acta de Asamblea de la firma mercantil “EL RETO MAYOR, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Lara, de fecha 07/10/2003, bajo el N° 19, folio 88, Tomo 35-A. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la personalidad jurídica del tercero que ocupa el inmueble arrendado y quién es el representante según los estatutos.
5. Copia simple de publicación del periódico 2001 LIVE, de fecha 13 de octubre del año 2024, donde se expone que SAAB expresó “Una persona con contrato de arrendamiento vencido ya no es inquilino”. Se desestima dada su impertinencia para la resolución del punto controvertido, como lo es la duración de la prórroga legal.
6. Inspección Judicial sobre en un (01), salón comercial ubicado en la carrera 10 (Bolívar), edificado sobre un lote de terreno propio con una extensión de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: casa de Antonio Perrota; Sur: calle Bolívar que es su frente; Este: casa que es, o fue de Isaías Ávila y Oeste: casa que es, o fue de Francisco Rodríguez, de la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del Estado Lara. Se desestima en razón de que la misma fue anulada según sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23 de enero de 2024.
7. Promovió como testigos a los ciudadanos JOSE LAMEDA, GABRIELA DORANTES, ANA CABRERA, LUZMIRA CARRASCO, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad N° V-9.846.555, V-21.285.356, V-5.915.994, V-5.937.913, respectivamente. Estos testimonios deben ser desestimados en razón de evidenciarse un interés en la causa dada su relación de afinidad con la parte actora.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA
1. El mérito favorable que se desprende de autos; al respecto, estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano.
2. Copias simples de los Contratos de Arrendamiento suscritos por el arrendador ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA –parte actora-, y el arrendatario MOHAMAD BAYLOU –parte accionada-, de fechas:
- Del treinta (30) de septiembre de 2005 hasta el 31 de diciembre del año 2006, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 20 de octubre de 2005, bajo el N° 78, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
- Del primero (01) de enero de 2007 hasta el 28 de febrero del año 2008, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 07 de junio de 2006, bajo el N° 85, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría – Del primero (01) de marzo de 2008 hasta el 31 de enero del 2010, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 27 de febrero de 2008, bajo el N° 75, Tomo 06, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría.
- Del primero (01) de febrero de 2010 hasta el treinta y uno (31) de enero del 2012, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 08 de febrero de 2010, bajo el N° 56, Tomo 05, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría.
Las documentales precedentemente señaladas, adquieren pleno valor probatorio según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código; y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida más adelante.
3. Inspección judicial al archivo del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara. No es objeto de valoración por cuanto la misma no fue evacuada.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL TERCERO
1. Reprodujo el mérito favorable de todas las actuaciones del presente asunto. Al respecto, estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano.
2. Copia simple de publicación el diario el impulso de fecha (04/07/2024), identificada con la letra A. Se desestima dado que no aporta elementos de convicción para la resolución del punto controvertido.
3. Ratificó escrito de su contestación.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a pronunciarse sobre la prórroga legal; la cual para el caso de locales comerciales se encuentra establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que dispone:
Artículo 26:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Las normas legales que rigen las relaciones arrendaticias determinan las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación, y es así como se creó la figura de la prórroga legal.
La conclusión inmediata que se extrae de la anterior norma que regula la prórroga legal, es que dicha prolongación comparte un carácter dual, cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y de potestativa satisfacción para el arrendatario. Esta dualidad, y su finalidad, es característica de los sistemas normativos que abogan por la protección de un sector de la sociedad que merece especial atención y/o protección de parte del legislador patrio, los cuales se identifican con rasgos inequívocos de derecho social o derecho de minorías. Así las cosas, esta prórroga o tiempo extra de extensión de la relación arrendaticia funge como un colchón o soporte social para que el arrendatario, sujeto que accede al mercado arrendaticio inmobiliario, prevea la búsqueda y obtención de un nuevo contrato de arrendamiento. Las características propias de este beneficio se escinden de la manera siguiente: i) es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, el cual podrá interrumpir en cualquier momento; ii) está supeditada al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales respecto del arrendatario; iii) opera de pleno derecho, por lo cual se hace innecesaria cualquier notificación de no renovación, a menos que el contrato mismo prevea renovación automática del contrato; iv) la vigencia de la misma imposibilita la interposición de acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero admite incoar acciones por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; y v) su vencimiento permite al arrendador demandar el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado.
Ahora bien, al no ser controvertida la relación arrendaticia y reconocido como ha sido que el último contrato suscrito tuvo vigencia desde el 01 de febrero de 2019 hasta el 31 de enero de 2022, corresponde revisar el acervo probatorio a los fines de determinar si se cumplió con la prórroga legal de un (01) año como lo manifiesta la parte demandante o si como lo alega la demandada, la prórroga que le corresponde es de tres (03) años.
Así las cosas, de las actas procesales se desprende que una vez que se repuso la causa, se presentó la oportunidad para el demandado de promover válidamente los contratos de arrendamiento que previamente habían sido desestimados por promoverse de forma extemporánea. Los referidos contratos se describen a continuación:
- Del treinta (30) de septiembre de 2005 hasta el 31 de diciembre del año 2006, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 20 de octubre de 2005, bajo el N° 78, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
- Del primero (01) de enero de 2007 hasta el 28 de febrero del año 2008, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 07 de junio de 2006, bajo el N° 85, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
– Del primero (01) de marzo de 2008 hasta el 31 de enero del 2010, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 27 de febrero de 2008, bajo el N° 75, Tomo 06, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría.
- Del primero (01) de febrero de 2010 hasta el treinta y uno (31) de enero del 2012, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 08 de febrero de 2010, bajo el N° 56, Tomo 05, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría.
Consta igualmente en las actas que las partes suscribieron un último contrato, el cual sirve de sustento para incoar la demanda, cuya vigencia fue establecida:
- Del primero (01) de febrero de 2019 hasta el treinta y uno (31) de enero del 2022, el cual quedó registrado por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 09 de septiembre de 2019, bajo el N° 36, Tomo 20, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría.
Ahora bien, durante el lapso comprendido entre 31 de enero de 2012 hasta el 01 de febrero de 2019 cuando se firmó el último contrato, manifiesta el demandado que la relación arrendaticia se mantuvo a través de contratos verbales, de forma continua, sin interrupciones. Por su lado, la parte actora negó la existencia de contratos verbales durante dicho lapso y alega que la relación arrendaticia fue interrumpida; retomándose en el año 2019 cuando se firmó un nuevo contrato.
Sobre lo anterior, se observa que la parte actora contradice los hechos afirmados por el demandado, y, por tanto, los derechos que de ellos derivan; manifestando a su vez un hecho nuevo, como lo es la inexistencia de relación arrendaticia alguna durante el antes referido lapso; pero sin realizar aporte probatorio alguno que demuestre el alcance de sus afirmaciones. Ante tal situación, estima esta juzgadora que la carga probatoria recaía en la parte accionante, y visto que no realizó aporte alguno, aunado a la existencia de sucesivos contratos de arrendamiento suscritos entre las partes con vigencia desde el año 2005 hasta el 2012 y luego el último contrato suscrito en 2019; producen en quien juzga la convicción de la continuidad de la relación arrendaticia desde el 2005 hasta el 2022 cuando finalizó el último contrato pactado entre las partes. Así se determina.
Observa esta juzgadora que habiendo finalizado en fecha 31/01/2022, la vigencia del contrato a tiempo determinado suscrito en fecha 01/02/2019, comenzó a transcurrir, tal y como fue descrito supra, la prórroga legal arrendaticia; esto sin que hubiese sido provocada de forma alguna, toda vez que como se explicó opera de pleno derecho, tras la finalización de un contrato a tiempo determinado y más aún que tal condición fue prevista contractualmente en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes, cuando se estipuló que no se renovaba sino por la suscripción de un nuevo contrato, sin que operara la tácita reconducción. Y a tenor del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo la relación arrendaticia de más de diez años (10) años entiéndase desde la suscripción y vigencia del primer contrato, le correspondía al arrendatario una prórroga de tres (3) años. Dicha consumación tiene lugar, con independencia total de que no haya sido notificada la parte accionada, toda vez que como fue dicho, la prórroga legal opera, y en consecuencia también fenece, de pleno derecho; hecho sobre el cual se apoya la accionante para demandar y obtener la entrega del bien inmueble arrendado, teniendo en consideración que el lapso de prórroga legal había fenecido. Así se declara.
Ahora bien, aun cuando se determinó que la prórroga que le correspondía al demandado era de tres años, y la demanda fue interpuesta cuando sólo había transcurrido un año de la misma; se constata que a la presente fecha la parte accionada ha disfrutado del lapso de prórroga legal que le correspondía cuyo vencimiento ocurrió en fecha 31 de enero de 2025, permaneciendo aun en el local arrendado. Así se determina.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En este sentido es importante destacar que el cumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (art. 1.133 del Código Civil).
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
"... En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...".
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone:
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:
"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello", por lo que el legislador a este respecto, ha concebido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.”
Teniendo en consideración la anterior normativa aplicable al caso analizado, de las actas procesales se evidencia el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entra las partes, incluida la prórroga legal; lo cual hace procedente la pretensión de desalojo incoada conforme a lo establecido en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Manuel José Pérez Meléndez, apoderado judicial de la parte accionada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de febrero de 2025, por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO TORRES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por el ciudadano ALEJANDRO DE LA CRUZ CASTRO NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.372.863, domiciliado en la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del estado Lara contra el ciudadano MOHAMAD BAYLOUN, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-25.340.224; y donde actuó como tercero la sociedad mercantil El Reto Mayor C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 19, folio 88, Tomo 35-A. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del local comercial consistente en un (01) salón comercial de paredes de bloques, techo de platabanda, piso de granito, consta de mezzanina y dos baños; edificado sobre un lote de terreno propio con un extensión de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (275 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: casa de Antonio Perrota; Sur: calle Bolívar que es su frente; Este: casa que es, o fue de Isaías Ávila y Oeste: casa que es, o fue de Francisco Rodríguez, ubicado en la carrera 10 (Bolívar) de la ciudad de Carora, parroquia Trinidad Samuel, municipio Torres del estado Lara. TERCERO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se condena a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes