TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece (13) de marzo de dos mil veinticinco (2025)
214º y 166º

ASUNTO: KP02-V-2025-000441

PARTE DEMANDANTE: ciudadano GIOVANNI PASCUCCI STELLUTO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.727.058.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanas DAYNUBIS ELENA LINAREZ JIMÉNEZ y LILIANA DEL VALLE VÁSQUEZ, abogadas en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.084 y 38.904, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana MERLYN JOSELYN LAVERDE GIL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V-13.338.064.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
(Sentencia interlocutoria con fuerza definitiva).

I
PREÁMBULO
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 10 de marzo del 2025, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil, correspondiendo el conocimiento a este Juzgado.
Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad de la presente demanda, este Tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

II
DEL ORDEN PÚBLICO PROCESAL
Es oportuno resaltar la importancia que tiene para el proceso el hecho de que los actos procesales se efectúen correctamente, observando las formas y validez de cada acto pues, cualquier falla que ocurra, puede afectar no sólo el acto en sí, sino a los subsiguientes que dependen de aquél. Por lo tanto, la nulidad procesal puede definirse como la desviación del acto que vicia la finalidad para la cual fue establecida por la Ley o cuando no se ha cumplido con las formas procesales esenciales a su validez.
Dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, lo siguiente:

“Artículo 206. Los Jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando y corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”

Esto es así por cuanto el proceso, del cual es juez es su director conforme a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, ha sido concebido como un instrumento para la realización de la justicia que debe imperar en todo momento en el estado venezolano, de tal manera que por ello, el juez tiene el deber que señala el artículo 206 ibídem.
En ese orden de ideas, se debe precisar que el caso de marras se trata de una acción de resolución de un contrato de opción de compraventa de un inmueble destinado a vivienda. Dicho contrato, que se encuentra en copias simples a los folios veintiuno (21) y veintidós (22) del presente expediente, determinó que el bien objeto de promesa bilateral de compraventa se corresponde a un apartamento distinguido con el N.° 1-2, situado en el primer piso de Residencias Hábitat Suites, ubicado en la Urbanización Colinas del Turbio, Avenida Terepaima de la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara.
Asimismo, destáquese que en la cláusula tercera, las partes dejaron constancia de haber convenido que: “el canon de arrendamiento fijado de mutuo acuerdo entre las partes suscribientes del presente documento, será por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (350 $) mensuales, lo (sic) cuales comenzaran a cancelarse por los PROMINENTES COMPRADORES a partir del periodo comprendido desde el mes de octubre del año 2022 al mes de julio del 2023, y deberán ser cancelados dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes”. Con lo anterior, se puede concluir que estamos en presencia no solo de una promesa bilateral de venta, sino también de una relación arrendaticia.
Por otro lado, el accionante afirma que el prominente comprador incumplió las obligaciones contractuales al incurrir en falta de pago de las cuotas acordadas, y en razón de ello, exige la resolución del contrato, el desalojo y entrega material del inmueble, el pago de nueve mil dólares de los Estados Unidos de América (USD. 9.000) por concepto de penalidad y la indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
Así las cosas, por tratarse de una acción que, de prosperar en la definitiva, conllevará a la desposesión de un inmueble destinado a vivienda del prominente comprador, debe analizarse, por resguardo del orden público, si resultan aplicables la protección establecida por la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En tal sentido, el artículo 2 de dicha norma, dispone lo siguiente:

“Artículo 2. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiera constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.”

Así entonces, tal y como ha delineado la jurisprudencia patria, para la aplicación del referido decreto, ha de cumplirse dos requisitos principales: a) que se encuentre ocupado un inmueble destinado a vivienda principal, y b) que la posesión o tenencia sea legítima.
En este orden de ideas, siendo que el inmueble se encuentra ubicado dentro de un conjunto residencial, resulta razonable, por máximas de experiencias, considerar que el mismo está destinado a vivienda principal del prominente comprador. Por otro lado, en cuanto a la posesión, esta es eminentemente legítima porque se produjo en virtud de la voluntad de las partes expresada en el propio contrato de opción de compraventa, al haber establecido conjuntamente con la promesa bilateral de compraventa, una relación arrendaticia, siendo que la obligación principal del arrendador es la de entregar al arrendatario la cosa arrendada, así como mantenerle en el goce pacífico de la misma (artículo 1.585 del Código Civil) , como se hizo constar en la cláusula tercera del contrato, y así se establece.
Todo ello permite concluir que la vivienda objeto del contrato y la posesión que sobre ella ejerce la ciudadana Merlyn Joselyn Laverde Gil, se encuentra subsumida en los presupuestos necesarios para gozar de la protección que otorga la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y así se establece.
Ahora bien, dentro de la particular protección que esta norma concede a los ocupantes legítimos de vivienda principal, se encuentran dos hipótesis, tal y como dejó sentado la Sala de Casación Civil en sentencia N.° 502 de fecha 01 de noviembre del 2011, siendo la primera de estas que, en caso de haberse iniciado aun el juicio, debe aplicarse el procedimiento previsto en los artículos del 5 al 11 de la Ley tantas veces mencionada.
Concretamente, el artículo 5 estatuye lo que a continuación se transcribe:

“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de algunos de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descritos en los artículos subsiguientes.”

De manera que, para poder proceder al ejercicio de acciones que aparejen la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de las personas protegidas por la ley que rige la materia, debe cumplirse necesariamente un procedimiento previo, el cual, se sustancia ante la Superintendencia Nacional de Viviendas, y si solo si ese procedimiento es agotado, puede accederse a la vía judicial, conforme a la disposición expresa del artículo 10 ibídem. Sobre esto, nuestro Máximo Tribunal en Sala de Casación Civil, en la ya citada sentencia N.° 175, expresó:

“Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente ‘…inminente actividad de desalojo o desocupación….’, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.”
De manera que, es inequívoco que cuando un juicio pueda conllevar a la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal para alguna de las personas protegidas por la Ley que rige la materia, debe cumplirse con el procedimiento previo. Y el caso de marras es uno de estos casos, por cuanto la posesión que ejerce la ciudadana Merlyn Joselyn Laverde Gil sobre un apartamento distinguido con el N.° 1-2, situado en el primer piso de Residencias Hábitat Suites, ubicado en la Urbanización Colinas del Turbio, Avenida Terepaima de la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara, tiene origen y legitimidad en el contrato de opción de compraventa cuya resolución se pide, siendo consecuente con el propio petitorio de la acción, que abarca la entrega material del inmueble libre de bienes y personas.
Es decir, la acción sub examine, de ser encontrada procedente, conllevará a la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, y esto implica como consecuencia, que, conforme a la disposición de los artículos 5 y 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para poder acceder a esta vía judicial, debe haberse cumplido con el procedimiento previo que los artículos del 6 al 9 eiusdem contemplan, siendo esa una carga del accionante y un presupuesto procesal de la acción.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al resolver amparo constitucional contra una decisión en segunda instancia en un caso análogo al sub iudice, estableció:
“En efecto, dicho Juzgado Superior señaló, entre otras consideraciones, que ‘…verificado que la presente causa contiene los supuestos de hecho establecidos en los artículo 1, 2 y 4 del referido Decreto-Ley, y entre ellos, conforme se acordó en la sentencia apelada, la misma conlleva al desalojo de un inmueble de habitación familiar, y que para la fecha en que fue presentada la demanda por ante el tribunal de la causa ya estaba vigente la referida ley, dicha demanda no debió ser admitida, ya que no consta que se había agotado el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. ASÍ SE DECIDE.’.
Al respecto, comparte esta Sala Constitucional el criterio de la sentencia impugnada, al observar que la misma, se circunscribió a verificar de los elementos contentivos en el caso, que la consecuencia jurídica de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, conllevaría a la entrega material del inmueble, a través de su desocupación, siendo que el mismo funcionaba como vivienda principal de un núcleo familiar, por lo que efectivamente se encontraban configurados los elementos para el previo cumplimiento del procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, incumplido por la parte demandante, para poder garantizar la apertura de la vía judicial en relación a la acción pretendida.” (Sentencia N.° 876 del 21 de octubre del 2016).
En este sentido, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente asunto, se evidencia que la parte accionante no demostró haber cumplido con la carga de realizar el procedimiento previo contemplado en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y en consecuencia, incumpliendo con las disposiciones expresas de los artículos 5 y 10 de la citada norma, no puede acceder a la vía judicial, y así se decide.
Incumpliendo entonces disposiciones expresas de la Ley, conviene considerar lo normado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es del siguiente tenor:

“Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
De acuerdo a la norma señalada, que acoge esta juzgadora, le corresponde al Juez revisar si se cumple el contenido implícito de los presupuestos procesales, y como se expresó supra, esto no ocurre en el caso de autos, pues la presente demanda carece de la aptitud de ser admisible, por ser contrario a las disposiciones expresas de los artículos 5 y 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Todo lo anterior, obliga a esta jurisdicente a declarar de oficio e in limine litis, la inadmisibilidad de la presente demanda resolución de contrato de opción de compraventa, como en efecto se establecerá en la dispositiva del presente fallo, y así finalmente se decide.
III
DE LA DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INAMISIBLE la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por el ciudadano GIOVANNI PASCUCCI STELLUTO contra la ciudadana MERLYN JOSELYN LAVERDE GIL.

SEGUNDO: Dada la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copias certificadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Lara. En Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años 214° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO SUPLENTE

ABG. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 11:31 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO SUPLENTE,

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/PH.-
KP02-V-2025-000441
RESOLUCIÓN N.° 2025-000104
ASIENTO LIBRO DIARIO: 35