Exp. Nro.3016/25
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE



TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TRUJILLO PAMPAN Y PAMPANITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

Parte Actora: Ángela María Pérez González.
Parte Demandada: Pietro Lucente Di Julia, Pedro Luis Lucente y Eleidy Nazareth Angulo Rosario.
Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.
SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
SINTESIS PROCESAL.
Alega la parte actora, ciudadana Ángela María Pérez González, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°12.247.484, domiciliada en la Avenida Diego García de Paredes, edificio “Nonna Modesta”, apartamento N°4-C, jurisdicción de la Parroquia Monseñor Carrillo, Municipio Trujillo, estado Trujillo, asistida por la Abogada Ysaura del Carmen Villegas, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 190.071; que ha venido ocupando en calidad de arrendataria, un inmueble constituido por apartamento signado con el N°4-C, ubicado en el segundo piso del edifico “Residencias Nonna Modesta”, ubicado en la Avenida Diego García de Paredes, jurisdicción de la Parroquia Monseñor Carrillo del Municipio Trujillo, Estado Trujillo, que consta de sala comedor, cocina, faena, dos (02) baños y tres (03) dormitorios, con un área de construcción aproximada de setenta y nueve metros con sesenta centímetros cuadrados (79,60 mts2), alinderado de la siguiente manera: norte con fachada norte del edificio, sur con apartamento 3-C, este con escalera de circulación, y oeste con fachada oeste del edificio (cerro). Que en fecha 01 de abril del año 2007, firmó un contrato de arrendamiento privado con el propietario del inmueble, ciudadano Pietro Lucente Di Julia, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.717.713, domiciliado en la población de Pampán, del Municipio Pampán del Estado Trujillo, en dicho documento se deja constancia la fijación del canon de arrendamiento y que desde el año 2002, está ocupando el inmueble como arrendataria, ya que se había dado un contrato verbal al inicio de la relación arrendaticia, indica que actualmente está pagando en bolívares calculados a la cantidad de veinte dólares (20$) mensual, los cuales transfiere a una cuenta N°01510140755900658006 del Banco Universal Fondo Común, cuyo titular es el arrendador del apartamento ciudadano Pietro Lucente Di Julia.
Manifiesta la parte actora, que teniendo 23 años viviendo en el apartamento, de manera pacífica, pagando el canon de arrendamiento de manera responsable por años al propietario-arrendador ciudadano Pietro Lucente Di Julia, se enteró de que había vendido el apartamento a su hijo Pedro Luis Lucente Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.316.379; en fecha cinco (05) de abril del año dos mil once (2011), tal como consta en documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, bajo el número 2011.2173, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 451.19.5.4.113, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; dicha venta fue pautada por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00 Bs.); que asimismo al revisar los libros pudo constatar que no solo le había vendido al hijo, sino que también pudo comprobar que el hijo le vendió a la ciudadana Eleidy Nazareth Angulo Rosario, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 30.559.223, por la cantidad de doce mil quinientos bolívares (12.500,00 Bs.), según consta en documento de fecha quince (15) de febrero del año dos mil veinticuatro (2024), inscrito bajo el número 2011.2173, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N°451.19.5.4.113, correspondiente al libro de folio real del año 2011; violándole así el derecho de preferencia ofertiva, consagrada en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; ya que en ningún momento el ciudadano Pietro Lucente Di Julia, le manifestó su deseo de vender el apartamento y mucho menos que ya lo había vendido desde el año 2011. En su petitorio procede a demandar al ciudadano Pietro Lucente Di Julia, y a los ciudadanos Pedro Luis Lucente Pérez y a Eleidy Nazareth Angulo Rosario, quien funge como actual propietaria, por la acción de Retracto Legal Arrendaticio, a fin de que convengan o a ello sean obligados por el Tribunal a venderle el inmueble descrito en el libelo, en virtud al derecho de preferencia ofertiva que sobre el mismo posee, todo de conformidad a lo pautado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 131 y 132, y el derecho que posee según los artículos 138 y 139 ejusdem. es decir, el retracto legal arrendaticio, y el derecho que tiene de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad en el lugar de quien adquiere actualmente el inmueble arrendado, en este caso de Eleidy Nazareth Angulo Rosario, y en consecuencia sustituirá a la compradora en dicha negociación, en cuyo acto pagará el precio respectivo de doce mil quinientos bolívares (12.500,00).
Estima la demanda en la cantidad de ciento cuarenta y un mil ochocientos veinticuatro bolívares (141.824,00 Bs.) que equivalen a dos mil euros (2.000,00 €). Y pide que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar en la definitiva.
En fecha 10 de marzo de 2025, se recibe por distribución la presente demanda (folio 10).
En fecha 13 de marzo de 2025, se le da entrada bajo el N°3016/25, y se insta a la parte actora a consignar los recaudos respectivos (folio 11).
En fecha 21 de marzo de 2025, la Abogada Ysaura Villegas, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 190.071, en su condición de apoderada judicial, consigna los recaudos respectivos (folios 12 al 47).
En fecha 26 de marzo de 2026, este Tribunal admite la presente demanda intentada por la ciudadana Ángela María Pérez González, asistida por la Abogada Ysaura del Carmen Villegas, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 190.071, contra los ciudadanos Pietro Lucente Di Julia, Pedro Luis Lucente Pérez y a Eleidy Nazareth Angulo Rosario, ordenando librar las respectivas boletas de citación (folios 48 al 52).
En fecha 19 de mayo de 2025, el Alguacil de este Tribunal, diligenció manifestando que en fecha 23/04/2025, se trasladó al municipio Pampan con la finalidad de citar a los ciudadanos Pietro Lucente Di Julia, Pedro Luis Lucente Pérez, al llegar a su residencia fue atendido por la ciudadana Ana Lucente, quien manifestó que su hermano no se encontraba y su papa estaba convaleciente de salud; y el mismo día se trasladó al sector La Guaira del Municipio y Estado Trujillo, con la finalidad de citar a la ciudadana Eleidy Nazareth Angulo Rosario, al llegar a su residencia, fue atendido por la ciudadana Luz Marina Angulo, quien dijo ser su tía e informo que su sobrina no se encontraba (folio 53).
En fecha 23 de mayo de 2025, el Alguacil de este Tribunal, diligenció manifestando que en fecha 16/05/2025, se trasladó al municipio Pampan con la finalidad de citar a los ciudadanos Pietro Lucente Di Julia, Pedro Luis Lucente Pérez, al llegar a su residencia fue atendido por una ciudadana, quien dijo ser su esposa, la cual lo llevo hasta donde se encontraba el señor Pietro Lucente, el cual manifestó que no firmaba la boleta de citación, igualmente expone que el ciudadano Pedro Lucente, no se encontraba para el momento de su visita; y el mismo día se trasladó al sector La Guaira del Municipio y Estado Trujillo, con la finalidad de citar a la ciudadana Eleidy Nazareth Angulo Rosario, al llegar a su residencia, fue atendido por la ciudadana Luz Marina Angulo, quien dijo ser su tía e informo que su sobrina no se encontraba, que estaba haciendo un curso para la ciudad de Caracas (folio 54).
En fecha 12 de junio de 2025, el Alguacil de este Tribunal, diligenció manifestando que en fecha 09/06/2025, se trasladó al municipio Pampan con la finalidad de citar al ciudadano Pedro Luis Lucente Pérez, al llegar a su residencia fue atendido por una ciudadana, quien dijo ser la trabajadora domestica e informo que el referido ciudadano no se encontraba; y el mismo día se trasladó al sector La Guaira del Municipio y Estado Trujillo, con la finalidad de citar a la ciudadana Eleidy Nazareth Angulo Rosario, al llegar a su residencia, nadie respondió (folio 55).
En fecha 16 de junio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, solicita dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 56).
En fecha 20 de junio de 2025, el Tribunal acuerda lo solicitado y dispone que el secretario libre boleta de notificación, dirigida al ciudadano Pietro Lucente Di Julia (folios 57 y 58).
En fecha 26 de junio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, solicita la citación cartelaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 59).
En fecha 01 de julio de 2026, este Tribunal, acuerda lo solicitado y ordena la citación por medio de carteles a los codemandados de autos, ciudadanos Pedro Luis Lucente Pérez y a Eleidy Nazareth Angulo Rosario (folios 60 al 62).
En fecha 02 de julio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, retira los carteles para ser publicados (folio 63).
En fecha 14 de julio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los carteles de citación, publicados en el diario el Tiempo y Los Andes del estado Trujillo (folios 64 al 74).
En fecha 21 de julio de 2025, el Tribunal, dicta sentencia interlocutoria, donde declara la nulidad de las publicaciones hechas por la parte actora y repone la causa al estado de librar nuevo cartel de citación, a los fines de que se realice la publicación en la forma como se ordena en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 75 al 77).
En fecha 23 de julio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, retira los carteles de citación (folio 78).
En fecha 06 de agosto de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los carteles de citación, publicados en el diario el Tiempo y Los Andes del estado Trujillo, dando cumplimiento por lo ordenado por el Tribunal (folios 79 al 85).
En fecha 06 de agosto de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los carteles de citación, publicados en el diario el Tiempo y Los Andes del estado Trujillo, dando cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal (folios 79 al 85).
En fecha 06 de agosto de 2025, el Secretario de este Tribunal, hace constar que el día 04/08/2025, se trasladó al municipio Pampán, a los fines de entregar boleta de notificación al ciudadano Pietro Lucente Di Julia, al llegar al domicilio, fue atendido por la ciudadana Ana Diomira Lucente Pérez, quien manifestó ser su hija y a quien entrego la boleta de notificación dirigida al ciudadano Pietro Lucente Di Julia. Cumpliendo así las formalidades legales exigidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 86).
En fecha 07 de agosto de 2025, el Secretario de este Tribunal, hace constar que en fecha 04/08/2025, fijo carteles de citación dirigidos a los ciudadanos Eleidy Nazareth Angulo Rosario y Pedro Luis Lucente Pérez; cumpliéndose con las formalidades legales exigidas en el artículo 223 del Codigo de Procedimiento Civil (folio 87).
En fecha 11 de agosto de 2025, este Tribunal, revoca por contrario imperio el auto dictado en fecha 20/06/2025, así mismo se deja sin efecto diligencia suscrita por el secretario de este Tribunal en fecha 06 de agosto del año 2025 (folio 88).
En fecha 12 de agosto del año 2025, el Tribunal acuerda dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y dispone que el secretario libre boleta de notificación (folios 89 y 90).
En fecha 23 de septiembre del 2025, el Secretario de este Tribunal, hace constar que se cumplieron las formalidades legales exigidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 91).
En fecha 02 de octubre del año 2025, vencido como ha quedado el lapso señalado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designa como Defensor Ad-litem al Abogado Yonalbert José Bastidas Santos, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 296.036 (folio 92 y 93).
En fecha 12 de noviembre de 2025, el Alguacil de este Tribunal, da cuenta que el día 12/11/2026, notifico al Abogado Yonalbert Bastidas (folio 94 y 95).
En fecha 14 de noviembre de 2025, se presento por ante este despacho el Abogado Yonalbert Bastidas, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 296.036, a fin de manifestar que no acepta la designación, por cuestiones laborales (folio 96).
En fecha 21 de noviembre de 2025, el Tribual designa como Defensor Ad-litem al Abogado Delfi Pirela, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 130.474 (folio 97 y 98).
En fecha 18 de diciembre de 2025, la apoderada judicial de la parte actora, solicita a este Tribunal se pronuncie sobre la designación del Defensor Ad-litem (folio 99).
En fecha 09 de enero de 2026, este Tribunal dicta auto donde se informa que las presentes actuaciones se ajustan estrictamente a las formas procesales establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo con los lapsos y requisitos legales (folio 100).
En fecha 13 de enero del año 2026, el Alguacil de este Tribunal, da cuenta que el día 13/01/2026, notifico al Abogado Delfi Pirela (folio 101 y 102).
En fecha 15 de enero de 2026, se presentó por ante este despacho el Abogado Delfi Pirela, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 130.474, a fin de manifestar que se excusa para ejercer la función de Defensor Ad-litem por limitaciones de tiempo (folio 103).
En fecha 15 de enero del año 2026, la apoderada judicial de la parte actora, consiga escrito a fin de manifestar al Tribunal, que los requisitos establecidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los impulso diligentemente (folio 104).
En fecha 20 de enero de 2026, el Tribunal designa como Defensor Ad-litem a la Abogada Ana Rita Gudiño, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 28.330 (folios 105 y 106).
En fecha 23 de enero del año 2026, se presentó la Abogada Abogada Ana Rita Gudiño, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 28.330, a fin de manifestar que recibe boleta del alguacil (folio 107).
En fecha 26 de enero de 2026, el Alguacil de este Tribunal, da cuenta que el día 23/01/2026, notificó a la Abogada Ana Rita Gudiño (folio 108 y 109).
En fecha 28 de enero de 2026, siendo las 10:00 a.m., la Abogada Ana Rita Gudiño, manifestó su aceptación al cargo de defensor ad-litem de los ciudadanos Pedro Luis Lucente Pérez y Eleidy Nazaret Angulo Rosario; asimismo el Tribunal le hace el debido juramento de Ley (folio 110).
En fecha 29 de enero del año 2026, el Tribunal ordena citar a la Abogada Ana Rita Gudiño, inscrita en el I.P.S.A. bajo el numero 28.330, para que comparezca al quinto día de despacho, a aquel que conste en autos su citación, a las nueve de la mañana, a fin de celebrar la audiencia de mediación, conforme con establecido en el Articulo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de viviendas (folios 111 al 113).
En fecha 05 de febrero de 2026, el Alguacil da cuenta que en fecha 04/02/2026, entrego compulsa de citación a la Abogada Ana Rita Gudiño (folio 114 y 115).
En fecha 12 de febrero del año 2026, siendo las nueve de la mañana, de conformidad a lo establecido en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de viviendas, se celebró audiencia de mediación, presentes la abogada apoderada de la parte actora Ysaura Villegas, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 190.071, la demandada ciudadana Eleidy Nazareth Angulo Rosario, asistida por la Abogada Aymara Pineda, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 77.829, y la Abogada Ana Rita Gudiño, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 28.330, en su condición de Defensor Ad-litem. Las partes acuerdan prolongar la audiencia de mediación para el día 03 de marzo del año 2026, a las 10:00 a.m. (folios 116 al 118).
En fecha 03 de marzo del año 2026, siendo las 10:00 a.m., día y hora fijados para la continuación de la audiencia de mediación; presentes la abogada apoderada de la parte actora Ysaura Villegas, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 190.071, la demandada ciudadana Eleidy Nazareth Angulo Rosario, asistida por la Abogada Aymara Pineda, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 77.829, y la Abogada Ana Rita Gudiño, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 28.330, en su condición de Defensor Ad-litem; vista la voluntad de las partes de no llegar a un acuerdo voluntario, se declara terminada la audiencia de mediación, y de conformidad a lo establecido en el Articulo 107 del Código de Procedimiento Civil, pasa la causa a la fase de contestación de la demanda (folios 119 y 120).
En fecha 03 de marzo de 2026, se presenta por ante el Tribunal, la ciudadana Eleidy Nazaret Angulo Rosario, ya identificada, a fin de otorgar poder apud acta a la Abogada Aymara Pineda, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 77.829 (folio 121).
En fecha 13 de marzo de 2026, se presenta por ante el Tribunal, el ciudadano Pedro Luis Lucente Pérez, ya identificado, a fin de otorgar poder apud acta a la Abogada Mayerling Cantor, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 78.996 (folio 122).
En fecha 19 de marzo del año 2026, se presenta por ante el Tribunal, la Abogada Aymara Pineda, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 77.829, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Eleidy Nazaret Angulo Rosario, ya identificada, a fin de consignar escrito donde opone cuestión previa prevista en el ordinal 10° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a su vez contesta al fondo de la demanda (folios 123 al 131).
En fecha 19 de marzo del año 2026, se presenta por ante el Tribunal, la Abogada Mayerling Cantor, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 78.996, en su condición de apoderada judicial del ciudadano Pedro Luis Lucente Pérez, ya identificado, a fin de consignar escrito donde opone la falta de cualidad pasiva y contesta al fondo de la demanda (folios 132 al 136).
En fecha 19 de marzo de 2026, el secretario del Tribunal, hace constar que recibió escritos presentados por las Abogadas Aymara Pineda, constante de 9 folios, y Mayerling Cantor, constante de 5 folios (folio137).
En fecha 26 de marzo de 2026, la Abogada apodera de la parte actora, consigna escrito de oposición a lo alegado por las partes demandadas (folios 138 al 141).
En fecha 15 de abril de 2026, este Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, procede a pronunciarse sobre la admisión de prueba de informe solicitada por la parte actora, negando dicha prueba por impertinente. Asimismo, se hace saber a las partes que se cumplió el lapso de ocho (08) días de despacho, de la articulación probatoria de la incidencia de cuestiones previas (folio 142).
En fecha 21 de abril de 2026, la abogada apodera de la parte actora, apela al auto dictado por este Tribunal en fecha 15/04/2026 (folio 143).
En fecha 23 de abril del año 2026, este Tribunal, niega la apelación contra auto de fecha 15/04/2026, por cuanto es un auto de mero trámite de sustanciación, no pone fin al juicio ni impide su continuación (folio 144).
En fecha 27 de abril de 2026, la abogada apoderada de la parte actora, consigna escrito de informe de la presente incidencia (folios 145 al 147).
En fecha 28 de abril de 2026, este Tribunal, hace saber, que en las incidencias de cuestiones previas, el procedimiento se limita a la articulación probatoria de ocho (08) días, y la posterior decisión del Tribunal al décimo día siguiente al vencimiento de dicho lapso. La Ley adjetiva no contempla la etapa de informes para las incidencias de cuestiones previas; admitir lo contrario implicaría una dilación indebida y una contravención al principio de legalidad de las formas procesales previsto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, cerrada la articulación probatoria, la presente incidencia se encuentra en el lapso para dictar la sentencia correspondiente sobre la cuestión previa planteada (folio 148).

MATERIAL PROBATORIO EN LA INCIDENCIA.
Pruebas de la parte demandada:
- Se deja constancia, que la parte demandada no promovió pruebas en la articulación probatoria.
Pruebas de la parte actora:
- Se deja constancia que la prueba de informe promovida por la parte actora, en la presente incidencia, la misma ya fue resuelta por este Tribunal en fecha 15 de abril del año 2026.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
La parte demandada, al momento de contestar al fondo la presente demanda, opone al demandante cuestión previa contenida en el ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; siendo esta estampada de la siguiente manera:

“…Invoco a favor de mi representada conforme al artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, y para ser decidida como punto previo a la sentencia que debe dictarse en la presente causa la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a LA CADUCIDAD DE LA ACCION, establecida en la Ley, cuya consecuencia por imperio del 356 ibidem, es que la demanda ha de ser desechada y extinguido el proceso. Sobre el lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto, dicho lapso aplicable se encuentra previsto en el artículo 138 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda vigente, por una parte; pero es preciso indicar que en la fecha de la Primera Venta del inmueble objeto de la presente controversia, que hiciere el ciudadano PIETRO LUCENTE DI JULIA al vendedor de mi representada el ciudadano PEDRO LUIS LUCENTE PEREZ, tal como la misma demandante lo alega; fue debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampan y Pampanito del estado Trujillo en fecha 05 de abril de 2011… (OMISSIS)… la demandante no indica con precisión el día, mes y año en que tuvo conocimiento de la primera venta, ni el día, mes y año en que tuvo conocimiento de la posterior venta realizada a favor de mi representada. Tampoco diferencia con claridad el momento en que supuestamente “se enteró” del momento en que “constato” la información registral…” (sic).
Sigue argumentando: “…Tal omisión no es menor ni subsanable por inferencia, por cuanto el señalamiento preciso del momento de conocimiento de la enajenación es esencial para verificar el cumplimiento del lapso de Ley y, por ende, para determinar la procedencia misma de la acción intentada. La oscuridad del libelo, en este punto, coloca a esta interpretación en un evidente estado de indefensión, al impedirle conocer con exactitud el hecho temporal a partir del cual la actora pretende sostener la vigencia de su pretensión… (OMISSIS)… a los fines de determinar el Inicio del Lapso de Caducidad para el ejercicio del Retracto Legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomara en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación… (OMISSIS)… de considerar esta juzgadora que la ley aplicable es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12 de noviembre de 2011 publicado en Gaceta oficial Extraordinario N°6053, de igual modo, al no señalar la fecha exacta en la que tuvo conocimiento de la venta, la hace temeraria y en fraude a la ley por cuanto no señala el tiempo exacta en que tiene conocimiento de ello para que el Tribunal pueda verificar el lapso previsto en la normativa antes señalada…” (sic)
Contra tal oposición, la demandante de autos, consignó escrito donde manifiesta:
“Ratifco la demanda incoada en fecha 13-03-2025 y ME OPONGO a la CUESTION PREVIA establecida en el artículo 346 del código de procedimiento civil ordinal 10 opuesta por la codemandada la cual se refiere al TIEMPO DE CADUCIDAD para interponer la acción judicial, en virtud que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es muy clara y que a continuación describo:… del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento autentico, su voluntad de vender el inmueble expresándole su derecho de preferencia, es decir una comunicación firmada y sellada por un Notario Público, y tendrá 180 días hábiles contados a partir de la notificación para accionar la vía judicial… pero es el caso que su Arrendador PIETRO LUCENTE DI JULIA, no le hizo la notificación y no es cierto que haya hecho de manera verbal… (OMISSIS)… NIEGO, RENIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO que mi mandante tuviera conocimiento de la primera venta del Arrendador PIETRO LUCENTE DI JULIA a su hijo PEDRO LUIS LUCENTE ubicado en San Jacinto Parroquia Monseñor Carrillo Municipio del estado Trujillo, el cual posee un área de construcción aproximada de sesenta y nueve metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (79,60 mts2) el inmueble está ubicado en la Avenida Diego García de Paredes, edificio NONNA MODESTA…” (sic)
Esgrime: “…cabe destacar que fue después de 24 año de haber celebrado contrato de arrendamiento cuando mi mandante está al tanto de la venta del mencionado inmueble. Establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda… dentro del plazo de 180 días hábiles, contados a partir de la fecha de la negociación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación… niego que mi poderdante haya recibido tal notificación…” (sic).

Vistos los argumentos de las partes, y encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, este Tribunal, considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambiguedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así pues, tenemos que, previa admisión de la demanda y considerada citada la parte demandada, la misma comparece en la oportunidad de presentar escrito de contestación de demanda, oponiendo la cuestión previa prevista en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que reza: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …(OMISSIS)…10º La caducidad de la acción establecida en la ley…”.
En este sentido, considera imperioso este Tribunal, citar la norma contenida en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece: “En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto”
A tal efecto este Juzgado a los fines de resolver sobre la cuestión previa opuesta, plasmada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pasa a resolverla en los siguientes términos: La caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley. La doctrina define la caducidad como “la cesación del derecho a entablar una acción en virtud de no haberlos ejercitado dentro de los lapsos que la Ley prevé para ello”.
En opinión del autor Humberto Cuenca, “...Caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure…”. (“Derecho Procesal Civil”, Tomo I, UCV, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).
En este mismo orden de ideas, pasa este Juzgado a verificar el contenido de los artículos 138 y 139 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, como Ley de aplicación inmediata y de orden público, que rezan textualmente: “Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.” y “Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.”.
Examinadas detenidamente las actuaciones, alegatos y recaudos referidos a la cuestión previa bajo análisis, este Tribunal parte del hecho que las cuestiones previas tienen un propósito purificador del proceso, para desechar desde el inicio todos los obstáculos que impidan el debate al fondo con toda claridad, y en el caso sub examine es necesario explicar a ambas partes que si bien la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal notificación no se efectúe, en cuyo caso, por vía jurisprudencial se estableció que el lapso de caducidad seria contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por el Máximo Tribunal de Justicia.
En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuando el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.
Abierta la articulación probatoria de ocho (08) días de despacho, prevista en el Artículo 352 del Código de Procedimiento Civil:
1. La parte demandada, no promovió prueba alguna para demostrar que la parte demandante fue notificada de la venta.
2. La parte demandante, no promovió medio probatorio alguno para desvirtuar la caducidad alegada.
Al oponerse la caducidad de la acción, la carga de la prueba sobre el conocimiento de la venta se vuelve el centro del debate. En el retracto, el lapso es de caducidad, lo que significa que el derecho se extingue por el simple transcurso del tiempo sin que se ejerza la acción. Para determinar cuándo empieza a correr la caducidad, la jurisprudencia patria, ha determinado: desde la notificación autentica que se debe hacer al arrendatario; a falta de notificación, desde que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta; y si no hay notificación y no se prueba el conocimiento previo, el lapso se computa desde la protocolización del documento en el Registro Inmobiliario, basándose en el principio de publicidad registral.
Conforme al principio onus probando, consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la demandante tenía la carga de probar los hechos que impidieran la caducidad de su acción. Al no haber consignado prueba alguna en la articulación probatoria de la presente incidencia, este Tribunal debe atenerse a la fecha de protocolización por ante el Registro Inmobiliario.
Cursa en autos el documento de compraventa debidamente protocolizado, creando una presunción de erga omnes de conocimiento para los terceros, marcando el inicio del lapso de caducidad, sino hay prueba en contrario. Es así, como comprobada la fecha del registro, de la venta realizada por el ciudadano Pietro Lucente Di Julia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.717.713, al ciudadano Pedro Luis Lucente Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.316.379, en fecha cinco (05) de abril del año dos mil once (2011), tal como consta en documento protocolizado por ante el Registro Público de los Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, bajo el número 2011.2173, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 451.19.5.4.113, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, número 2011.2174, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No 451.19.5.4.114 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, que corre inserto a los folios desde el 20 al 28 del presente expediente; y la fecha de la presentación de la demanda, la cual fue en fecha 10 de marzo del año 2025, la cual está inserta en el folio 10 del presente expediente, se evidencia que el lapso para ejercer el retracto legal ha expirado. Al no existir, en la presente incidencia de cuestión previa, prueba que justifique una interrupción o suspensión de dicho lapso, la sanción procesal de caducidad es inevitable. Y así se decide.

DECISION.
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA CUESTION PREVIA contendida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: SE DECLARA EXTINGUIDO EL PROCESO, de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cópiese, regístrese y publíquese
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala del despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo a los veintinueve (29) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2.026). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
Juez Provisorio,

Abg. Erika Ospina.
El Secretario Titular,

Abg. Rafael G. Ruza B.

En la misma fecha previa las formalidades de ley, se publicó el fallo anterior siendo las tres y diez de la tarde (03:10 p.m.). Déjese copia certificada del presente fallo en los archivos de este Tribunal.
El Secretario Titular,

Abg. Rafael G. Ruza B.
EO/RR