TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Exp. 7020-25.
Dicta el siguiente fallo definitivo.
Las presentes actuaciones cursan en virtud de apelación ejercida por el abogado Jorge Eliecer Escalante Rodríguez, inscrito en Inpreabogado bajo el número 124.478, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Rómulo Ramón García Segovia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.172.377, representante legal de la Compañía Anónima “PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A.”; contra sentencia definitiva de fecha 04 de junio de 2025, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en el juicio que por Desalojo Local Comercial, propuso la ciudadana Liliana del Valle Delfín de Ramírez, en su condición de representante legal de la Empresa “DISTRIBUIDORA RADEL, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 8 de mayo del 2000, bajo el número 4, Tomo 5-A, en el expediente Nº 14.541, nomenclatura del tribunal de la causa.
Encontrándose este asunto en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir el fallo correspondiente, en tiempo útil y con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA
Aparece de autos que la parte actora, ut supra identificado, en el libelo de demanda manifestó lo que de seguidas se plasma:
“...Mi representada es propietaria del inmueble, conformado por una casa que forma dos cuerpos, dividida en locales comerciales, ubicado en la calle 11 con Avenida 6, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera, Estado Trujillo, según consta en documento protocolizado por ante Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, de fecha 18 de Abril de 2006, bajo el Nro. 5, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Cuando me representada adquirió el inmueble este se encontraba ya arrendado, y en consecuencia, la empresa DISTRIBUIDORA RADEL, C.A., respeto dichas relaciones arrendaticias, y le dio continuidad a las mismas, pero sin la aprobación de los arrendatarios, pues ellos no respetan a mi representada como propietaria que es del inmueble, y no la consideran como la arrendadora, ya que nunca han cancelado un solo canon de arrendamiento hasta la presente fecha.
Dicho inmueble está dividido en cuatro locales comerciales, siendo arrendado a la Empresa PANADERIA Y PASTELERIA LA DANESA 1, C.A. desde hace varios años de manera verbal por el anterior propietario del inmueble y continuando con mi representada su relación arrendaticia, pues a pesar de que no aceptan como arrendadora a mi representada, si conoce que ocupa el local comercial distinguido con el No. 4 como arrendataria.
Es el caso, ciudadano Juez, que dicho inmueble se encuentra en malas condiciones siendo un riesgo para las personas que trabajan y concurren diariamente tanto al local comercial objeto de la demanda, como a otros tres locales que también son propiedad de mi representada.
En vista de esta situación, en el año 2015 solicite la inspección al Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Valera del Estado Trujillo, ZONA 2 VALERA, para que determinaran el estado real del inmueble, y si el mismo es apto para que continúen funcionando los comercios que están allí. La misma se realizo el 06 de Abril de 2015, y en ella se determino que el inmueble en su totalidad no es apto para que continuén funcionando los comercios que ocupan el inmueble en calidad de arrendatarios, y su recomendación fue NO DAR USO de ocupación, y que se realice la rehabilitación física de la estructura y cubiertas del techo, o en su defecto la demolición y construcción de una nueva edificación.
Posteriormente en nombre de mi representada me dirigí al Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera, para solicitar la demolición del inmueble, para construir una nueva edificación. Dicha autorización me fue otorgada en vista del evidente mal estado en que se encuentra el inmueble...” (Sic, mayúsculas y negritas en el texto).

Continuó alegando la parte demandante que:
“...Le notifique extrajudicialmente a la demandada el resultado de los informes emitidos por los organismos públicos, y de la necesidad que existe de que desocupe el inmueble y me haga entrega del mismo, para evitar una situación de alto riesgo; pues mi intención es demoler todo el inmueble y construir una nueva edificación que tenga todos los servicios básicos y que brinde seguridad a los usuarios (…)
(…) Se realizó un nueva inspección al inmueble por el Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Valera Estado Trujillo, ZONA 2 VALERA, porque el informe anterior ya estaba vencido, y era necesario determinar que el inmueble se encuentra en el mismo o peor estado que cuando se hizo el primer informe, este informe de calamidad pública, confirmó el primer informe y recomendó NO DAR USO de ocupación, y que se realice la rehabilitación física de la estructura y cubiertas del techo, o en su defecto la demolición y construcción de una nueva edificación.
Pero todas mis diligencias judiciales y extrajudiciales han sido infructuosas, pues la arrendataria no ha querido hacer entrega del inmueble, y es por lo que acudo a este digno tribunal a demandar el desalojo del local comercial arrendado, en vista de que por calamidad pública existe la necesidad de demolerlo y construir en su lugar una nueva edificación que sea segura para todos los usuarios...” (Sic, mayúsculas y negritas en el texto).

Fundamentó su demanda de conformidad con los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 40 y 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así como también en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la presente acción en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00).
De seguidas en el capítulo IV, la parte actora promovió los siguientes elemento probatorios: 1) Documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, de fecha 18/04/2006, bajo el N.º 5 tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre Registro de Comercio de la Empresa Distribuidora Radel, C.A. de fecha 08/05/2000, anotado bajo el Nº4, del tomo 5-A; 2) Informe de Calamidad Pública Nº 0399/15, emitido por el Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del municipio Valera Estado Trujillo, ZONA 2 VALERA, de fecha 06/04/2015; 3) La autorización del Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera para demoler el inmueble objeto de esta pretensión; 4) Notificación Judicial realizada por el Tribunal Tercero de Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con No. 157-2015, el cual anexo en original; 5) Informe de Calamidad Pública N.º 0035/17, emitido por el Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del municipio Valera Estado Trujillo, ZONA 2 VALERA, de fecha 12/01/2017; 6) Inspección Judicial No. 13985-2016, realizada en fecha 22/11/2016, por el Tribunal Segundo de Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
Por los fundamentos de hecho y de derecho expuestos por la parte demandante, en el petitorio del escrito libelar, procedió a demandar a la Empresa “PANADERÍA Y PASTELERÍA LA DANESA 1, C.A.”, ya identificada, para que convenga o sea condenada por ese Tribunal, a desalojar o desocupar totalmente de los bienes y personas del inmueble antes descrito.
Mediante sentencia interlocutoria el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, anuló todo lo actuado a partir del 9 de mayo de 2017, fecha en la que quedó citada la parte demandada, reponiendo dicha causa al estado de nueva citación del demandado de autos, para que de contestación a la demanda interpuesta en su contra.
Mediante escrito de reforma libelar, consignado en fecha 10 de diciembre de 2019, la parte actora lo hizo de la siguiente manera, alegando en un primer momento lo que de seguidas se plasma:
“...Mi representada es propietaria de un inmueble, para uso comercial, ubicado en la calle 11 con Avenida 6, No 6-12, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera, Estado Trujillo según consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, de fecha 18 de abril de 2006, bajo el No 5, tomo 8, Protocolo Primero , Segundo Trimestre, el cual anexo a la presente causa a “efectus videndi” marcado con la letra “B”, que se encuentra en los folios 33 al 37 ambos inclusive, dicho inmueble conformado originalmente por una casa, en la actualidad y debido a su transformación para su uso, forma dos cuerpos, y se encuentra dividido en cuatro 4 locales comerciales. Ahora bien, para el momento que mi mandante adquirió el inmueble antes indicado, los locales comerciales que lo conforman se encontraban alquilados. En el caso que nos ocupa y que es objeto de la presente demanda, el local No 04, que es parte de la unidad inmobiliaria, propiedad de mi patrocinada, se encuentra ocupado en calidad de arrendamiento, por el ciudadano ROMULO RAMON GARCIA SEGOVIA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 9.172.377, y la empresa PANADERA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A. inscrita en fecha 14 de diciembre de 1999 por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, bajo el No 60, Tomo 14-A, Libro 1ero, Rif J- 306899006, y según consta de contrato de arrendamiento escrito, de fecha 16 de junio de 1999, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo anotado bajo el Nº 71, Tomo 54 de los libros respectivos, el cual riela inserto a los folios 233 al 234 ambos inclusive (…)
(…) Es el caso ciudadano Juez, que dicho inmueble se encuentra en malas condiciones siendo un riesgo para las personas que trabajan y concurren diariamente tanto al local comercial objeto de la demanda, como a otros tres locales que también son propiedad de mi representada. Así mi mandante subrogada en los derechos de propiedad y de arrendador, procedió en vista de esta situación, en el año 2015 solicitó la inspección al Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Valera Estado Trujillo, ZONA 2 VALERA, para que determinaran el estado real del inmueble, y si el mismo es apto para que continúen funcionando los comercios que están allí. La misma se realizo el 06 de Abril de 2015, y en ella se determino que el inmueble en su totalidad no es apto para que continuén funcionando los comercios que ocupan el inmueble en calidad de arrendatarios, y su recomendación fue NO DAR USO de ocupación, y que se realice la rehabilitación física de la estructura y cubiertas del techo, o en su defecto la demolición y construcción de una nueva edificación (...)
(…) Como consecuencia de todos estos hechos, mi mandante notificó extrajudicialmente a los arrendatarios el resultado de los informes emitidos por los organismos públicos, y de la necesidad que existe de que se desocupe el inmueble y entreguen el mismo, para evitar situación de alto riesgo, pues en el referido inmueble arrendado se requiere con urgencia la reparaciones mayores por lo cual debe ser objeto de demolición parcial y construir una nueva edificación que tenga todos los servicios básicos y que brinde seguridad a los usuarios. Notificación realizada judicialmente por el Tribunal Tercero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con Nº 157-2015...” (Sic, mayúsculas y negritas en el texto).

Fundamentó dicha demanda en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial.
Con la reforma de demanda acompañó los mismos medios de pruebas promovidos con el libelo primigenio, con inserción del contrato de arrendamiento de fecha 16 de junio de 1999, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera Estado Trujillo, anotado bajo el Nº 71, Tomo 54 de los libros respectivos; así como de las testimoniales de los siguiente ciudadanos: Ing. Miguel Alonso Gutiérrez Mejía, T.S.U. Jesús A. Palencia, Ing. Luz Marina Barreto G, Lic. José N. Naranjo, Cesar Lozada y Ing. Gustavo Pérez.
En el petitorio de la reforma de la demanda, procedió a demandar a la Empresa “PANADERA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA 1, C.A.”, ya identificada, para que convenga o sea condenada por ese Tribunal, a desalojar o desocupar totalmente de los bienes y personas del inmueble antes descrito.
Estimó la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), más los honorarios de abogados y los costos del proceso, equivalentes a doscientas unidades tributarias (200 U.T).
En auto de fecha 12 de diciembre de 2019, el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, admitió la presente reforma y ordenó citar a la parte demandada para que comparezca ante dicho Tribunal y de contestación dentro los 20 días siguientes a que conste en autos la práctica de tal citación.
Cumplidos los trámites procesales para la citación de la parte demandada, el abogado Jorge Eliecer Escalante Rodríguez, inscrito en Inpreabogado bajo el número 124.478, actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado, ciudadano Rómulo Ramón García Segovia, ut-supra identificado, representante legal de la Compañía Anónima Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La Danesa I, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra, para lo cual primeramente opuso cuestiones previas de conformidad con el artículo 346 numerales 6º, y 11º del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo en dicho escrito rechazó e impugnó la estimación de la cuantía de la presente demanda por considerarla insuficiente, por lo que esa estimación hecha por el demandante no guarda relación alguna con las normas procedimentales que regulan la materia, previsto en el artículo 506 en el encabezamiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Rechazó, negó y contradijo, que la persona jurídica PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A. Registro de Información Fiscal (R.I.F) Nº J-306899006, tenga ni haya tenido algún tipo de relación arrendaticia, de ninguna naturaleza, ni verbal ni escrita, menos aún respecto de un local comercial, con la demandante de autos DISTRIBUIDORA RADEL, C.A.
Rechazó, negó y contradijo, que el ciudadano Rómulo Ramón García Segovia, titular de la cédula de identidad N.º V-9.172.377, mantenga o haya mantenido relación arrendaticia alguna con la parte demandante de autos, pues nunca ha sido notificado, por ninguna persona, ni de ninguna otra manera, que el inmueble arrendado por él, haya sido objeto de venta por parte de la persona que se lo arrienda, es decir, por parte del ciudadano Vicente Moreno Rivas, cédula de identidad N.º 1.393.606, y propietario del inmueble.
Rechazó, negó y contradijo, que el documento identificado por parte de la demandante en su libelo como: “ contrato de arrendamiento escrito, de fecha 16 de junio de 1999, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo anotado bajo el Nº 71, Tomo 54 de los libros respectivos.
Rechazó, negó y contradijo, que la porción del inmueble ocupada por los demandados, se encuentre en estado o situación calamitosa, ni en malas condiciones, ni en estado de ruina, que requiera su demolición ni total, ni parcial, ni de reparaciones mayores.
Rechazó, negó y contradijo, que la parte demandante se haya subrogado en los derechos del arrendador, pues nunca asume ni cumple de ninguna manera, ni los derechos, ni menos aún ninguno de los deberes de tal supuesta subrogación respecto de los demandados.
Rechazó, negó y contradijo, que la porción del inmueble ocupada por los demandados, se encuentre en algún estado o situación de uso y conservación que implique riesgos para las personas y trabajadores que concurren diariamente al mismo.
Rechazó, negó y contradijo, qué la porción del inmueble ocupada por los demandados, no se encuentre apta para continuar funcionando como local comercial.
Rechazó, negó y contradijo, qué la porción ocupada por los demandados, requiera de rehabilitación física de la estructura y cubiertas de techo, ni de reparaciones mayores, que en su defecto requiera la demolición de tal inmueble y construcción de una nueva edificación.
Rechazó, negó y contradijo, qué la porción ocupada por los demandados, se haya emitido y otorgado por parte de la Alcaldía del Municipio Valera, estado Trujillo, autorización (acto administrativo definitivo) alguna, que haga procedente la demolición, ni total, ni parcial, de tal inmueble.
Rechazó, negó y contradijo, que los demandados de autos, hayan sido notificados extrajudicialmente mediante notificación Nº 157-2015, ni por medio de ninguna otra notificación, ni ajustado a derecho, de los informes emitidos por los organismos públicos a los cuales refiere la demandante en su libelo, ni de ningún otro aspecto o motivos relacionados con el demandante.
A fin de fundamentar su impugnación de la cuantía promovió los siguientes medios de prueba: A) Copia simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF) N.º J306899006; B) Copia simple del Registro Mercantil y Última Modificación de los Estatutos Sociales, de la razón social, hoy demandada PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A.”; C) Copias simples de Pagos de Declaración del Impuesto sobre la Renta, realizados por la mencionada razón social, hoy demandada, correspondientes a los periodos o años: 2016,2017,2018 y 2019; D) Original de la Resultas de Inspección Judicial N.º 14011, realizada en fecha 21 de marzo de 2017, al inmueble donde funciona la hoy demandada razón social PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A, por parte del Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo; E) Copias simples de las facturas: 1) N.º 02778, de fecha 05/06/1999 emitida por Distribuidora el Paradero, C.A., por un monto, del cono monetario de la época, de 24.656.000,00; 2) N.º 00-005433 de fecha 30/04/2020, emitida por la Distribuidora y Suministros I.P de Ismael Pacheco, F.P, RIF V-19644299-0, por un monto de 5.396.010,28 Bs; 3) Nº 00-0273400 de fecha 24/04/2020, emitida por Metrópolis Andina, C.A. RIF J-31582493-0, por un monto de 280.000.000,00 Bs; 4) Nº 00-379955 de fecha 28/04/2020, emitida por Pandock Los Andes, C.A, RIF J-09010131-4, por un monto de 7.719.071,47 Bs; y, 5) 023751 de fecha 27/04/2020, emitida por Combustible Valera, C.A, RIF J-09015509-0, por un monto de 10.500.013,00 Bs.
Promovió las siguientes testimoniales:
1) La ciudadana Katiuska Del Carmen Ramírez Ramírez, titular de la cédula de identidad N.º V-12.267.982.
2) El ciudadano Pedro Luis Raga Castellano, titular de la cédula de identidad N.º V-25.374.420.
3) La ciudadana Dilcia María Araujo, titular de la cédula de identidad N.º V- 11.324.254.

Con relación al fondo de las controversias, promovió las siguientes documentales: A) Copia simple de la sentencia Definitiva de fecha 08 de mayo del año 2018, emanada por el Juzgado Superior Estadal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, relacionada con el asunto judicial N.º TP11-G-2017-000032. B) Antecedentes Administrativos correspondientes a la Autorización N.º 020, de fecha 13/05/2015, emanada del Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera del estado Trujillo. C) Original de la Resultas de Inspección Judicial N.º 14.011, realizada en fecha 31 de marzo de 2017, al inmueble donde funciona la hoy demandada razón social PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A, por parte del Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo; D) Copia simple de documento público contentivo del Contrato de Anticrecis e Hipoteca convencional de Primer Grado, suscrito por parte de la hoy demandante Distribuidora Radel, C.A. a favor de la entidad bancaria Banco del Tesoro, C.A. Banco Universal. E) Copias simples de los Permisos Sanitarios de funcionamiento para Establecimientos de Alimentos, emanados de la Contraloría Sanitaria de Trujillo. F) Copia simple del documento de arrendamiento de fecha 16 de junio de 1999, suscrito entre el ciudadano Vicente Moreno Rivas, Cédula de identidad N.º 1.393.606, y el ciudadano hoy demandado Rómulo Ramón García Segovia. G) Copia certificada de la opinión emitida por el Ministerio Público en escrito dirigido al Juzgado Estatal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, según asunto judicial N.º TP11-G-2017-000032.
A los folios 773 al 780, cursa sentencia interlocutoria de fecha 2 de marzo de 2021, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo; en la cual declaro lo siguiente:
“… PRIMERO: CON LUGAR LA CUESTION PREVIA opuesta por el demandado según el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la no Indicación de los linderos del Inmueble objeto de la Pretensión, tal como lo exige el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SUBSANADA LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por el demandado según el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la no Indicación de los linderos del Inmueble objeto de la Pretensión, tal como lo exige el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se declara Sin Lugar la Cuestión previa opuesta por el demandado según el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Indicación clara de los hechos y los fundamentos de derecho, como lo exige el numeral 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA opuesta por el demandado según el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la no consignación del anexo al libelo, el instrumento fundamental de cual se derive el derecho deducido que pretende hacer valer en contra de la empresa PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C.A, tal como lo exige el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTA: QUARTO: SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA opuesta por el demandado según el numeral 11 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: En virtud de lo anterior el presente juicio seguirá su curso de conformidad con lo dispuesto en la segunda parte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal fija para el Quinto días de Despacho siguiente al de hoy, a las 10:00 de la mañana para que tenga lugar la audiencia preliminar, una vez conste en autos la últimas de las Notificaciones.
SEPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la interposición del fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic, mayúsculas y negritas en el texto).

En fecha 29 de abril de 2019, la parte demandada apeló de la sentencia antes descrita, folio 786. Tal apelación fue oída en un solo efecto mediante auto de fecha 5 de mayo de 2021.
Mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2021, suscrito por el abogado Carlos Antonio Romano Sosa, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 111.989, quien es apoderado de la parte actora, promovió las siguientes probanzas: 1) Sentencia definitivamente firme, emitida por el Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, de fecha 2 de diciembre de 2019, la cual corre inserta a los folios 198 y 199 del presente expediente; 2) Contrato de arrendamiento escrito, de fecha 16 de junio de 1999, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, anotado bajo el número 71, tomo 54 de los libros respectivos; 3) Documento de Propiedad del inmueble, Protocolizado por ante el registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 18 de Abril de 2006, bajo el número 5, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre; 4) Notificación Judicial realizada por el Tribunal Tercero de Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con No. 157-2015; 5) Informe de Calamidad Pública N.º 0035/17, emitido por el Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del municipio Valera Estado Trujillo, ZONA 2 VALERA, de fecha 12/01/2017. 6) Inspección Judicial No. 13985-2016realizada en fecha 22/11/2016, por el Tribunal Segundo de Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. Además de las documentales mencionadas, el apoderado actor de conformidad el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes y solicitó se oficie al Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del municipio Valera, estado Trujillo.
Promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos: Ing. Miguel Alonso Gutiérrez Mejía, T.S.U. Jesús A. Palencia, Ing. Luz Marina Barreto G, Lic. José N. Naranjo, Cesar Lozada y Ing. Gustavo Pérez. Además de ello, de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil promovió experticia a practicarse sobre inmuebles propiedad de la demandante y demandado.
De seguidas, la parte demandada a través de su apoderado judicial, mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2021, promovió pruebas. A tal efecto, ratificó todos y cada uno de los medios probatorios promovidos oportunamente en el escrito de contestación a la demanda, de igual forma hizo de referencia a las siguientes probanzas: A) Original de las resultas de inspección judicial N° 14011, realizada en fecha 21 de marzo de 2017, al inmueble donde funciona la hoy demandada, por el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; B) Copia Simple de la sentencia definitiva de fecha 08 de mayo del año 2018, emanada del Juzgado Superior Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo; C) Copia simple de documento Público contentivo del contrato de anticresis e hipoteca convencional de primer grado, suscrito por la demandante, a favor de la entidad bancaria Banco del Tesoro, C,A, Banco Universal; D) Copias simples de los permisos Sanitarios de funcionamiento para establecimientos de alimentos, emanados de la Contraloría Sanitaria de Trujillo; E) Copia simple del Documento de Arrendamiento de fecha 16 de junio de 1999, suscrito entre el ciudadano Vicente Moreno Rivas y el hoy demandado Rómulo García; F) De conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes y solicitó se oficie al Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, Gerencia General del Departamento de prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, con sede en la Beatriz del Municipio Valera; G) Promovió testimoniales de los siguientes ciudadanos Katiuska del Carmen Ramírez Ramírez, Pedro Luis Raga Castellano, Carlos Eduardo Matheus y Dilcia María Araujo, titulares de las cédulas de identidad números V-12.267.982, V-25.374.420, V-16.065.811 y V-11.324.254.
En fecha 13 de octubre de 2021, el apoderado actor presentó escrito en donde hizo formal oposición a las pruebas promovidas por el demandado.
A los folios 852 al 856, cursa auto de fecha 19 de octubre de 2021, dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, a tal efecto el mencionado Juzgado se pronunció sobre la oposición interpuesta por la parte actora, a las pruebas promovidas por la parte demandada, es por ello que, admitió las siguientes oposiciones de los particulares 1, 4 y 5, por tal motivo las desecho de la causa. Por otra parte, inadmitió las oposiciones realizadas por el apoderado actor en sus particulares 2, 3 y 6.
De seguidas, el Tribunal A quo se pronunció sobre las probanzas de ambas partes de la siguiente forma: 1) Admitió las pruebas promovidas por la parte actora, en lo que respecta a las cuatro (4) primeras documentales de su escrito de promoción de pruebas; con relación a la prueba de informes, las testimoniales, las experticias solicitadas también fueron admitidas; 2) Con respecto a las probanzas del demandado admitió las documentales que no fueron desechadas, ahora bien, en lo concerniente a las pruebas de informes y testimoniales del demandado también las admitió.
Mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2021, el apoderado de la parte demandada apeló del auto dictado en fecha 19 de octubre de 2021, en lo que respecta a la inadmisión de las probanzas desechadas. Tal apelación fue oída en un solo efecto, por auto de fecha 27 de octubre de 2021, el cual corre inserto al folio 869.
A los folios 1226 al 1231, cursa sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal Superior en fecha 1º de agosto de 2022, por medio de la cual declaró, sin lugar la apelación ejercida por el demandado contra la sentencia de fecha 2 de marzo de 2021, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial y con lugar la apelación ejercida por el demandado contra el auto de fecha 19 de octubre de 2021, dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 1º de agosto de 2025, el Tribunal A quo fijó audiencia de juicio para el sexto día de despacho siguiente a la fecha del dictamen de dicho auto.
En fecha 7 de febrero de 2025, el Tribunal de la causa difirió la audiencia de juicio para el tercer día de despacho siguiente a la fecha de la providencia del auto.
Por causa de la inhibición planteada en fecha 26 de febrero de 2025, por la Juez Provisorio del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, como consecuencia de ello el expediente paso al Tribunal Segundo de esa Jurisdicción, este último llevo a cabo la audiencia de juicio en fecha 24 de marzo de 2025, en la que comparecieron ambas partes con sus apoderados judiciales, luego de que se efectuaron todas las pautas de dicha audiencia la Juez de ese Juzgado resolvió el fondo de la controversia, para lo cual como punto previo resolvió que, la empresa Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La danesa I, C.A. carece de cualidad y legitimidad para sostener dicho juicio de desalojo; ahora bien, con respecto a la demanda intentada fue declarada con lugar y por último se dejó establecido que el extenso de dicha sentencia se publicará dentro de los 10 días, tal como lo prevé el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 1372, cursa oficio proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, por medio del cual, se le requirió a la Juez del Tribunal Segundo el expediente 14541, en virtud de la decisión proferida por este Tribunal Superior que resolvió la inhibición planteada por la Juez requirente, a fin de dar cumplimiento a lo ordenado, en el mencionado fallo.
En fecha 4 de junio de 2025, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, publicó el extenso de la sentencia dictada en fecha 24 de marzo de 2025.
Al folio 1398, cursa diligencia del abogado Jorge Eliecer Escalante, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 124.478, por medio de la cual apeló de la sentencia publicada en fecha 4 de junio de 2025. Siendo oída tal apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 30 de julio de 2025.
Remitidas las presentes actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada por auto de fecha del 7 de agosto de 2025, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito de informes de fecha 8 de octubre de 2025, que cursan a los folios 1402 al 1406, el apoderado de la parte actora abogado Aldoni Paredes, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 310.562, por medio del cual alegó que:
“Que el fallo recurrido es un claro ejemplo de la correcta aplicación del artículo 243 del Código de procedimiento Civil.
Que además de ello, dicha decisión es expresa, positiva, exhaustiva y motivada, ya que resolvió con nitidez la controversia y las defensas alegadas, sin dejar puntos sin decidir.
Que el fallo dictado por la A quo no adolece de ningún vicio de inmotivación, incongruencia o silencio de pruebas.
Que también la juez ponderó el acervo probatorio con estricto apego a las reglas de la sana crítica, consagradas en el artículo 507 eiusdem.
Que dicha representación judicial demostró de forma clara y contundente la procedencia de la causal de desalojo invocada, a través de la prueba fundamental, la cual es la experticia, que fue ratificada por el informe del experto judicial imparcial.
Que el demandado de autos no pudo desvirtuar las pruebas de la parte actora, pues presentó un informe aislado y contradictorio, además que promovió pruebas impertinentes que nada aportaron al esclarecimiento de la controversia.
Por último, que dicho recurso de apelación carece de fundamento jurídico y factico, es por tal motivo que el apoderado actor solicito que se declare sin lugar el recurso y confirme la decisión del A quo”.
Mediante escrito de informe de fecha 15 de octubre de 2025, el apoderado judicial de la parte demandada abogado Jorge Eliecer Escalante, inscrito en el Inpreabogado bajo el N.º 124478, por medio del cual alegó lo que a continuación se plasma:
“… La sentencia definitiva recurrida EN NINGÚN MOMENTO LA A QUO REFIERE, NI EN SU MAS MÍNIMA EXPRESIÓN, NI DIRECTA NI INDIRECTAMENTE, ES DECIR, QUE OBVIA U OMITE TOTALMENTE REFERIRSE A CUAL POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA RESPECTO DE LA DEMANDA DE DESALOJO EN RELACIÓN A LA CAUSAL DE DEMOLICIÓN EN LA CUAL SE SUSTENTA Y SE CONTRAE TAL DEMANDA Y SU PRETENSIÓN.
Y QUE POR TANTO, EN NINGÚN MOMENTO, NI EN MODO ALGUNO, LA A QUO SUMINISTRA, NI UNA SÍNTESIS CLARA, NI PRECISA, NI LACONICA, DE LOS TÉRMINOS EN QUE HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA CON RELACIÓN A TAL CAUSAL DE DESALOJO, QUE SE INSISTE, ES A LO QUE REALMENTE SE CONTRAE LA DEMANDA Y SU PRETENSIÓN, INCUMPLIENDO Y VIOLANDO EN CONSECUENCIA LA EXIGENCIA PREVISTA EN EL NUMERAL 3º DEL ARTÍCULO 243 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Como consecuencia de todo lo expuesto en este aparte primero, la sentencia recurrida se hace nula por falta de determinaciones esenciales, como las indicadas en el numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por determinarlo así el contenido del artículo 244 Eiusdem, y así SOLICITO sea declarado por este Tribunal Superior Civil (...)
(…) Del extenso de la sentencia definitiva recurrida, que respecto a la contestación a la demanda que forma parte del proceso anulado que es la tomada en cuenta por la A Quo para dictar el extenso de la sentencia definitiva, que al referirse la A Quo a la promoción de pruebas promovidas (en tal contestación a la demanda primigenia) refiere a que la parte demandada promueve los comprobantes de recepción de documentos relacionado con la demanda contentiva del recurso de nulidad absoluta del acto administrativo que se identifica como autorización N.º 020 de fecha 13/05/2015, así como copia certificada del auto de admisión de tal demanda, emanada del Tribunal Superior Contencioso Administrativo. Lo que en ese acto de contestación a la demanda se promueve así por cuanto para ese entonces había sido dictada sentencia definitiva por parte del Tribunal Superior Contencioso Administrativo.
Siendo el caso, que en la nueva contestación a la demanda consignada en fecha 16/12/2020, ya que es promovida es la copia certificada de la sentencia definitiva que respecto a la demanda contentiva del recurso de nulidad absoluta del acto administrativo que se identifica como autorización Nª 020 de fecha 13/05/2015, es dictada por parte del Tribunal Superior Contencioso Administrativo.
Todo ello evidencia SERIO GRAVAMEN EN AGRAVIO DE LA PARTE DEMANDADA respecto de los medios de prueba promovidos, tal gravamen consistente en que mal pudo la juzgadora A Quo hacer una correcta apreciación y pronunciamiento de lo alegado y promovido como medios de prueba en el acto de contestación a la demanda del proceso vigente, cuando para sentenciar toma en cuenta un acto que forma parte de un proceso anulado, como lo es la contestación a la demanda y a los medios de prueba allí promovidos que forma parte del proceso anulado y retrotraído a la etapa de citación, siento que tal contestación a la demanda que forma parte del proceso anulado es esencialmente diferente a la realizada en el proceso vigente para el momento de sentenciar (...)
(...) Tal y como se puede observar y evidenciar de la sentencia definitiva recurrida en el capítulo o aparte que la A Quo denomina “PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA” en ningún momento emite pronunciamiento alguno, es decir, guarda un rotundo y sepulcral silencio, respecto de absolutamente todo lo alegado por la parte demandada al momento de impugnar la cuantía o estimación de la demanda hecha por la parte actora, al punto que ni siquiera hace referencia al monto estimando por la parte demandada, y menos aún, de los fundamentos o motivos por las cuales la accionada impugnada tal cuantía, VIOLANDO ASÍ EL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVAMENTE DE LAS DECISIONES JUDICIALES incurriendo en consecuencia en OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO y por ende en DENEGACIÓN DE JUSTICIA…” (Sic, mayúsculas, subrayado y negritas en el texto).

En escrito de observaciones de fecha 27 de octubre de 2025, la parte actora presentó observaciones, para lo cual consideró a continuación se sintetiza:
“Que es de notar que el hoy apelante, en su escrito de informes, no dedicó ni una página a probar el fondo de la controversia.
Que además el apelante fundamenta su recurso en supuestos vicios del extenso de la decisión del Juzgado recurrido, por denunciar un error de la juez A quo, ya que esta basó su narrativa del fallo con el libelo y contestación que fueron anulados y que es por ello que se violentó según su entender el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por tal motivo el apoderado actor alegó que basta con la evidencia física del expediente para constatar que la Juez si reviso, analizó, estudió y trabajó el expediente, pues se notan los dobles de las páginas más esenciales como, reforma del escrito libelar, contestación y el auto de los puntos controvertidos.
Que el acto de juzgamiento fue perfecto, pues se cumplió a cabalidad el principio de inmediación fundamental en el juicio oral.
Que también el apelante no pide que se revise el fondo, sino que solicita una reposición inútil e indebida, la cual está prohibida por mandato constitucional según el artículo 26 de la República Bolivariana de Venezuela.
Finalmente el apoderado actor solicitó que el recurso interpuesto por la parte demandada sea declarado sin lugar y confirme la decisión del A quo.
En fecha 28 de octubre de 2025, la parte apelante a través de su apoderado judicial abogado Jorge Eliecer Escalante, presentó escrito de observaciones, el cual cursan a los folios 1446 al 1453.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Aparece de autos que la pretensión deducida por la demandante persigue como objetivo primordial que se ordene al demandado desalojar el inmueble propiedad de aquella, consistente en un local comercial signado con el número 4, ubicado en la Calle 11 con Avenida 6, número 6-12, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del estado Trujillo, que el inmueble donde se encuentra ubicado el local comercial objeto de desalojo está conformado por cuatro locales, siendo el objeto de desalojo el signado con el número 4; y la presente demanda se encuentra fundamentada en el literal e) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referida a que el inmueble va a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameritan la necesidad de desocuparlo, debidamente justificado.
Alega la parte demandante que el local comercial objeto de desalojo se encuentra en malas condiciones, siendo un riesgo tanto para las personas que trabajan y concurren diariamente, como para los otros tres locales comerciales allí ubicados y que también son propiedad del demandante; que el Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Valera del estado Trujillo, Zona 2, realizaron una inspección en la cual determinaron que el local no es apto para su funcionamiento y recomendaron no dar uso al mismo y que se realice la rehabilitación física de la estructura o en su defecto, la demolición y construcción de una nueva edificación, que le fue otorgada la autorización por parte del Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Valera del estado Trujillo, para realizar la demolición del local; que esta situación requiere la desocupación del local arrendado lo cual ha sido imposible por parte del demandado, a pesar de haberse realizado la notificación por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo.
La parte demandada en su contestación alegó como punto previo, la falta de cualidad de la codemandada empresa “Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La Danesa I, C.A.” por no tener ninguna relación arrendaticia con la parte demandante y mucho menos, sobre el local comercial objeto de la presente demanda; rechazó, negó y contradijo que el codemandado Rómulo Ramón García Segovia mantenga o haya mantenido una relación arrendaticia con la parte actora, en razón de que en ningún momento ha sido notificado de que el inmueble arrendado haya sido objeto de venta por parte de la persona que se lo arrendó, es decir, el ciudadano Vicente Moreno Rivas quien afirma es el propietario del inmueble; rechazó, negó y contradijo que el local se encuentre en malas condiciones; rechazó, negó y contradijo que la parte demandante se haya subrogado de los derechos del arrendador; rechazó, negó y contradijo que el local requiera de una rehabilitación física de la estructura; rechazó, negó y contradijo que se haya emitido una autorización por parte de la Alcaldía del Municipio Valera del estado Trujillo, para la demolición del inmueble; rechazó, negó y contradijo que los demandados hayan sido notificados extrajudicialmente mediante número 157-2015, ni por ningún otro medio; impugnó la estimación del valor de la demanda por considerarla insuficiente.
Así las cosas, considera necesario este Juzgado Superior pasar a pronunciarse sobre los puntos previos alegados por la parte demandada.
PUNTO PREVIO SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD Y DE LEGITIMIDAD DE LA CODEMANDADA EMPRESA “PANADERÍA, PASTELERÍA, CHARCUTERÍA Y PIZZERÍA LA DANESA I, C. A.”, ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó la falta de cualidad de la codemandada empresa “Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La Danesa I, C.A.”, en razón de que, afirma, no tener ninguna relación arrendaticia con la parte demandante y mucho menos, sobre el local comercial objeto de la presente demanda, ya que el mismo le fue arrendado por el ciudadano Vicente Moreno Rivas.
En tal virtud, considera necesario este Sentenciador dejar claramente establecido lo que debe entenderse por cualidad procesal; en este sentido se aprecia que, Rengel-Romberg, A. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II Teoría General del Proceso, Organización Gráficas Capriles, C.A., Caracas 2001), al tratar el punto relativo a la legitimación de las partes, expresa que:
“La legitimación es la cualidad de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
No existe en nuestro derecho una regla positiva que defina la legitimación de las partes. En el derecho italiano se la deduce de la norma relativa a la sustitución procesal (Artículo 81 C.P.C. It.), según la cual: ‘Fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro’. (omissis) Por tanto, por argumento a contrario, se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.” (págs. 27 y 28).
Con vista de tales planteamientos de la codemandada empresa “Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La Danesa I, C.A.”, este Tribunal Superior pasa a determinar y valorar el documento a que hace alusión el codemandado en mención, y en ese orden de ideas se aprecia que, ciertamente, al folio 233 y 234 del presente expediente cursa agregado un documento producido por el actor como prueba, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, el 16 de junio de 1999, bajo el número 71, Tomo 54, el cual está suscrito por el ciudadano Vicente Moreno Rivas, en su condición de arrendador, y por el ciudadano Rómulo Ramón García Segovia, en su condición de arrendatario, mediante el cual aquél declara dar en arrendamiento a éste el inmueble objeto del presente juicio; es decir, que el inmueble objeto de desalojo fue dado en arrendamiento inicialmente por el ciudadano Vicente Moreno Rivas al ciudadano hoy codemandado Rómulo Ramón García Segovia, no figurando en el referido contrato de arrendamiento la empresa “Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La Danesa I, C.A.”, razón por la cual, se declara que la empresa codemandada ya mencionada no tiene cualidad para sostener el presente juicio. Así se decide.
IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA REALIZADA
Aparece de la reforma del escrito libelar cursante a los folios 553 al 555, que la parte actora estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) más los honorarios de abogados y los costos del proceso, equivalentes a doscientas unidades tributarias (200 U.T.), y que en la oportunidad de dar contestación, el demandado impugnó la cuantía por insuficiente y, a su vez, expresó que establecía la cuantía de la presente acción en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) equivalente a mil unidades tributarias (1.000 U.T.) a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) por unidad tributaria según Gaceta Oficial número 41.839 de fecha 13 de marzo de 2020.
La cuantía de la demanda es la estimación económica del valor de lo reclamado, esencial para determinar la competencia del tribunal, el tipo de procedimiento a aplicar y la admisibilidad de recursos como el de casación; además, la estimación debe hacerse para la fecha de interposición de la demanda.
Con relación a la impugnación de la estimación del valor de la demanda, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el capítulo previo en la sentencia.” (Sic).
En efecto, en el presente caso, la parte demandada en la oportunidad de dar su contestación a la misma, impugnó la estimación del valor de la demanda por insuficiente.
Por otro lado, el artículo 36 ejusdem, prevé lo siguiente: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un (1) año.” (Sic).
Así las cosas, tal como lo dejó establecido el A quo, se observa que el presente caso trata de una demanda de desalojo de un local comercial que fue dado en arrendamiento y en el cual se estableció un canon de arrendamiento de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales con una duración de un año, sin embargo, una vez vencido el contrato continuaron con la relación arrendaticia convirtiéndose en contrato a tiempo indeterminado, de manera que, aplicando lo previsto en el artículo transcrito en el párrafo precedente, el valor de la presente demanda equivale a la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800,00), equivalente a doce mil unidades tributarias (12.000 U.T.) para la fecha de interposición de la demanda, siendo competente el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, según la Resolución número 2018-0013 de fecha 24 de octubre de 2018 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, vigente para el momento de interposición de la presente causa, y según la cual, los Tribunales de Municipio son competentes para conocer en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.), y como se dijo anteriormente, la estimación del valor de la demanda es esencial para determinar la competencia del tribunal. Por tanto, se mantiene la estimación del valor de la demanda realizada por la parte demandante. Así se decide.
En consecuencia y, debidamente trabada como quedó la presente litis, pasa este Tribunal Superior a proferir su decisión sobre la presente causa, para lo cual procede a la determinación y valoración tanto de los hechos y afirmaciones aducidos por las partes como de las pruebas por ellas aportadas al proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Promovió decisión dictada en fecha 2 de diciembre de 2019 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, cursante a los folios 549 y 550. Esta documental por tratarse de actas cursantes en el presente expediente no constituye un medio de prueba, por cuanto al tratarse actuaciones propias del proceso deben ser analizadas y valoradas conforme al principio de la comunidad de la prueba, razón por la cual nada tiene que pronunciarse al respecto.
Promovió contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, el 16 de junio de 1999, bajo el número 61, Tomo 54. Esta documental es demostrativa de que el ciudadano Vicente Moreno Rivas dio en arrendamiento al ciudadano Rómulo Ramón García Segovia el inmueble objeto de juicio, en fecha 16 de junio de 1999. Se aprecia y valora este documento como instrumento público que hace fe de las menciones en él contenidas según lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 18 de abril de 2006, bajo el número 5, Tomo 8, Protocolo 1°, cursante a los folios 33 al 37. Esta documental es demostrativa de la adquisición del inmueble cuyo desalojo se pretende, por parte de la parte demandante compañía anónima Distribuidora Radel, C.A., mediante compra efectuada en fecha 18 de abril de 2006 al ciudadano José de Jesús Ramírez Rivero, subrogándose en la condición de arrendador de conformidad con lo previsto por el artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; se demuestra también que para el momento de la adquisición el local ya le había sido arrendado al codemandado Rómulo Ramón García Segovia. Se aprecia y valora este documento como instrumento público que hace fe de las menciones en él contenidas según lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió notificación judicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, contenido en el expediente número 161-2015, cursante a los folios 41 al 53. Esta documental es demostrativa de que en fecha 28 de julio de 2015, el Tribunal de Municipio ya mencionado se trasladó hasta el local comercial objeto de juicio donde funciona la empresa “Panadería, Pastelería, Charcutería y Pizzería La Danesa I, C. A.”, y procedió a notificar a la ciudadana Ronielys García, quien es hija del codemandado Rómulo Ramón García Segovia, sobre la demolición del local y le concedió un lapso de seis meses para tomar las previsiones del caso y hacer entrega del inmueble libre de personas y bienes. Se aprecia y valora este documento como instrumento público que ha sido autorizado por un juez y que hace fe de las menciones en él contenidas según lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió inspección judicial contenida en el expediente número 13985-2016 de fecha 22 de noviembre de 2016 practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo. Este medio probatorio, según lo observado por la ciudadana Juez, es demostrativo de que el techo del local se encuentra en mal estado, Se aprecia y valora este documento como instrumento público que ha sido autorizado por un juez y que hace fe de las menciones en él contenidas según lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió prueba de informe a ser requerido al Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas del Municipio Valera del estado Trujillo, a fin de que informe al Tribunal de la causa lo siguiente: 1) si realizó informe de calamidad pública número 0399-15 de fecha 6 de abril de 2015 en el cual recomienda no dar uso al inmueble y realizar la rehabilitación física de la estructura o, en su defecto, la demolición; y, 2) si realizó informe de calamidad pública número 0035-17 de fecha 12 de abril de 2017 en el cual recomienda no dar uso al inmueble y realizar la rehabilitación física de la estructura o, en su defecto, la demolición. Con relación a esta probanza se observa que al folio 913 cursa oficio número 0786/21 de fecha 24 de noviembre de 2021, remitido por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del estado Trujillo, mediante el cual informa al Tribunal de la causa que los informes de calamidad pública que le fueron requeridos ya no reposan en sus archivos y que el personal que los elaboró ya no labora en esa institución; por tanto, este Juzgador nada tiene que valorar al respecto.
Promovió declaración testimonial de los ciudadanos Miguel Alfonzo Gutiérrez Mejía, Jesús Palencia, Luz Marina Barreto G., José N. Naranjo, César Lozada y Gustavo Pérez. Con relación a esta probanza, los testigos mencionados no comparecieron al proceso a rendir su declaración, razón por la cual este Juzgador nada tiene que valorar.
Promovió prueba de experticia a ser practicada sobre el local comercial objeto de desalojo. Con relación a esta probanza se observa que a los folios 914 al 974, y del 982 al 991, cursa informe rendido por los tres expertos designados, de los cuales dos de ellos coinciden al concluir lo siguiente: “No se garantiza la estabilidad del inmueble objeto de esta experticia, por ausencia de una estructura adecuada, la edad de dicha construcción y los (sic) escases de mantenimiento.” (Sic), lo cual, con las impresiones fotográficas adjuntas al informe, demuestra que el local objeto de desalojo se encuentra en malas condiciones físicas que ameritan su rehabilitación física o su demolición.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promovió copia fotostática simple de sentencia dictada en fecha 8 de mayo de 2018 por el Juzgado Superior Estadal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en el expediente número TP11-GG-2017 000032. Esta documental por cuanto nada aporta al presente proceso se desecha de las actas y no se le otorga ningún valor probatorio.
Promovió copia fotostática simple de documento de anticrecis y de hipoteca entre Distribuidora Radel, C.A. y a favor del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal. Esta documental por cuanto nada aporta al presente proceso se desecha de las actas y no se le otorga ningún valor probatorio.
Promovió copia fotostática simple de contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, el 16 de junio de 1999, bajo el número 71, Tomo 54. Esta documental ya fue apreciada y valorada en párrafos precedentes, razón por la cual resulta innecesario un nuevo pronunciamiento.
Promovió prueba de informe a ser requerido al Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas, Departamento de Prevención de Incendios y otros Siniestros, con sede en la Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del estado Trujillo, a fin de que informe si han practicado inspección de siniestro en el inmueble objeto de desalojo y, si suscribieron informe de inspección número 0685/21 de fecha 5 de octubre de 2021. Con relación a esta probanza, se observa que al folio 980 cursa oficio número 0748/21 de fecha 20 de octubre de 2021 remitido por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del estado Trujillo, mediante el cual informa al Tribunal de la causa que en fecha 5 de octubre de 2021 realizaron una inspección técnica sobre el local comercial objeto del presente juicio a través de la cual determinaron que no existe riesgo que pueda ocasionar algún tipo de amenaza durante la jornada laboral. Sin embargo esta probanza contradice lo contenido en el informe de experticia, así como en autos no consta que le hayan sido realizadas reparaciones al local comercial en cuestión, razón por la cual no se le otorga ningún valor probatorio y se desecha de las actas.
Promovió testimonio de los ciudadanos Katiuska del Carmen Ramírez Ramírez, Pedro Luis Raga Castellanos, Carlos Eduardo Matheus y Dilcia María Araujo. Con relación a la declaración de los prenombrados ciudadanos, las mismas estuvieron dirigidas a afirmar que eran empleados de la empresa codemandada pero no demuestran las condiciones físicas en que se encuentra el local comercial, razón por la cual al no aportar nada al presente proceso, no se le otorga ningún valor probatorio y se desecha de las actas.
Analizadas y apreciadas las pruebas aportadas por ambas partes en el presente proceso, debe este sentenciador emitir su pronunciamiento con base en lo previsto por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a los alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.” (Sic).
Así las cosas, quien aquí juzga considera que, la parte demandante logró demostrar que el local comercial cuyo desalojo se pretende a través del presente juicio, requiere ser reparado en su estructura física o en su defecto, la demolición del mismo debido al estado de calamidad en que se encuentra para lo cual se requiere su desalojo, lo cual quedó en evidencia con el informe rendido por los expertos designados, dando cumplimiento así con lo previsto por el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo que, por su parte, el demandado Rómulo García no logró desvirtuar el alegato de la parte demandante referido a que el local comercial se encuentra en malas condiciones de estructura siendo un riesgo para las personas que concurren diariamente al mismo estado y que, por tanto, resulta necesario su desalojo a fin de realizar reparaciones mayores o, en su defecto, la demolición.
Comprobado como ha quedado que el local comercial objeto del presente juicio requiere ser desalojado debido a la necesidad de realizar reparaciones mayores, o en su defecto, la demolición del mismo debido a las condiciones físicas en que se encuentra de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la presente demanda ha lugar en derecho.
Por tanto, en fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, lo procedente en derecho es declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada y, por tanto, y se confirma el fallo dictado por el A quo en fecha 4 de junio de 2025. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Jorge Eliecer Escalante Rodríguez, inscrito en Inpreabogado bajo el número 124.478, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano Rómulo Ramón García Segovia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.172.377, contra decisión definitiva dictada en fecha 4 de junio de 2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por desalojo de local comercial propuso en su contra por la empresa “Distribuidora Radel, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 8 de mayo del 2000, bajo el número 4, Tomo 5-A, representada legalmente por la ciudadana Liliana del Valle Delfín de Ramírez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.033.931, representado por su apoderado judicial abogado Aldoni Paredes, inscrito en Inpreabogado bajo el número 310.562, contenido en el expediente número 14.541, nomenclatura del Tribunal de la causa.
Se declara CON LUGAR la presente demanda de desalojo propuesta por la empresa “Distribuidora Radel, C.A.”, representada legalmente por la ciudadana Liliana del Valle Delfín de Ramírez, contra el ciudadano Rómulo Ramón García Segovia, ambas partes identificadas en autos, por desalojo de inmueble ocupado por la parte demandada, consistente en un local comercial signado con el número 4, ubicado en la Calle 11 con Avenida 6, número 6-12, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del estado Trujillo; el inmueble donde se encuentra ubicado el local comercial objeto de desalojo está conformado por cuatro locales.
En consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada entregar a la demandante el inmueble arriba señalado, desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento como le fue entregado.
Se CONFIRMA el fallo apelado.
Se CONDENA en las costas del recurso a la parte demandada apelante perdidosa de conformidad con lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese esta sentencia.